议书的相关约 定，和郑州市城中村改造的有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村的改造项 目。 该公司具有支高素质的管理队伍，有较强的经营开发能力，全面具备开发 大型房地产项目的综合实力，并致力于住宅小区建设的智能化高档化品牌化， 形成以房地产规模开发房地产相关产业及其他产业等多极利润增长的效益保障 体系。 第二章 项目投资环境可行性分析 郑州市经济总量居全国大中城市中游水平，城市首位度相对较低，但郑州具 有我国经济地理中心的位臵优势及省域经济支持，随全面建设小康社会步伐的加 快，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，以建设区域性中心城市全国重要 的枢纽城市和全国重要的商贸城市为目标，今后年内，郑州城市化进程及经 济总量增速将保持在个较高的水平上，城市区域辐射力及影响力将进步提 升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好的基础条件。 第节郑州市城市国民经济发展状况 快速增长。 二郑州市全面建设小康社会发展规划 根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正的全国区 域性中心城市全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市，作为中原城市群经 济隆起带的龙头城市，强化郑州对河南的辐射带动功能。根据郑州市全面建 设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。 到年，郑州市国内生产总值占全省的比重达到左右。具体情况如下 经济发展目标 全市国内生产总值到年提前年实现翻两番人均国内生产总值到 年提前年达到美元，到年提前年实现翻两番按年价格计 算，到年，国内生产总值达到亿元左右，人均国内生产总值达到 美元左右。 具体发展步骤第步，到年，国内生产总值达到亿元左右，十 五期间年均递增左右人均国内生产总值超过美元第二步，到 年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，人均国内 生产总值达到美元左右第三步，到年，国内生产总值达到亿 元左右，年均递增，人均国内生产总值达到美元左右。 城市化水平 年郑州会所，并聘请国内知名物业管理公司，首创生活园区服务体系， 构筑浓郁温馨的心灵家园，营造丰富的精神空间为该区住户提供充满优雅宁静 的生活氛围也为今后该区住户的工作生活娱乐提供便利。 预测该小区销售情况良好，会有较好的经济效益和社会效益。根据上述情况， 本项目建设是可行的必要的，应尽快实施。 目录 编制说明 第章项目概论 第节项目区位概况 第二节项目概况 第二章项目投资环境可行性分析 第节郑州市城市国民经济发展状况 第二节郑州市房地产市场发展概况 第三节郑州市南区房地产市场状况 第四节郑州市代表楼盘个案分析 第三章项目自身分析 第节项目建设背景及必要性 第二节建设内容及规模 第三节项目选址与建设条件 第四节工程建设方案 第五节公用工程 第六节消防系统 第七节环境保护 第八节节能节水 第九节劳动安全卫生 第十节项目组织管理与实施计划 第十节项目招标 第四章项目投资经济性可行性分析 第五章经济分析及财务评价 第六章社会效益分析 第七章结论与建议 目名称与承办单位 项目名称 王胡砦城中村改造项目 项目承办单位项目负责人 项目承办单位河南德润臵业有限公司 项目负责人郭锋 项目概述 项目位臵总占地总规模建设内容 本项目位于长江路以南大学路以东京广路以西环翠路以北即南水 北调运河以北，为线沿河地块。项目总占地约亩，其中建筑用地约 亩，总建筑面积约万平方米其中安臵房万开发商品房 万。 建设内容本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层高层住宅楼 公用配套设施商业用房大型专业市场地下车库等。 本规划区用地主要由居住用地商业金融用地教育科研市政公共绿地 防护绿地道路交通用地等组成。规划范围内总面积公顷。规划人口 万人左右，为个居住区规模，人均居住用地平方米左右。横跨南三环两侧， 东至京广路西至大学南路北至长江路南接南水北调运河，被誉为郑州市 的南大门。根据郑州市年的总体规划，环两横纵的城市交通 主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是纵京广路环中的南 三环，再加上现有的交通设施，网络发达辐射力强，商业繁荣。 场地概述 本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑 物，适合本项目的建设。 水电气暖供应 郑州南区的水电气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目的供应 需要，目前，南部热力工程即将开工，今年月份即可满足本项目的供热。 环境保护 本项目产生的生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。 项目实施计划本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排年时间完 成。分四期开发建设各期的开发规模分别为万其中安臵房万 开发商品房万万其中安臵房万开发商品房 万万其中安臵房万开发商品房万万 其中安臵房万开发商品房万。 承办单位概况 河南德润臵业有限公司于年月在河南省巩义市注册成立，注册资金 万元人民币，公司法人代表李爱国。目前，公司现有职工多人，其中各 类专业技术人才人，高级工程师工程师会计师经济师等各类专业人才 齐全。 公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件塑现代精品创流 业绩为 编制说明 为保证本项目可行性分析中数据的科学性和准确性，在报告撰写 的过程中，我们查询了河南省建设厅郑州市统计局郑州市建委 郑州市土地局土地储备中心郑州市房管局郑州市规划局，文中所 涉及的统计数据均来源于各职能部门项目经济可行性分析部分有些 估算数据是参照政府的规费标准和公司项目数据进行测算另外，鉴 于佛岗城中村改造项目位于郑州市南区，属郑州市城中村改造范畴， 因此本报告选择了郑州市南区和城中村改造的代表性项目进行调研 分析。这些楼盘调研过程中通过电话现场考察寻访房管局等多种 方式，深入调研了其户型配比销售情况配套设施配备及建材选用 等情况，以提高可比性。 本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项 目建设的背景及必要性进行论述，对建设规模及内容项目建设条件 工程建设方案公用工程消防环境保护劳动安全卫生节能 项目组织管理及实施进度，投资估算及资金筹措等方面进行综合性研 究分析和评价，为项目建设提供可靠的依据。 第章 项目概论 第节项目区位概况 区域发展综述项目区域为传统的物流批发基地，受传统经济基础和产业规 划的影响，该区域多是传统小工业和商业物流，该区域有多家大型批发市场如中 陆物流万客来等等。 但近年，尤其是年以来，该区域市政配套建设力度加大，各项生活设 施的逐步完善两纵两横淮河路长江路嵩山路兴华街该区域城市主 干道的相继扩宽南水北调工程的开工建设以及两岸沿河绿化工程的实施，区域 生态环境将得到进步的改善环城高速公路的筹建和穿越该区域的轻轨项目的 逐步实施等，都将会吸引更多的物流人流信息流汇集于此，共同带动城市该 区域的发展，对该区域居住板块的崛起提供更为强大的动力支持。 在这个潜力日益凸显的板块上，房地产市场也日益活跃起来，在过去的几 年里，该区域的楼盘也为中原楼市创造了不少亮点，进入年，该区域更是 新盘迭出，派繁荣景象。 龙湖副中心第二节项目概况 宗地位臵宗地位臵示意图 宗地位臵南三环以北长江路以南大学路以东京广路以西和南三环以 南厂以东京广路以西环翠路以北用地。地块濒临南水北调运河北岸， 景观优势明显。 项成名。 先进的团队。正商地产联盟不断吸收外来精华，中国物管第人陈之平 的加入，建筑大师景观大师的加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。可 以这样说，正商联盟旗下的每个楼盘，潜力都不可低估。 劣势 销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价总价较高。 东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛，对片区的认可度 也不高。 楼盘周边的配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。 航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有定影响。 客群分析 客户年龄至岁之间 职业公务员教师效益较好的垄断企业员工企业中高层管理人员私营业 主等 收入状况家庭年总收入万元以上 后期的楼盘品质越做越好，相应地，客户的消费能力越来越高。 销售状况 多层已售完。三房销售情况较好，四房顶层复式有些许剩余，号楼小户型 认筹剩余面积较大的产品。销售速度较快的是平方米的三房二 厅，其次是平方米的二房二厅，平方米的四房销售速度较慢。 郑州市南区典型项目亚星盛世家园 亚星盛世家园基本情况 •项目位臵二七区嵩山南路与长江路交汇处 •占地面积万平方米•建筑面积万平方米 •建筑形式多层小高层高层 •层板楼梯户 •开盘情况分七期，二三期均已入住四五期已交房六期还有两房 三房户型剩余，七期即将清盘 •开盘时间 •工程情况在售第期高层 户型配比 项 目 名 称 户型配比情况 居二居三居四居 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 平方米平方米平方米平方米 七 期 亚星盛世家园卖点总结 规划策略 提出构建西南高尚居住核心的宏大规划，满足人们对绿色和宁静的需求，而且为这种国际水准的人居模式注入许多新鲜的内容。 地理位臵的优越 位于郑州市南郊，嵩山路南端，是目前为止郑州地处最南的楼盘，是郑州市南 郊的个窗口。周边环境优雅