长，不仅低于同期人均可支配收入的增 幅，也低于全省城镇居民人均工薪收入增长的平均水平全省城镇居民人均可支 配收入增长，工薪收入占比。因此，工薪收入增长迟缓在很大程度上制 约了居民收入的提高。惠州市历年人口概括单位万人 年年年年年 总人口 城区人口 近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城的建设，年开始有了较大幅度 的提升，总人口增长，城区人口增长。年，惠州总人口已经达到万， 城市人口规划到年将达到万，年达到万。市域城市化 水平，年达到左右，年达到左右，年达到左右。 城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。城 市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。 城市总体规划布局 惠州市区域功能定位 珠三角东部次中心城市及地区性中心城市 在全国的整体发展格局中，珠江三角洲将承担着引领华南辐射大西南联系东南 亚的重要职能。在城镇空间发展战略的引导下，珠江三角洲城镇群将形成以全方位的发 展轴带为主线，以多层次的中心城市和集群化的产业聚集区为节点，不同类型不同规 模的城镇地区和产业地区向点轴聚集，三大都市区呈扇面拓展的体化网络 型开放式的空间发展格局。 在此趋势下，惠州作为珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳东莞起组成珠 三角的东岸都市区，成为了珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。惠 州在产业发展上，将保持加工制造业的优势，并大力培育临港基础产业，积极发展以 电子信息为主的高新技术产业，重点发展以金融商贸会展和旅游为主的第三产业， 全面提高生态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力的现代制造基地和生产 服务中心。 西西岸岸都都市市区区 东东岸岸都都市市区区 中中部部都都市市区区 惠州惠州市城市总体规划布局 规划布局 惠州市的市区范围包括惠城区惠阳区和大亚湾经济技术开发区，总面积为 平方公里。按照惠州市规划区范围市区范围内城市建成区的空间形态城镇分布和 地区发展水平的差市场的主力户型，开发商主要供应的户型以大户 型为主 惠州市年月与年季度均价变化分析 惠州市年月与年季度均价变化状况元 季度 由图表分析 年惠州市整体均价走势来看，从月份开始惠州的整体均价突破了 目录 市场环境及项目背景 城市宏观环境 二房地产市场状况 三项目开发背景 二项目概况 地块所处区域环境状况 二地块现状 三地块四至情况 四地块交通条件 五地块周边配套 六项目分析 三项目整体定位 项目档次定位 二项目产品类型 三价格定位 四项目客户定位 四建设用地及总体规划意向 项目地块规划控制指标 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二项目总体规划意向 五项目建成后的社会效果分析 完善江北城市配套功能，形成区域 二完善城市次中心教育商务商业等配套功能 三改善城市居住环境，为城市居民提供高品质生活 四提升片区景观价值，打造高尚居住片区 六项目资源利用及生态环境分析 市政公园望江滨江公园及水上运动基地建设 二两江四岸工程建设 七项目投资分析及风险性控制 项目开发建设进度安排 二项目投资估算及资金筹措 三楼盘销售及经营收入测定 四盈利能力分析及风险防范建议 八项目可行性分析结论 经济效益评估 二可行性分析结论 市场环境及项目背景 城市宏观环境 惠州投资环境优势日益凸显 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港毗 邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，素有粤东门户之称。惠州市属珠三 角经济区，现辖惠城惠阳两区和博罗惠东龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区 和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积万平方公里，占珠三角 经济区面积的。海域面积平方公里，海岸线长公里，是广东省的海洋 大市之。 惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有多 广州处，属景点高密度分布区，并络， 并在未来几年打造京九广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港 珠三角东部与粤东江西福建等省市的交通枢纽。 惠州经济强势增长 年，惠州增长越过的大关，经济发展进入快车轨道，工 业产值商贸财政收入以及居民存款等核心指标的增长居全省前列，呈现良好发展局 面。同时，城市化进程加快，新农村建设取得扎实成效，洼地效应和后发优势凸显， 国内外知名企业纷沓而至，抢滩布局。尤其可观的是，全市的人均突破美元大关，取得历史性的跨越。 初步统计，年惠州国民经济主要指标完成情况在全省的排位分别为 地区生产总值亿元，居全省第位，增长，居全省第位 规模以上工业增加值亿元，居全省第位，增长，居全省第位 社会消费品零售总额亿元，居全省第位，增长，居全省第 位 地方财政般预算收入亿元，居全省第位，增长，居全省第位 城乡居民本外币储蓄存款年末余额亿元，居全省第位，比年初增长 ，居全省第位 全社会固定资产投资亿元，居全省位，下降，居全省末位 外贸出口亿美元，居全省第位，增长，居全省第位 实际利用外商直接投资亿美元，居全省第位，增长，居全省第 位 城市居民人均可支配收入元，增长，低于全省平均水平元， 增长 农村居民人均纯收入元，增长，达到全省平均水平元，增长 。 宏观经济强势增长 年，全市地区生产总值亿元，增长高达，并创下 年以来的增长新高。人均元，按现行汇率折算达美元，突破美 元大关。其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值 亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。三次产业对 增长的贡献率分别为，其中工业的贡献率为，比上年提 高个百分点。三次产业结构调整为。 全年宏观经济运行的总体态势为农业基本稳定，第三产业平稳增长，工业的贡 献显著增强。 惠州人口现状 从居民收入与财政收入增长来看，年，城市居民人均可支配收 入增幅分别为，增幅分别为和，几 乎是同期城镇居民收入增长速度的两倍地方财政预算收入增幅分别为 及，分别是同期城市居民收入增长速度的倍倍及倍。显示，城市 居民人均收入增长多年来滞后于经济增长。年具有资源多样性的特点，集山江湖海泉瀑林 涧及岛于体，融自然景观与人文景观于身，其中被列入国家级省级风景名胜及自 然保护区有处，拥有岭南第山罗浮山，北回归线上的绿洲南昆山，东方夏威夷 巽寮湾，苎萝西子惠州西湖，亦有全国唯的海龟自然保护区等。 早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境优综合实力强的行列，良好 的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革 扩大开放的战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游 城市国家卫生城市国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州的环境优势更为 凸现。 城市交通四通八达 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳公里，距 东莞公里，距香港公里，距广州公里，能直接快速接受港澳和珠三 角核心城市经济发展的辐射。 惠州珠江三角洲重要门户 惠州主城区，是珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳东莞起组成珠三角的 东岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。 对外交通系统 城际交通 区域性干道系统轨道系统 高速公路快速路干线道路铁路城际轨道 内陆城市惠河惠韶高速石新线京九铁路 沿海城市深汕高速沿海铁路广州广惠高速文惠城际轨道 东莞莞惠高速沙桥陈江京九铁路 深圳深惠沿海高速惠阳和大亚湾各条沿海铁路深惠城际轨道 打造小时生活圈构筑广深时空大格局 公路密如蛛网惠深深汕高速公路组成惠州市高速公路主骨架，惠深沿海公路 惠莞高速公路深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速广惠高速惠河高速 等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈的零距 离。 铁路贯通东西南北京九铁路广梅汕铁路直通江西福建。 空港可直达国内多个大城市距市区公里的惠州机场，可起降大型客货飞机， 目前已开通北京杭州无锡成都苏州等多条国内航线。 水路沿东江上航可至河源龙川，下航可至石龙广州深水良港可直航世界 各大港口地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地惠州 港已经成为全国沿海主要枢纽港之。 惠州，已形成由深水港航空港高速公路铁路内河航运构成的立体交通湾区惠东县博罗县 龙门县。 以上显示，惠城区仍然是全市房地产开发的核心区，但个县域的房地产业发展 显著加快，龙门县尤为迅猛。惠阳区和大亚湾区的楼盘以优越的区位优势，相对低廉的 价格，受到深圳臵业者的青睐，从月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，工作在龙岗，居住在淡澳的大势渐显。深圳消费群体强大的购买能力，使淡澳地区的房 地产开发规模迅速扩大。 年，全市商品房个季度的销售量分别为万万万 万，显示下半年的商品房销售量大幅增加，主导因素就是半岛号润园合生国际 新城东方威尼斯奥林匹克花园等批面积数十万的高端楼盘密集推出，这些临江 临湖依山而建的优质楼盘，更主要是体现了房地产企业抢占稀缺资源的战略布局，同 时也受到市内外许多买家的追捧。从这些大盘的相继入市，可以预测到惠州大盘时代的 到来。 年数据与历年数据对比分析