西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使璧山县工业快速 发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了良好条件， 总部基地的建设也成为未来发展的趋势。加之重庆总部经济开发处于较低发展水 平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 鉴于以上原因，在本区域选择总部基地建设是十分必要的。 第三章投资环境分析 重庆投资环境 重庆城市经济工业投资领涨，城市经济迎万亿平台 经济总量 至直辖年以来，重庆地区生产总值由年的亿增加至年 的亿，翻了番。特别是至年以来，年均增速均保持在以上， 且近年来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。 根据目前公布的数据显示，重庆产业结构的快速调整，及以民生为导向的 系列改革举措，年重庆经济保持了快速发展的良好势头，同比增长 ，经济总量达到亿。 按照目前重庆经济的发展形势，到年，重庆总值将迈上万亿元 新台阶,跨入全国万亿俱乐部, 按照目前重庆的十二五规划目标，到年重庆要实现大愿景， 即把重庆建成特色鲜明的国家中心城市集聚和辐射功能强大的经济中心居民 有充分的幸福感西部开放窗口和统筹城乡改革的先行区。 具体而言，在十二五期间，重庆的目标是，翻番，年均增长 ，达到万亿元，相当于上海目前的体量，人均翻番，达到 美元，相当于年北京的水平，重庆整体进入现代化阶段。 产业结构 重庆作为老工业基地，第二产业历来都是重庆的支柱产业。年开始， 工业产值比重已过半壁江山。目前，重庆市已开始了产业升级战略，按照重庆十 二五规划，第产业在经济总量的比例将会下降到，第二产业所占比例将 上升到，而第三产业所占比例将上升到左右。 随着两江新区工业区，西永微电园区长寿晏家化工园区等工业园区的 陆续推进，重庆未来的工业实力将更为雄厚，为第二产业的高速发展提高坚渝 辅助通道转绕城高速公路到达黄磏港码头，远期规划三合广谱健龙西彭 通道直达黄磏港码头。 打造面向黄磏的疏港通道，可以提升璧山的区域交通地位，带动区域节点 开发。成渝高速是黄磏港辐射腹地的主要公路通道，如果打西部通道，璧山南 部将有条件成为服务黄磏的物流枢纽区，缓解重庆外环的交通压力。 第章总论 项目概况 项目位于重庆市璧山县城南部，隶属于璧山工业园区，项目总占地面积 平方米，其中建设用地面积平方米，用地性质为工业用地。建 设用地容积率，可实现地上建筑面积平方米。 二编制依据 编制依据 中华人民共和国建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第号 中华人民共和国营业税暂行条例 中华人民共和国企业所得税暂行条例 年重庆市建筑工程预算定额 建设部年发布的市政工程投资估算指标 国家及重庆市颁发的电力通信工程管网等造价信息 重庆市颁发的有关建设方面的标准 重庆市建筑材料价格信息和价格指数。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二编制说明 工程投资估算按重庆市建筑定额及安装工程定额估算，工程建设其 他费用按国家及重庆现行有关政策文件规定计取 计委颁发的第三版建设项目经济评价方法与参数 本报告中价格费用等取数均以重庆市近年房地产开发市场般水平为 参考，未考虑其他非正常条件下的取数。 三本报告主要结论 重庆是个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位城市规划城市 建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列同 时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构产业结构城市环境都将 得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民 消费能力另外，随着城市航空铁路水路道路条件的改善，未来，重庆 将成为真正的中国内陆的交通枢纽商贸中心和物流中心，并将吸引大量的企 业在重庆投资建厂。随着城市辐射力的提升，重庆将带来大量产业集群，给重 庆的产业发展带来了良好的发展机遇，未来重庆产业的会议中心平方米和地下车库及设备用房平方米。 预计年月开工奠基，开发周期约为五年。经测算，本项目总投资 万元，税前收益约亿元，税前投资回报率，税后收益约 亿元，税后投资回报率，全部资金内部收益率，全部资金静态投 资回收期年。 因此本项目的建设是可行的。 第二章项目建设的必要性 项目提出背景 在小时经济圈的规划下，璧山成为重庆主城拓展区。区域城乡空间发 展布局为心四带五区，璧山与都市区江津城区同构建核心发展区。璧 山是历史人文古城，拥有市级风景名胜区，旅游资源丰富。是重庆市西面的座 卫星城市，是集优美生态文化宜居为体的现代生活高品质城区。 同时，在区域工业增长极主城后台服务区及的规划下，璧山城市经济得以高速 发展，城市地位迅速提升，发挥着承接城市核心区辐射城市核心区外延区的重 要作用，璧山城市形象和城市功能十分重要。为实现璧山城市发展目标，推进 城市经济快速发展，提升城市对外形象，本文对该项目进行了研究分析。 二本项目建设的必要性 重庆作为中国大城市之长江上游地区经济中心国家重要的现代化制 造业基地西南地区综合交通枢纽和国家级历史文化名城，城市的价值将城市自 身的发展动力进步激发，为实现城市综合实力不断增长城市经济进步快速 增长，推动城市全方面的迅速进步，必须找到城市发展的新动力。而两江新区 的正式启动，将使得重庆乃至整个西部地区的重要经济体在未来十年甚至更久 的时间里，均保持着经济高速增长的势头和产业升级换代。 璧山县政府高度重视工业的发展，把工业园作为作为本地区的个长期坚 持的建设重点。目前工业园区共引进家企业，其中投产家，年产 值亿元，规划年产值将达到亿元，年将达亿元。璧山 工业园区目前以发展制鞋业和机械制造加工业为主，园区产业处于发展初级阶 段，园区龙头企业尚未发展稳定。 根据璧山产业规划，到年，重庆璧山工业园区总建成面积将达平 方公里，其中工业用地平方公里，区域范围包括璧城片区平方公里和青 杠片区平方公里，以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区。 璧山随着大学城隧道的贯通，经济的发展与重庆市中心的联系日益增进。工 业是璧山县经济增优惠政策加上两江新区 及西永保税港的成熟，重庆将迎来产业的飞速发展期。 从市场情况来看，目前我国工业发展正处于由产办工业集群向总部工业基 地发展的转型关键时期，总部工业基地是未来的发展趋势，具有前瞻性，同时 符合工业发展中多元化的需求。我国总部经济近年来得到快速发展，在定程 度上推进了城市的经济转型和发展。总部经济是我国中心城市产业升级品位 提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择，总部基地的开 发建设为总部经济的发展提供良好的物质承载体。总部经济是中心城市新的区 域经济形态，作为种高级形态的产业集群，总部基地将成为税收资金人 才和品牌的汇集高地。重庆作为中国大城市之，需要以总部经济促成区域 经济的快速发展。目前重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于 萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 璧山县城市环境良好，拥有众多的资源。是重庆都市发达经济圈的重要组 成部分，在重庆乃至整个西部地区的经济发展中具有重要的地位和作用。伴随 交通条件和城市地位的改善，城市的全面建设，人口的激增璧山作为重要产业 拓展区，将为工业发展提供良好的契机，第三产业稳健发展，将为办公市场发 展提供支撑。大量的新增消费需求，将会对项目的发展提供巨大空间。在此基 础上，璧山县作为重庆的工业重镇，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的 产业基础。随着璧山县经济交通城市的发展，将提升城市地位及增强城市 辐射力，加之生态工业园区加速推进西永微电园拓展区启动及建设建造千亿 级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集 群，为打造总部经济创造了良好条件。但在整个园区中目前暂无总部基地的规 划，这将成为市场的个机会点。 通过对整个市场环境的分析以及本项目自身条件的分析，项目力求打造成 为重庆市总部基地标杆项目，重庆总部基地典范工程，璧山的新地标。实现区域 经济的快速发展，提升区域的市场知名度，推动区域的价值提升，提升外地资金 对区域的投资信息，促进大量社会资金进入，改善就业环境，增加区域税收效 益，带动城市的综合发展。 本项目主要由精品写字楼普通写字楼配套中心和会议中心组成，其中 精品写字楼平方米普通写字楼平方米配套中心平方 米的三大产业呈明显优化趋势其 中，第产业比重呈现逐渐下降的趋势，第二产业比重呈现逐渐增长的趋势， 第三产业处于较小的波动当中，但大体呈现逐渐上升的趋势从数据显示来 看，璧山县以第二产业为主，其次为第三产业，再次为第产业。璧山县经济 发展的主要动力来源第二产业，第二产业当中又主要以工业为主。第二产业从 年开始增幅加大，增速加快。第三产业稳步发展。近年来璧山县借势发展 电子信息产业医药食品产业及装备制造产业，极力打造千亿级工业园区，势 必会拉动璧山经济的飞速发展。从璧山县经济的长远发展来看，璧山县将继续 保持以二三产业为区域经济发展的重心，继续带动区域的经济发展。 图表年璧山地区三大产业增长趋势图亿元 图表年璧山地区三大产业比重示意图亿元