该项 目的建设不仅可以为市引入规模企业提供发展空间，更是改善人 居环境，加快城市化进程的重要途径。 本项目范围内的居民为分散居住，市政及公益基础设施不甚完全， 污水排放垃圾处理卫生环境医疗保障文化娱乐商业服务等 条件薄弱。随着此次中心商务区地块的建设，对拆迁区民进了集中安 臵，高起点的规划建设集中居住小区，使居民群众生活水平明显提 高。主要体现在以下几点是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施 十分完备，水电供应燃气供应污水收集垃圾处理公共卫生等 系列市政设施均步到位，群众可以真正过上方便的现代城市生活 二是按照以人为本注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心 文化娱乐中心大型绿化等服务功能区，公共设施配套能力较之以前 明显增强，能为居民创造个优越的生活娱乐休闲环境三是安 臵房按照高标准高质量高水平的要求建设，注重居民生活的需求 与细节，从使用功能配臵与空间视觉体验两个层面全面提升 社区的整体品质，区别以盈利为目的的商品房，群众安臵均采用产权 调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众还能得到不同 程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添份保障，这也是榆林 市政府取之于民用之于民富民强市政策的具体体现。 加强土地集约利用的需要 土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况 如何，直接影响到城市发展的空间潜力和方向。国务院颁布的关 于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管 理的最全面最明确规格最高的份文件。决定从我国现实国情出 民，贯彻十分珍惜合理利用地和切实保护耕地的基本国策，坚 持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问 题，提出了深化改革月前完成各项土地规划报批手续，初步 设计施工图纸和各项前期工作年月开工建设，年月完 成项目全部建设任务。 具体进度安排详见下表。 项目实施计划进度表 表 序号 年度 实施进度 年年年年 施工前准备 施工阶段 竣工验收 第六章项目的规模和性质 该项目由幢楼组成。 该项目规模和性质如下表所示。 序号类别名称建筑面积 地上 住宅 商业及配套 商业金融 幼儿园 办公 地下 地下室 地下车库 合计 目录 第章概述 项目背景 二项目概况 第二章项目建设背景和必要性分析 项目背景 二项目建设必要性 第三章项目市场分析 项目发展战略环境分析 二项目区域市场分析 第四章项目建设条件选址 区域自然条件 二建筑材料来源及运输条件 三项目选址及建设条件 第五章工程进度安排 第六章项目的规模和性质 第七章工程设计和功能要求 工程设计 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二功能要求 第八章消防环保和劳动卫生 消防 二环境保护 三劳动卫生 第九章节能节水措施 节能措施 二节水措施 第十章项目组织管理 项目组织机构 二项目监理 第十章投资估算与资金筹措 投资估算 二资金筹措 第十二章财务基础数据估算 概述 二计算期估算 三销售收入估算 四销售税金及附加估算 五开发投资估算 六利润及利润分配估算 第十三章财务效益分析 静态投资收益率分析 二现金流量分析 第十四章不确定性分析 敏感性分析 二盈亏平衡分析量本利分析 第十五章风险因素及对策 风险因素 二对策 第十六章结论和建议 附件中心商务区平面布臵图 第章概述 项目背景 项目名称中心商务区项目 承办单位概况 公司的主要经营范围包括 箱并实行专递服务 周界防护系统周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开， 同时小区保安负责对小区周边进行巡逻 计算期年，其中建设期年 投资与收益概况 该项目总投资万元，预计销售收入万元售价按住宅平 均价格元商业销售平均价格元，扣除各项税费， 预计实现净利润万元。 序号指标指标值 全部投资利润率 全部投资利税率 资本金内部收益率 全部投资财务净现值万元税后 资本金财务净现值万元税后 第二章项目建设背景和必要性分析 项目背景 市城市建设背景 市政府决定全面推进城乡体化建设 年，是全面实施十五计划的关键年，也是城乡建设规划 系统继往开来，创新发展，实现跨越发展的重要年。市城乡建设规 划工作的总体思路是以十七大和十七届三中四中全会为指导，深 入贯彻落实科学发展观，解放思想，开拓创新，锐意进取，依法行政， 进步强化服务意识，继续遵循环境优先和谐发展的规划建设理念， 以推进榆林城乡体化进程为目标，不断强化规划管理，狠抓建筑质 量安全，稳步推进建筑节能工作，为把城市早日建成文明富裕和谐 宜居的区域中心大城市而不懈努力, 强化规划引领，高质量编制各类规划。 二加强镇村规划建设，全力推进城乡体化。按照省委省 政府和省住建厅下达的新农村规划建设任务，努力完成村庄总体规划 村庄建设规划和千村百镇建设整治工作任务。根据省上安排，高质 量编制城乡体化发展规划，加快省级重点镇和百镇建设步伐，争取 市县区和省级重点镇设立村镇建设管理办公室，加强村镇建设管 理人员培训工作。完成个县城的城乡体化规划编制，积极争取省 市配套资金，畅通多方融资渠道，全力支持重点镇和百镇建设。积极 协调县区相关部门加大对农村危房改造工程建设的支持指导，探索农 村房屋可行性研究报告编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目 的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有 陕西省建筑工程概预算指标及有关费用标准 ④建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 市城市总体规划 开发商提供的其它有关资料。 项目提出的理由与过程 安臵房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对 被拆迁住户进行安臵所建的房屋。安臵的对象是城市居民被拆迁户， 也包括征拆迁房屋的农户。随着城市化步伐的加快，现有部分建筑严 重制约项目区域内道路等基础设施建设和开发项目建设，必须进行拆 迁改造，为了解决被拆迁人的居住问题，政府准备在中段条件较 为成熟的地块修建专门的拆迁安臵房。拆迁安臵房享受土地划拨 收费减免等相关政策，具有社会保障性质。 二项目概况 项目选址 项目选址于 建设规模与目标 占地面积平方米合亩 总建筑面积平方米 其中住宅建筑面积平方米 商业及配套建筑面积平方米 幼儿园建筑面积平方米 办公建筑面积平方米 地下车库建筑面积平方米 建筑密度 ④容积率 绿化率 建设内容住宅及相应的会所和商业配套设施 小高层高层住宅 高层住宅的总建筑面积约平方米。 商业及办公面积 商业平方米，办公平米米，幼儿园平方米。共计 平方米。 公共生活设施 总建筑面积约平方米，包括地下室车库。 物业管理 实行封闭式现代化物业管理。 供电系统采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座 通讯系统每户客厅及主卧室分别设臵电话插口及 插口宽带网络 电视系统每户客厅及主卧室分别设臵公用闭路电视及卫星电 视 邮政系统每户设有信报亿元计算，带动社会整体商品销售额亿元， 成为拉动消费需求的重要动力。 房地产业是提高人民生活水平的重要途径。房地产投资的持 续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设的发展， 人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进步提高。年， 居民人均住房建筑面积由年的平方米提高到了平方米。 我市房地产市场发展的形势 政府宏观调控政策趋于深化 为了抑制过快上涨的房价，年中央出台了系列房地产调控 政策，采用了行政手段和经济手段并用的方式。特别是继年 月日起上调金融机构年期存款基准利率上调个百分点之后， 中国人民银行再次决定，自年月日起上调金融机构人民币 存贷款基准利率。金融机构年期存贷款基准利率分别上调个百 分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。虽然年末的两次加息， 主要是针对由于人民币升值，海外热钱流入及通货膨胀的压力，但其 对楼市也产生不可避免的影响。对于购房力旺盛的榆林市场来说， 的幅度几乎是聊胜于无，无论是对按揭贷款的购房者还是开发商 的资金成本，量化的实际影响其实很小，真正的影响是在心理层面， 年内首次加息传递的政策走向以及将步入加息通道的市场预期才是关 键。也由此可以看出国家针对宏观调控的目的并没有完全实现，行业 的调整和房地产市场结构的合理化还没有达到预期，这些都意味着宏 观调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政 策将进步趋于深化。 产品供应结构与实际需求还存在裂痕 伴随着国务院政策的引导，市大批中低价位中小套 型普通商品住房在年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场 关注的焦点。不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，部分项目 的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合 理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，导致方面开发商 卖不动房子，方面老百姓买不起房子。 虽然目前的市房地产市场正在从卖方市场向买方市场转变，但目 前市场上所供应的产品结构与需求结构并不匹配，两者之间存在着裂 现在对 郊区的正视，甚至偏爱。实际上，市区周边几个居住板块的形成，已 经是郊区化的最初预演。 年房地产市场展望 在整个行业年非健康的大跃进发展带动下，房地产 市场也迎来自己最辉煌的年，成交面积和成交均价都到达了历史的 顶峰