道的贯通以及川西 旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达 车程高速分钟，老成灌路小时但均需交 纳过路费 目前中高端平 均房价为 元 自然景观资源突出，避暑胜地 世界自然文化遗产，具有突出的人文文化资源 气候宜人，空气质量高 生活配套匮乏 华 阳 有人民南路南延线，成仁路等 华阳新客运中心及府河成都港 距离成都车程分钟 目前中高端平 均房价为 元 位居城南，富气顺延，人气较足 紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区， 具备定的自然资源。 生活配套不足 龙 泉 拥有五纵三横的快速交通网络五纵老成渝 路成渝高速路成南高速路成洛路成龙路 四横则指三环路外环高速路龙泉环城路 石胜路 拥有成都最大客运站十陵客运站 距成都的车程分钟 目前中端平均 房价为元 有成都最近的山脉，地形起伏较大，在成都较为 少见，但是水资源相对匮乏 具有定的资源，成都市区最大的规划风景区 十陵历史文化风景区位于龙泉 著名的花果之乡，休闲胜地。 生活配套般 温 江 成温邛高速，光华大道，交通网络发达 进城的时间在分钟以内 目前中高端平 均房价为 元 处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中 丰富 贵气较盛，区域认知度高。 空气质量高，有众多的森林苗圃。 花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境 有较大程度的提升。 生活配套正处 于逐步完善中， 借花博会的东 风建设大量的 基础配套 牧 马 山 成雅高速成都双流新津大件路，交通 网络发达，但交通状况般 平均房价集中 在元以 上 区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔 夫球场，吸引大量的商务客户 区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强 景观位置较好的高端物业 森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地 生活配，将主要集中在第圈层与第二圈层中的青城 山都江堰大邑新津崇州等区域。因此，应对竞争区域的供需特征做出判 断，从而明确市场机会点。 显性竞争板块分析 现在成都的高端休闲物业市场，能对本案形成有效竞争的只有青城山龙泉 牧马山麓山这四大别墅板块，其特征如下 前言项目发展的目标体系 本项目研究背景 企业背景 华宝集团是家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同 时拥有丰厚的资金储备对于这样个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目 的基本要求在于 资金安全性项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地 物业的保值升值。 项目可投资性未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的 消化需求。 发展可持续性通过项目的开发运行，能联动集聚整合多层次的政 府业界土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目 以外的新利润点与投资机会。 以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。 二项目自身条件 项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河， 与未来的成都游乐中心隔河相望东南向连新城区，毗邻客运中心三 星级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。 根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门规划部门当地开发商等的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 深访，我们对土地有以下基本认识 地块资源禀赋优越 较为突出的资源为四大类 水资源该区域毗邻中河，地块内有大湖莫里森湖，并散点分布 有其他小水塘，均为引中河水形成。 物种资源项目天然的物业价值卖点地块区域原为成都野生动物园， 共有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然的奇妙生态空间。 植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场 林区等。 地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现河 畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。 土地证将分期获得 亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地， 将通过其他手 二大成都总体规划对区域发展的影响 华阳组团小康居住新城 温江柳城组团花园居住新城 龙泉组团山地型休闲旅游区 新都青白江组团大型制造业基地 双流东升组团新型工业基地 郫县郫筒组团高新技术产业中心 在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发 展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破 而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机 遇，又是个开拓全新市场的挑战。 三规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 政府力图把打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模， 居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居的优美休闲人 居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质的改 清白江金堂起步阶段 龙泉发展中期 华阳高速发展期东升发展初期 温江高速发展期 郫县发展初期 变。 同时，围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成 为无污染的中国西部纺织城。 年底，成金路开通，与成都的距离为公里，半径属于公里 的地域，与成都的距离在分钟车程内，成金快速通道的建成使完全进入 分钟的大成都第圈层。 为此，成金线将成为改变与成都之间关系的紧密纽带，将带入成都第 圈层。区位条件的变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点 第圈层与第二圈层综合比较分析 第圈层第二圈层 土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富 土地成本较高很低 交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快 居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善， 条件配套逐步完善 产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够 价格接受度相对较高相对较低 竞争相当激烈相对较弱 投资环境较成熟正在完善 区域未来优势特点 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升 区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案 获取。 三项目发展环境 项目所在的区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶 段，在规划政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。 三项目的特殊性认识 本案是西部中心城市郊区的综合性大盘 与常规地产项目不同，本案远离市区体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地 的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都四川中国西南进 行考量，作为个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。 政企关系决定本案开发的可行性 方面，政府拥有原野生动物园定股权，同时在土地运营环节还需要政府 的协助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。同时作为个 城市运营项目，政府的支持也是项目必要的保障。 四本项目发展的前提条件分析 必须建立个特色吸引物 参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与 人居生活体系关联度融合度高的特色吸引物作为核心卖点。 必须立足城市运营进行发展 本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域 发展营造项目发展的机遇。这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行 为必须站在区域发展城市运营的角度进行思考。 五本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。 通过土地投资，保证资金安全性。 通过开发投资，实现项目可投资性。 通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。 以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的 刚性要求。 第章区域发展战略研究 大成都城市定位对区域发展的意义 成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第 四极。 作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成 为中国休闲之都它所面对的休闲市场将是全国乃至全球, 中国城市经济发展格局图 大北京城市圈 大上海城市圈 大广州城市圈 长江流域经济带 西西部部的的致致动动点点发发 力力点点在在哪哪里里 特殊配套设施酒店会议中心康体设施 些项目在开发初期如龙熙顺景观澜湖等，由于区域休闲配套还不够 成熟，专门建有特色高星级酒店与会议中心，同时也建设了游泳池健康中心 网球场温泉中心会馆等与高尔夫运动契合度较高的康体设施。 高球球场经营与开发分离 在成功开发高尔夫球场后，发展商有可能自己经营，也可能引入专业的高尔 夫俱乐部进行经营。总体来看，随行业的专业性增加，近年来的高球球场由外来 经营者经营已成为大势。 物业销售方式 由于经营状况的差异，般高球休闲物业在销售中，有将高球俱乐部与休闲 物业独立营销的，也有将物业与高尔夫共同营销的。如北京龙熙顺景，为贴补俱 乐部经营，同时也为塑造物业独特卖点，将物业与俱乐部会员卡捆绑销售，买房 赠卡。 二项目总体发展思路 项目总体开发思路 根据案例考察，借鉴成功项目的共性，结合本案特征，项目的总体发展思路 如下 物业总体开发思路以高尔夫休闲产业，带动多元化高品质复合地 产开发。 本案休闲产业对物业的拉动方式分以下三种