。 近五年绵阳经济快速发展，指标如下 单位亿元 年度年年年年年上年 总额 增长 二绵阳房地产开发现状分析 年绵阳市房地产投资总额亿元，比上年增长，已经形 成了以涪城区为中心，向东西南北辐射，并沿涪江安昌江两岸发展 的格局。 年绵阳市房地产投资总额将达到亿元，商品住房价格也会在去 年较大涨幅的基础上持续上涨。目前在售项目普通住宅已有数个超过元 平米，达到元平米左右。 年月，绵阳房地产投资完成亿元，增长，增幅比 月下降个百分点。月，绵阳商品房销售面积万平方米，同 比增长，增幅比去年同期下降个百分点。 我司项目是通过拆迁原地产权臵换获取的开发权，符合绵阳市政府支 持旧城改造的条件，在老城区很少开发项目的背景下，本项目热销是明显可 以预见的。 三市场供求分析 年月末全年绵阳累计预售商品房项目个，批准商品房预售面 积平方米。 年份预售项目预售建筑面积万平方米 年个 年个 年个 年月末个 四绵阳房地产市场交易情况分析 成交放量，成倍增长 年，绵阳商品房成交备案，套，环比增长，成交面积 平方米，环比增长，创历史新高。 年民营出去商品房交易量比年增长率近倍，比之前的 年超出倍多。分析原因 是政策利好原因。年底的万亿投资刺激计划，第五次降息， 国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策，刺激 了压抑年的市场需求集中释放。 二是老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资 产。 三是需求推动。大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考虑， 这部分人群陆续开始购房。同时，由于绵阳城市的安全性和宜居环境，使得 周边的购房者涌入绵阳臵业安家。另外，市场不断升温，价格不断上涨，受 买涨不买跌的心理影响，大量投资性需求被激活。 五绵阳房地产市场价格情况分析 年，绵阳城区商品房成交备案均业面积， 平方米，地下室建筑面积，平方米车位个。 投资估算与资金筹措 投资估算 经估算，本项目总投资为，万元，其中建安投资，万元，配套 附属工程投资，万元，拆迁安臵费用，万元，建设期财务费用， 万元，前期费用万元，建设规费，万元，不可预见费用万元。 投资估算表 第部份项目的整体分析 第章总论 项目概况 项目名称国际商业广场 建设单位 建设地点绵阳市涪城路号 项目总占地面积，平方米 项目总建筑面积，平方米。 本项目由栋层米酒店综合楼栋层米的高层住宅 及层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业居住休闲为 体的现代城市综合体。其中 商品住宅建筑面积含半阳台面积，平方米 酒店建筑面积，平方米 地上商业面积，平方米 地下室建筑面积，平方米车位个。 总投资，万元。 二编制依据 国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评价方法与参数 投资项目经济咨询评估指南 绵阳市城市总体规划 国家现行的行业规定法律法规设计标准 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 三编制范围 本报告对开发建设项目的规模建筑方案场址选择项目实施计划 投资估算技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设的必要性和 可行性。 四总体建设规划方案 指导思想 建筑设计应以人为本，创造个方便安全舒适和谐的商业休闲 和人居环境，规划布局力求具有整体性经济性时代性超前性。从空间 上为人们各种需求的实现创造条件，将社会经济现状与发展的可能相结合， 为居民创造新颖别致高质量的生活和居住环境。 规划设计原则 坚持建筑功能建筑美学空间组合城市美学均满足城市规划要求和 建筑综合功能布局合理方便实用的原则。重视总体环境建设，兼顾社会效 益经济效益和环境效益，把对土地的利用作为对环境的改善和美化。 项目定位 以商业为主住宅为辅，突出特色创立品牌，合理设计择优定案， 节约成本提高效率。高效节约便于施工，讲上，因而终年湿润。绵阳市 年中最热的七月平均气温为，历年极端最高气温，除盐亭为 和梓潼为外，其余各地在之间。虽有伏旱高温天气， 却少酷暑。年中最冷的月平均气温为。绵阳市降水量比较充 沛，全市年均降水量毫米。其分布特点是南北少，中部多 东边少而西边多。全市小时极端降雨量为，绵阳城区小时极 端降雨量为，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为。 人口 绵阳市现有总人口万人，其中城镇人口万人，绵阳市城区 万人。从整个绵阳市来看，近几年绵阳城市化进程发展较快。究其原因， 主要是由于绵阳市政府的规划，工业经济发展很快，第三产业发展迅猛，房地 产业快速发展等等，推动了绵阳城市的建设。与般的二级城市相比，绵阳 对周边人口和资源的吸附能力很强。绵阳人口变动的特征是辖区内人口向 绵阳市区集聚，辖区外人口大量进入绵阳市区。 科技与人才 绵阳人才荟萃，拥有雄厚的科技实力，是国家重要的国防军工科研生产 基地，境内有中国工程物理研究院中国空气动力研究与发展中心中国燃 气涡轮研究所等国防研究院所家博士后流动工作站个民营科技实体 个。有以西南科技大学为代表的大中专院校所长虹九洲国家级技 术中心个，双马东材等省级技术中心个，有长虹九洲双马华晨 华润双汇等大中型骨干企业家，国家级高新技术产业开发区科教创业 园暨西南科技大学国家大学科技园经济技术开发区现代农业科技示范区 南郊工业园游仙经济试验区等开发园区处在国家级高新技术开发区内， 建有中物院军转民科技创新园绵阳软件园留学生创业园长虹 技术开发中心。有各类专业技术人员万人，有两院院士人享受政府 特殊津贴有突出贡献的专家多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至 世界流水平。绵阳将新建科学新城航空动力城空气动力城，将从科研 工业三产等产业上进步推动绵阳城市的发展。 文化教育 绵阳的文化教育和社会事业与经济协调发展。绵阳拥有西南科技大学等 高等院校所，中等专业学校技工学校所各类科技人员万多人，副 教授高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲流的科研 测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试质量，控制投资。 第二章项目提出的背景 绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯的科技城， 四川省区域中心城市四川省副省会四川省第二大城市，素有富乐之乡 西部硅谷美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，面积 ，平方公里，占四川省土地面积。其中绵阳市区面积约平方 公里左右。全市按地貌主要类型山区占，丘陵区占，平坝区占 。 绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩，大大加快了城市经济的发展 步伐，同时，城市开发建设也面临新的历史发展机遇，今年，绵阳市出台了 旨在加快旧城改造的号文件，并成立了专门的领导机构和办事机构，推进 城市旧城改造。 城市概况 交通 绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。公里的城市道路和 宝成铁路成绵高速成都绵阳绵广高速绵阳广元绵重高等级公路 绵阳重庆以及条通往县市的高等级公路，构成了四通八达的交通 运输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场， 已开通了至北京上海广州深圳西安长沙杭州海口昆明等全 国各主要城市的航班。市内有公交线路余条，余辆公交车，总长， 公里的公交线路，南北贯通东西纵横城乡连接，出租车上千辆，市内交 通十分方便。 居住环境 城在山水间，人在画廊行绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时，十分重 视天理，注重人与自然的和谐相生。绵阳四山三水，有着东旗西鼓， 南蛇北龟与山形如斗，襟带三川之称，涪江安昌江荚蓉溪三水交 汇，所形成的三江水面达平方公里，较之于杭州西湖还大平方公里左 右，构成绵阳城市特色的自然空间格局，给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动， 是全国有名的宜居城市和休闲城市。 气候特点 绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年 受偏北气流控制，气候干冷少雨夏半年受偏南气流控制，气候炎热多雨 潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形 成了较为独特的气候特点。 绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为天春夏季次，为 天和天秋季最短，为天。夏秋雨水充沛，虽冬春时 有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在享，消防安保控制中心 的报警控制器作为上位机。在消防安保控制中心同时设臵火灾事故广播主机 消防对讲通讯主机和手动控制盘，以显示小区内各消防设备运行状态，并控 制其启停。 小区供配电情况 本建设项目采取两路独立的电源同时供电。为保证级负荷用 电，此两路电源电源应分别引自两个区域变电站。消防设备的用电从 电表房即分配电室处分开自成供电体系，对消防设备均采用双电源供电， 两路电源分别引自变电所两段不同的低压母线，并在最末级配电箱处设臵 自动切换装臵。消防设备的配电线路均采用耐火型电缆电线并按消防规范 要求进行敷设。 应急照明 高层住宅楼梯间电梯前室主要通道及中央会所的公用场所照明配 电，均由双电源自动切换配电箱配电，各层出口处均设臵带蓄电池应急电源 的出口疏散标志灯。 七给排水设计 设计依据 建筑专业提供总平面图。 国家有关建筑设计的方针政策规范规程和标准。 设计范围 红线界区内给水排水及消防设计。 生活用水量  用水量标准为人。 最高日用水量约为。 给水方案设计 水源以市政自来水为水源。