住问题，的人是为了扩 大居住面积和改善居住条件，的人用于保值投资，的人用于 经营出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已 开始从有房住向住好房方向转变。 城镇住房需求量持续增加。 近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的 非农业人口大都在万万人。城镇人口比重增幅较快。 按照研究预测，到年，我国城市化水平将达到左右。今 后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映 两个方面是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在 城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越 来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。 我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点 发展面向广大群众的普通商品住房。 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中指 出要进步鼓励普通商品住房消费，重点发展面向广大群众的普 通商品住房。 要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发， 合理规划科学建设适度消费，发展节能省地环保型建筑，形 成具有中国特点的住房建设和消费模式。 房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政 府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策 支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。 综上所述，住宅建设的发展与现阶段我国经济的发展相适应， 是人民生活水平提高的需要，对推动我国城市化发展进程和改善 城镇居民生活条件有着积极的影响作用。我国的住房建设所处的 历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要 保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建 设由粗放型向集约型的转变。本项目建设主要进行普通商品住房 建设，符合国家房地产发展的总体要求。 项目建设的必要性 本项目建设符合国家经济和社会发展十五发展规划中发展房地产业的要求。 国民经济和社会发展第十五发展规划纲要 卵石层 全风化砂岩层 强风化砂岩层 ④场地的地震效应评价 拟建场地抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为 ，设计地震分组为第组，该场地土类别为中软土，建筑场 地类别属Ⅱ类，场地液化等级为轻微液化，为对建筑抗震般地 段。 场地稳定性和地基适宜性评价 第章基本概况 项目名称 阳光海岸小镇建设项目 项目承办单位及其概况 单位名称阳光世纪房地产开发有限公司 住所市海滨西路号 法人代表曹严伟 注册资本壹亿元 公司类型有限责任公司 经营范围房地产开发经营 承办单位概况 阳光世纪房地产开发有限公司位于市海滨西路号，公 司于年月注册成立，世嘉旅游置业有限公司出资 万元其中货币出资万元土地作价入股万元曹严 伟货币出资万元。 可行性研究报告编制单位 可行性研究报告编制依据 阳光世纪房地产开发有限公司关于委托山东宗汇工程咨 询有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,国家省市有关政策法律法规规定要求 国家现行有关技术设计规范和标准 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要 求 城市居民住宅规划设计规范 投资项目可行性研究指南中国电力出版社 建设项目经济评价方法与参数实务全书中国建材工业 出版社 建设单位提供的基础数据资料 山东省建筑工程综合定额 山东省安装工程综合定额。 可行性研究的范围 本可行性研究报告的研究范围主要包括 项目提出的背景和建设必要性 市场分析与建设规模 建设地点及场址选择 总体规划方案 设计方案 项目节能方案分析 环境保护 组织机构与物业管理 工程及销售进度安排 投资估算和资金筹措 经济评价可行性研究工作概况 山东宗汇工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组， 到建设现场进行了详细考察，并与市有关部门项目承办单位 的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地建设规模设计方 案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究 报告的些关键问题达成致，资利税率为。全部投资财务内部收益率 税前为，税后为投资回收期税前年，税后 年。 主要经济技术指标见下页表 可行性研究结论 本项目建成后，可对市广大居民提供优质商品住房，同时 对推进市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为 市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房，满足广大市民及 外来人员的住房需求。对于促进市经济发展，加快市城市化 进程，改善市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的 推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和 较好的经济效益。 综上所述，本项目的建设是必要的可行的。 表主要经济技术指标表 类别编号项目单位数量备注 建 设 指 标 总用地面积 总建筑面积 住宅建筑面积 多层建筑 车库建筑面积 附属建筑面积规划总户数户 规划总人口人 规划车库数个 绿地率 容积率 建筑密度 经 济 指 标 开发建设投资万元 资金筹措万元 其中 自有资金万元 预售款万元 银行贷款万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年税后 财务内部收益率税后 财务净现值万元税后 第二章项目提出的背景及建设必要性 项目提出的背景 居住房地产，是所有房地产中占比重最大的类。根据市场 需求，采取有效措施加快商品住房发展，提高其在市场供应中的 比例，是目前我国房地产发展政策的主要内容之。小康不小康， 关键看住房，居民的住房条件和居住质量，是衡量个国家或地方人民生活水平的重要指标。党的十六大确立了我国全面建设小 康社会的奋斗目标，为住宅与房地产业的发展指明了方向。居住 房地产市场健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主 义现代化建设具有十分重要的意义。 住房消费趋向于提高住房质量。 目前我国政府的各项住房建设规划管理的改革仍将全国 的住宅发展限定于解决城镇居民住房的增量和扩大住房面积的阶 段。虽然政府计划在年使人均使用面积提高到平方米居 住面积约平方米，但随着人民生活水平的提高，我国现有 商品房市场中购买力的需求却已进入到要求提高住房质量和整体 提高住房水平的阶段。 住房消费需求存在较大的增长空间。 项目组又查阅了大量资料，在此 基础上，编制了本项目可行性研究报告。 可行性研究项目概述 基本概况 近年来，随着市国民经济的快速发展以及当地人民生活水 平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追 求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年 增加。项目承办单位阳光世纪房地产开发有限公司为满足市场 需求和企业自身发展，决定进行阳光海岸小镇建设。 建设规模 项目结合市场需求情况建设用地条件及周围环境状况房 型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模 为总建筑面积平方米，其中，住宅楼建筑面积平方 米车库建筑面积平方米，附属建筑面积平方米。 本项目规划总户数户，居住人口人，车库个。 本项目住宅楼为多层建筑。 建设地址 项目建设地位于市城西，西临阁西苑风景旅游区。该项 目工程规划总用地平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合住宅小区的建设， 地理位置优越。 建设特征与结构 本项目住宅楼为多层建筑，结合市地质情况确定本项目均 采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用桩基础形式。 环境保护 本项目选址在市城西，西临阁西苑风景旅游区，该区域 周围环境状况良好，周边水体大气土壤具有较强的自净化能 力，且有定的环境容量，适合生活小区的建设。 本项目主要污染源有生活污水厨房油烟和生活垃圾，除此 之外基本无其他污染物排放。本项目承办单位在施工期及运营期 采取相应的治理措施后，可满足相应的国家排放标准和质量标准， 本项目建设从环境保护的角度考虑是可行的。 投资估算 经测算，本项目总投资估算为万元。 工程进度 本项目计划建设期为年，从年月初开始至年 月底建成。 资金筹措方案 本项目总投资万元。项目资金来源渠道为 自有资金筹集万元，占总投资的 申请银行贷款资金万元，占总投资的。 商品住房预售款项筹集万元，占总投资的 借款及还本付息项目在建设期第年借款万元，借款利率为年利率 ，开发经营期第年末次性还清。 盈利能力分析 本项目销售收入万元。经测算，本项目建设完成后， 可实现利润总额万元，税后利润元。投资利 润率为，投非常有发展潜力的黄金地带之，空气质量优良，商业交通 便利，各项基础设施配套完善，升值潜力巨大。项目建成后，不 仅为当地居民提供舒适的居住环境，而且促进当地房地产业的发展。本项目借助于得天独厚的自然环境与区位优势，适应目前 市房地产市场需求，具有广阔的市场前景。 产品优势 本项目所开发的产品，自始至终站在以人为本健康环 保的出发点上，从总体规划到空间布置处处体现着适用性安 全性舒适性和健康性，从设计到施工遵循健康住宅建设技术 要点年版的要求。从规划布局来看，能够满足居民的生 活需求。 本项目小区内物业管理先进综合配套设施完善，整个小区 环境优美休息健身社区广场各种公建设施应有尽有，符合居 民休憩健身等需求。 营销优势 本项目建设秉承以人为本的设计理念，力求环境优美 方便舒适，实行级物业管理，结构强调院落，强化人车分流，