超过万元。 现进入工程首尾阶段，将于年月正式交房。 三项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是切经济活动的基础和载 体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高 度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前 提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外， 房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采 取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入个大发展 大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右， 虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几 倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入房价比为五倍左右，正处 于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消 费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的段时间内的消费热点，市 场将会保持相当长时间的旺盛期。 年，重庆经济以上的速度增长，高于全国，其经济增长速 度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委的报告，年全市的 预计增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城 镇人口住房面积为平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划， 到年城市化率要达到的目标，而重庆市目前城市化率仅为，低 于全国的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市 化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市，黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进步 的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米， 按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方 米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未 来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发 潜力。 三可行性研究报告的编制依，占地面积 。 区东临重庆第四建筑公司机具站，西接五桂路并与区毗邻，南 靠中国电信五里店综合大楼，北与重庆电镀总厂接壤。区占地亩其 中五黄路项目补偿用地亩，拟整合周边土地亩占地面积 。 巴蜀城项目组团总占地亩，总占地面积 该项目处于巴蜀城内。占地亩。 第三节建设条件 目录 第章总论 第二章市场分析 第三章建设规模与内容 第四章项目选址 第五章设计工程方案 第六章环境保护 第七章建设管理 第八章经营管理 第九章投资估算与资金筹措 第十章财务评价 第十章综合评介及结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 第章总论 通过丰业御景铭洲项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目 所处区域内的人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户的 第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角 度分析了丰业御景铭洲建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。 报告编制过程中所遵循。庆业企业 集团实力雄厚人才资源丰富，投资领域横跨基础设施及不动产开发，投资 地域包括北京深圳大连昆明重庆等地。庆业置业秉承自强不息 厚德载物的企业精神，坚持尊重资本善待人才的经营理念，凝聚了 批既具专业水平又富有实践经验的博士硕士群体，共同打造人才高地， 创造企业品牌。 二项目提出的理由 符合城市建设规划 为了加快北部城区的开发建设，结合江北区以及五黄路的城市建设规划， 根据我司与重庆市北部城区开发建设办公室签订的北部城区五黄路项 目建设投资补偿合同约定，我司拟以以路换地投资模式所获得的江北 区五里店岩口合作社补尝土地与渝北区龙塔十七社补偿土地进行庆业时尚社黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 区巴蜀城项目组团工程开发建设。 因此，该项目的建设不仅符合江北城市建设规划，同时，又符合江北五 黄路的区域规划建设要求。 区域市场消费需求增大 北部新城的大开发带动了江北渝北两个区的经济发展，房地产业在这 两个区的发展也十分迅速，特别是以五黄路的迅速北崛起，带动了红黄路红 旗河沟黄泥滂红石路红旗河沟大石坝欧式条街为主的区域的 快速发展，中高档住宅成了重庆主城区市民的抢手货，金科花园皇冠丰业 花园已经断货。迅速填补市场需求的空白，释放江北区居民的居住压力， 对政府和民众都是件功德无量的好事。 企业品牌较好 重庆庆业公司和重庆丰业房地产公司，是房地产市场上的两支劲旅。曾 经建设的项目深受重庆市民的宠爱。重庆丰业有限公司是专业从事房地产综 合开发的企业。公司始终坚持务实诚信卓越创新的企业理念，理 性开发，稳步发展，先后成功开发 投资修建五黄路我司通过以地换路中标后修建的五黄路，积 极组织资金，排除了大量拆迁等干扰因素的影响，组织施工监理单位保质 保量进行了五黄路建设，于年月日顺利通车，工程质量优良。五 黄路总投资超过亿元。 与金科创新能达公司的合作开发通过以地换路模式，我 司获得五里店周边数百土地作为投资补偿，先后与金科创新能达等公司 联合开发了金科花园江南山水创新绿色家园等项目，开发面积 约万平方米，项目已全部完工，投资约的有关法律法规及政策无重大变化。 项目所在地重庆市的社会经济发展战略不发生重大调整。 本报告财务预测期内有关信贷利率税率汇率在正常范围内波动。 无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。 第节项目概况 项目名称 重庆丰业御景铭洲 二建设单位 重庆庆业置业有限公司 重庆丰业房地产开发有限公司 三项目负责人 重庆庆业置业有限公司王晓燕 重庆丰业房地产开发有限公司张力丹 四建设地点 重庆江北区五里店立交桥五桂路黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 五建设性质 新建。政府补偿用地。 六用地面积 ， 七用地性质 住宅商业办公 八建设规模 用地面积，建筑面积，住宅，商业面积 ，地下车库及设备。 九总投资及资金筹措 总投资万元，自筹万元该项目后期投入资金由重庆 丰业房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。 十容积率 十绿地率 第二节项目背景 建设单位基本情况 重庆丰业房地产开发有限公司成立于年，位于重庆市渝北区龙溪镇 松石大道，在重庆地产业矗立已逾年，成功开发了龙脊小区，白鹤林 小区，龙渝大厦，丰业小区等近万平方米的项目，而即将推出的丰 业﹒御景豪庭，更是丰业人呕心沥雪后的又佳作。在年，公司被重黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 庆市工商局渝北区分局认定为重合同，守信用企业。 公司实力雄厚，集开发策划营销物业管理于体，实行专业化流 水线服务，公司主要成员毕业于重庆大学等名牌大学，能力出众结构年轻 充满活力。加之公司管理上奉行以人为本，麾下精英团队精英永驻。公司 立足于市场致力于专业化服务，诚信为首，本着服务生活每天的宗旨， 以安居小康为出发点，为置业者量身打造出充分融入现代生态概念的居家 时代。 尤其是即将推出的丰业﹒御景豪庭，无论从市场定位，户型设计，还 是到环境配套，他都更富于人性化特征，是专为热爱生活渴求完美的置业 者精心雕琢量身定做。每处，每步无不彰显匠心独具。 重庆庆业置业有限公司系庆业企业集团的全资子公司， 实际上已经给那些盲目开发大户豪华型的开发商提了个醒。新生代有自己 的特点，他们受过良好的教育，消费意识消费品位超前，崇尚个性，追求 与众不同，他们多为次置业者，虽然目前的购买能力有限，但未来的收入 预期较高，通过银行按揭贷款具备定的购买力，关键是控制每套房的总价， 降低门槛。这个阶层的人数众多，市场面广，只要做出有个性，有特色的产 品，就定能够得到他们的追捧。针对这阶层的消费者追求个性前卫的心 态，建议公司采用深圳雕塑家园的板式复式框架结构，同时，引入 小办公室，在家的办公室概念，既可居家 又可办公，小户型平方米左右，两室两厅为主打户型设计，这也符合 家庭小型化的发展趋势。另外，采取综合布线系统宽带上网，目前这种概念 的产品在重庆房地产市场上还未出现，与之类似的金岛网络住宅 销售势头火爆，均价达每平方米元。小户型的电子商务住宅绝对是今房 地产发展的个趋势。由于该项目选址地位于重庆北部新城的中心地带，通 过黄花园大桥到解放碑只有公里的距离，且公交车辆五里店解放 碑上清寺环线运行穿梭往来，交通极为便利，且地势居高临下，地段位 置显赫，北靠规划的亩地龙头寺公园，环境十分优美。极适合嫁接这类 型的项目。黔江御景铭洲项目可行性研究报告 重庆圣尔泽企业管理咨询有限公司第页共页 本项目东临建川建筑公司及四建搅拌站，西接龙头寺公园东门道路，南 连庆业巴蜀城区，北瞰鲁能星城，较五里店非常近，是江北区和观音桥 商业圈的辐射范围，商气较浓。且本项目周边分布了大量的重庆高中档小区， 再加上交通便利，是重要的交通枢纽，有着巨大的人流量和车流量，这样孕 育了本地段的巨大的商业潜力。目前项目周边少有大型商铺，相对商