土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到 家。年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高 涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为 和，年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明 显减慢，年增长率为，年则出现了负增长，分别为 和，年开始回升达到亿元，比年增长了， 年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比年增长。 目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新兴产 业，年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的， 占第三产业增加值的。 青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本致，在经历了 年高速增长期后，年增速明显减缓，年出现了明显的回落， 年又开始出现定的增长。随着国家系列扩大内需拉动经济的方 针实施，系列大力发展房地产业的政策相继出台，青岛市房地产形 势好。上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管 理加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进步增强，承揽建筑 施工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值 亿元，比去年同期增长本年新签建筑施工合同价款 亿元，同比增长全市建筑业企业全员劳动生产率万元人， 增长。 建筑工程产值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进 度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现 建筑工程产值亿元，同比增长，增幅比总产值高个 百分点，占建筑业总产值的比重高达，同比提高个百分点。 其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角 色，前个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值亿元， 与去年同期相比增长了，占建筑工程产值的。二级以上资质企业完成产值占近六成 上半年，从全市建筑企业资质等级看，级以上建筑施工企业完 成产值高达亿元，同比增长，占建筑业总产值的，其 中级企业完成亿元，占建筑业总产值的，特级企业完 成亿元，占建筑业总产值的从企业的资质等级和企业的 规模来用传统的四阶段法进行预测。四阶段法从青岛市未来土 地利用和交通规划方案入手，通过预测人口岗位分布，运用交通发 生模型预测交通出行需求，并建立相关模型进行交通方式划分和交通 分布预测，构筑车辆出行表，最后进行交通量分配。通过预测，得 到年无项目时周边路网交通量情况，如表。 表无项目时周边路段交叉口交通量及饱和度 第章总论 项目概况 项目名称青岛市中心和综合办公楼建设工程 建设单位青岛市置业有限公司 项目地址燕儿岛路以北，青岛市号 项目用地面积 项目总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 项目总投资万元 项目建设期个月 项目提出背景及建设必要性 项目提出背景 青岛地处山东半岛东南部，位于东经度分度，北纬 度分度分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍 坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里，其中市 区平方公里。与上海广州天津大连并称为中国五大外贸口 岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第批确定的沿海开 放城市与经济中心城市。青岛既是华北南部华东北部和西北地区进 出口物资的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。 作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口，年省人民 政府把青岛确定为山东省对外开放的龙头。为了适应改革开放新形势 的需要，青岛市作出了行政中心东移的战略决策，以此带动东部的开 发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。东部地区已成为 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,青岛市房地产开发热点地区之。 青岛市号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面 积。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。 为加快地块的开发建设，武警水电部队青岛项目部决定在此地块投 资建设接待中心和综合办公楼。项目名称为青岛市中心和综合办 公楼建设工程。按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限 公司编制项目可行性研究报告申请立项。 项目建设必要性 实现东部开发区规划，进步完善新的市中心区建设。 根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新的行政中心。经过 几年的开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套城市建设 颇具规模的新城区。本项目的建设，将进 整体推进。进步提高中心城区集聚辐射功能，加快新城区建设推进 五市城区向中等城市目标发展使青岛成为全国重要的具有较强辐射 和带动力的区域性经济中心城市。 符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。 综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游商务及办公条件， 完善东部城区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。 建设单位基本情况 发起人情况 本项目由青岛市置业有限公司承担建设。 经营宗旨 通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术的横向联合，发 挥各自的优势，加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品 及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便合理舒适的旅游 餐饮办公场所。从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的 社会效益的同时获得最佳经济效益。 经营范围 在青岛市号地块建设宾馆商务办公楼，并进行销售出租 房屋及物业管理。 总投资 本项目总投资为万元。 可行性研究工作的结论 可行性研究结论 本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建 设的步伐。 通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务办公市场较好。 外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有 线电视等基础设施可以满足项目需求。 项目经济效益良好，财务分析可行。 项目主要经济指标见表。 表项目经济技术指标览表 序号指标名称单位数量备注 总投资万元 占地面积 总建筑面积 其中接待中心 网点 地下室 写字楼 第二章市场分析 青岛房地产市场分析 房地产发展概况 青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房 地产市场充满了诱人的魅力。近年来，青岛的房地产市场以其超常的速 度向前发展，成为全国房地产热点城市之。九九二年在邓小平同志 南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁的决定，原市委机关 驻地向外商转让及市级机关新大楼的开工建设，奏响了青岛行政商贸 金融娱乐文化中心的东进序曲，也促进青岛房地产业进入了个全 面高涨的时期。从全市房地产发展情况看，年以青岛步完善东部地区的建设， 实现东部开发区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立青岛 新的形象，促进青岛市现代化国际城市建设。 本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城 市化建设的需要。 衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人 民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。 年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产 品体系初步形成，批规模大投资高的旅游码头游艇俱乐部高 星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好 水平，部分项目填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅游项目 建设投入资金亿元以上，比上年增长约，其中社会性投资占。 个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色 的旅游街区昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业 示范基地。海景花园大酒店二期工程银海国际游艇俱尔部天泰浴 场等重点项目顺利完成年度计划，同时加快建筑业发展，巩固建筑业 作为国家支柱产业的地位，培育经济新的增长点迈出了关键步。 年我市旅游大项目总体呈现出体量大数量多档次高 项目精的特点。是数量多投资大。年全市已签约和已签订投资意向及在 谈的旅游项目约有个，总投资额约亿元，旅游大项目的数量和 投资额为历年之最。二是度假区建设项目多。金沙滩度假酒店北京 电影学院创意学院极地海洋世界石老人浴场石老人休闲区天 泰东海岸项目青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些 项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。三是高端旅游项 目多。在建拟建的游艇俱乐部体育健身园等高端旅游产品共 个，投资额约亿元。四是海洋特色突出的旅游大项目多。极地海洋 世界海军博物馆改造工程石老人休闲区天逸海湾度假城等批 海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。五是高档次酒店项目 多。在建拟建的四五星级酒店家，投资额约亿元。引进万 豪洲际凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目 前，希尔顿喜达屋新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向 参与我市酒店业的经营和管理。 以建设现代化国际城市为目标，以加速生产要素的流动和提升城 市服务业规模与水平为突破口，坚持城市化与工业化市场化国际化套条件 项目地址 本项目建设地点位于青岛市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西 麓。本项目位于东西快速路桥头，该地块总占地面积，距离市 政府公里，距海滨不足米，邻近迎宾路福州路，距东西干线 香港中路不足米，交通便利。周边多为近年新建的住宅，是办公 商住居家理想之地。 地质条件 根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情 况如下 拟建场地地貌单元属丘陵地，地势东高西低，最大高差 米。 拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断 裂构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现