最好水平，其中第产业完成亿元，增长 ，第二产业完成亿元，增长，第三产业完成亿元，增长， 三次产业结构为。 年年全社会固定资产投资额比较 年，杭州市完成投资额亿元，比年增长，增幅比 上年高个百分点，增幅创年以来新高。 虽受非典影响，但社会各方面加大对外增信释疑网上洽谈走出去战 略的力度，加上世界经济的温和复苏，今年对美国出口基本稳定，对欧盟出口增 幅继续提高。年杭州全市出口总额亿美元，比上年增长，不包 年年年年 增长率括省公司出口亿美元，增长，增幅比上年提高个百分点。在进口 关税下调的背景下，全市进口总额亿美元，增长。 上述数据可见，杭州经济的运行情况十分良好，为房地产市场健康发展提供 了有力支持。 城市发展规划 杭州未来的城市布局是要形成主三副双心双轴六组团六条生态带 的城市格局。其中中心城区由主城东南城临平城和下沙城组成，承担生活居 住行政办公商业金融旅游服务科技教育文化娱乐都市型和高新技术 产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。 主城由上下城区和西湖拱墅江干城区部分组成，是全省的政治经济 科教信息文化中心和旅游中心。中部南部为商贸居住生活区北部以工 业仓储物流区为主东部为交通市政设施区西部为教育科研居住区湖 滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。城市建设用地平方千米。 江南城由滨江区萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干， 产学研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口 万人，城市建设用地平方千米。 临平城由临平城区星桥运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的 综合性工业城。规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。 下沙城由下沙九堡乔司镇组成故租赁市 场交易活跃。由南都集团开发的浙大科技园在近两年将有大面积的写字楼面市。 浙大科技园由浙江南都房产集团开发，位于杭州市西部，北沿西溪路，南 依老和山，东临浙大玉泉校区北门，期占地亩，总建筑面积万平方 米。 该板块是杭州产业的主要聚集地，集中了多家科技含量高的企 目录 总论 项目背景 二项目概况 三问题与建议 二杭州市办公楼市场研究 杭州区域状况研究 宏观经济及产业研究 城市发展规划 城市交通及发展 二下城区专项研究 经济发展战略研究 区域分块及城市规划 三杭州房地产市场趋势研究 房地产业概况 房地产业发展趋势 三写字楼市场研究 杭州市写字楼市场分析 市场供应分析 市场需求分析 发展趋势 区域分布特点 竞争物业调查分析 及同类产品分析 三场址选择 地理位置 二自然条件三交通条件 四建设条件评价 五地理位置图 四总平面布置略 总平面布置的原则 二设计主尺度参数 三总平面布置 四方案比选及推荐方案 五工程建设方案 平面规划原则 二本期各功能分区规划布置 三本期工程总平面布置 四配套工程 五主要工程内容和工程量 六环境影响评价略 现状调查 二项目生产的污染物对环境的影响 三环境保护设施与投资 四营运环境保护 五环境影响评价 七劳动安全卫生与消防略 安全 二供电电气安全 三劳动保护 六消防安全 八组织机构与人力资源配置 组织机构设置 二人力资源配置 三员工培训计划 九项目实施进度建设工期 二保证建设工期的条件和关键 十本期工程投资估算 估算编制依据及说明 二本期工程总估算 三可研与预可研投资比较表详表略 十融资方案 资本金筹措 二债务资金筹措 三融资方案分析 十二财务评价 财务评价依据 二财务评价基础数据选取 三运营收入估算 四成本费 绿地率 建筑密度 开发周期年 项目建设规模 项目总建筑面积为平方米，其中研发楼平方米，办公楼 平方米，综合楼平方米，会所平方米，由幢生态园林式高级办公 楼组成，即商务别墅组成的。分为独立办公区集中办公区会 所和其他配套等。园区采用园林式景观，有中央绿地花园和景观水池。 项目周边情况 项目规划范围用地主要是农田两侧有片水塘。用地四周主要为农田，北 面毗邻半山。本地块方正，项目基地南北深米，东西长米，呈长方形状。 交通情况项目西面为石桥路，南面有沪杭高速公路起始段，同时，上塘高 架已开通，成为南北快速干道，直通杭宁高速，同时杭州东西快速干道将大大提 高项目可达性。 配套方面由于本案所处的区域环境，周边配套十分贫乏，作为传统的工业 集中地，办公环境比较恶劣，是制约项目发展的重要因素。 三项目建设缘由 项目建设有利于温州新世纪集团在杭州进步发展 近年来公司发展突飞猛进，随着虹膜技术的突破，公司的发展更是上个新 台阶，需要更多的办公场所，如果以租赁的形式，将会增大公司的运营成本， 通过本项目的开发，可以依托下城科技经济园区的优惠政策和政府的支持，立足 杭州市场，发展壮大公司实力，并进步树立新世纪软件在杭州的企业形象。 项目建设符合杭州对天堂硅谷的建设精神 近年来，杭州市政府提出建设建设天堂硅谷的计划，使杭州成为国内外 知名的软件企业汇集地，为这些高新技术企业创造优越的办公环境，改善杭州目 前企业在软件办公环境的不足，为其提供自然生态有利于健康的办公环 境，推动杭州天堂硅谷的建设。 项目开发优势 市场的机会性 杭州市及下城区各级政府的有力支持 公司雄厚实力的支持 四问题与建议 由于本项目所处地理环境较差，交通条件周边配套等办公环境仍不是 非常理想，对客户的吸引力有限，因此建议项目尽早进入市场，对客户进行教育 和引导，为后期的招商做铺垫。 项目配套应该考虑企业的实际需求，在环境方面应该真正体现人性 化办公，使项目的产品亮点更加突出。 二杭州市办公楼市场研究 杭州区域市场状况研究 宏观经济及产业研究近年估算 五主要财务评价报表 六财务评价指标 七不确定性分析 八财务评价结论 十三国民经济评价略 影子价格及通用参数的选取 二效益费用范围调整 三效益费用数值调整 四国民经济评价指标 五敏感性分析 六国民经济评价结论 十四社会评价略 项目对社会的影响分析 二项目与所在地互适性分析三社会风险分析 四社会评价结论 十五风险分析 项目主要风险因素识别 二风险程度分析及防范和降低风险措施 十六项目分析 市场风险 二宏观经济风险 三自然风险 四项目的人为风险 十七研究结论与建议 研究结论 二说明与建议 附录 总论 项目背景 项目名称 杭州新世纪软件园 建设单位概况 杭州新世纪软件园由杭州新世纪软件园开发有限公司承办开发，公司成立于 年月，由温州新世纪集团股份有限公司投资组建而成，是家专业从事 计算机软件硬件研究开发和生产的高新技术企业，尤其是虹膜识别技术产品 研究开发集成销售服务为，公司注册资本万元。团队力量强大， 拥有支立志于技术创新的年轻高素质人才，拥有教授博士硕士为主体 的科研队伍，公司以上员工为大学本科以上学历，其中从事系统集成和软件 开发人员占公司员工总数的，是推动公司发展的中坚力量，已成为杭州天 堂硅谷建设的主力军。其总公司温州新世纪集团股份有限公司拥有雄厚的资金 力量，资产规模达亿元，年实现销售收入亿元，为杭州新世纪软件 开发有限公司的发展提供了充足的资金保障。 可行性研究报告编制依据 杭州市政府关于项目方案设计的批复文件 下城科技经济园土地出让协议 杭州城市发展规划 投资项目可行性研究报告指南中国电力出版社出版 业主提供的相关资料 二项目概况 地理位置 本项目位于杭州市下城区科技经济园，南接杭玻路，北依永华路，东为华中路。 建设规模与目标 项目经济技术指标 基地面积亩约万平方米 总建筑面积平方米 容积率快速消化。 简而言之，杭州的写字楼开发还有较大的后劲，从供应量来说，不会像 住宅样不饱和，形成供不应求的矛盾，动销节奏的缓慢，加之今后两三年内陆 续的新盘推出，写字楼有可能在定时期形成种买方市场。 区域分布特点 比较目前杭城写字楼活跃的庆春路板块黄龙世贸板块武林广场板块吴 山板块城西高新区板块城站板块城东板块等七大写字楼区域的形成，可以发现杭城写字楼供应存在个很大的共性写字楼的聚集往往以周边区域内的产 业形态为依托，每个板块都有自己的特色，有自己的主力聚集产业，如在市中心 庆春路凤起路上，就汇集了各大银行保险公司证券机构，形成了金融产业 的聚集带，带动了周围写字楼的市场城西的高教区的带动的写字楼的兴旺 等等，其开发模式和销售价格也因此而差异，由此而形成区域商务模式，即产业 的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度。 本案地处下城区科技经济园，在产业特色方面与其他商圈存在很大的区别， 应该充分利用周边产业和经济的发展，以本项目形成很好的互动。 庆春凤起路板块 庆春路区域是杭州市写字楼开发最早的区域。年，伴随着杭州市房地 产业第次浪潮的兴起，庆春路成了第代写字楼的代表。这里的商业氛围 浓厚，银行超市医院电信公司等配套分布均衡，金融业十分发达，是杭州 金融机构最为集中的街道之。这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和 金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩