有的甚至六个老人合住间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人般都有套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生 活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住间房，很多老人就不愿意去住。 据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是个老人住套居室，包括间卧 室间客厅厨卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有 软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次 。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地适度地增加数量，而且更要注意提高 水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养 老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。 医护型养老院 在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已 经有了定数量。有些老年人，因患了些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可 以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住间类似旅馆的房间，即卧室与 卫生间在起。因为这些老人天到晚躺在床上不能行动，般不需要带有客厅和厨房 。养老院对这些老人进行小时的医护，包括诊断治疗吃药打针穿衣吃饭 大小便洗脸洗澡直至睡觉翻身有的病人自己无力翻身，都由医护人员进行护理 。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。 在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院敬老院中，拿出几 间房照顾生活不能自理的老人，进行小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老 院的职能。 世界各国城市众多，情况各异。以上种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式 。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了些西方国家的老年住宅形式 。由于我国各城市存在着较大的差异，应该允许各个城市的专门老年住宅的形式多种多 样，有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。 二，美国养老地产 ，美国养老地产的历史 美国养老地产从除分成上述三种类型外，般还按其投资的物业类型细分为投资商场的 投资办公楼的等。几乎凡是能够获得租金收益的商业房地产都是 的投资对象，如，商业中心公寓办公楼仓库工业厂房洒店高尔夫球场医 院健康中心等，图五是当前的投资类型分布图。 ，养老地产 ，养老地产的概念 养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这社会主题和地产这 商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这特殊 的产业诞生，并且随着老年人口的进步增加和经济水平的进步发展，越来越成为人 们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上 个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产般称作为老年住宅。 ，老年住宅产业化 老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近 代，我们就不难发现老年产业诞生发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观 也最为精彩的章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每阶 段的人口比例失调，这是老龄化产生的个重要原因。二次大战结束，人类社会进入了 个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的 寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作用老年产业，大批与老年群体相关的产 业相继诞生，如医药，老年保健护理以及我们着重研究的老年住宅产业。 除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有部分老年人住在老 年住宅中养老。为此，世界各国含我国的城市都根据自己的经济实力和实际需要， 建设和发展批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以 下几种形 老年公寓 强制性行业标准老年人建筑设计规范第条，将老年公寓定义为 专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮清洁卫生 文化娱乐医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上 由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。 般的情况是，在住宅小区内，专门规划出两幢楼，按照适于老年人居住的要求 核准通过，归档资料。处是 ，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人如子女住在起，。因为社区主要是为老年人服务的，因而老年社区专门为老年人设置的医护家务服务社会交 往和文娱体育活动等设施更为齐全，服务更为及时周到，而且对老年人有较多的优惠。 老年社区特征 ，专门老年住区老人占据主体地位，主要以老人为主的住区，其方式为居家养老 。这是它区别于般地产的主要因素。 ，空间环境上与居民行为上表现为聚集化得独立完整的老年住宅群或合居式老年 住宅群，英美统称为养生住区。如美国的金岁山庄安养住区退休新村老人们 生活在专门老年住区要方便安全，在规划设计上强调综合考虑居住与生活工作购物 文化教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体。 ，具备般社区的基本功能。除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，海域 般房地产项目样具有从事细胞的功能，具有对外的交通通讯商业网点公共设 施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局。 ，其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人 创造丰富多样的同龄交流环境。 ，专门老年社区往往有栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的 模式和老年公寓的模式夹杂在起，难以区分。 在我国各地，已逐步建成批老年社区。例如，北京太阳城就是迄今北京规模最大 的老年社区，它的总建筑面积为万平方米。社区以家庭式养老与社会化养老相结合 的形式。为满足老年人的生活需要，建筑形式多为三至四层楼房并带电梯，各种道路均 为无障碍设计，并根据老年人特点，配套设计了齐全的设施，包括医疗康复老年活动 家政服务等设施。 美国大力发展老年社区有四五十年时间，已成为个老年社区比较发达的国家。 为此，专门介绍下美国较大的老年社区佛罗里达州的太阳城中心。太阳城中心坐 落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达环境最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。太阳 城中心从年开始开发建设，目前已经成为佛罗里达乃至全美国最好的老年社区。 普通型养老院 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被社会工 作动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。 在改革开放前，我国各地就办有定数量的养老 未经允许，请勿外传,来进行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在起来设计的，因而 室厅厨卫的室户占有定比重，又考虑老人有时要与亲人住在起或雇褓姆等 需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓 除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务医疗服务以及娱 乐交往等各方面，都有妥善的安排。这种公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年 公寓，虽然住房面积般会比原来自已的住房要小些，但仍是家户，可以保证老 年人的私密性独立性和领域，既能保持家庭的温情，又加上公寓对老年人周到的照顾 和服务，必会受到不少老年人的欢。 北京的澳洲康都小区，就建设了幢这种老年公寓，定名为乐龄公寓，并在老年人 的生活服务医疗服务以及娱乐交往等各方面，专门做出全面安排，是个重要的尝 试。 老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主 要特征有 ，在时间特征上，老年公寓的入住群体入住时间较长。它不同于托老所的流动性 。暂时性。虽然老年人入住老年公寓的时间长短，由他们根据需要自愿决定，但多数入 住老人相对稳定，居住时间比较长。 ，在经济特征上，老年公寓形成投入产出的良性循环。敬老院福利院是以国家 集体供养为主，属福利救济型，而老年公寓是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用 自己的退休金子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已 经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要。 ，在社会特征上，老年公寓实行同吃同住同活动的群居生活方式。 ，在服务特征上，老年公寓有较为完善配套系统的生活娱乐保健医疗 等服务。 ，在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用 权，入住的老人则是租赁的形式。 ，在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境 。 老年社区老年住区 以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发建设的老年住 宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备定城市功能或配套机能。 老年社区与般住宅小区相同之处是，都是个大小不等的住宅小区。不同之住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众 购买力相协调。 二商业房地产以租赁作为主要经营方式 美国象商场办公楼工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖， 但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点有利于房地产的专业化规模化经营可以减少了 公共部分产权分割带来的许多麻项有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上， 且进退容易有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另个好处是，提高房地 产市场分析的效率性，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关 系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提 高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资 角度来看，房地