短本 项目与市区的距离。 学校本项目教育配套齐备。中和镇现有省级重点中学中和 中学所设施齐全的重点实验小学中和实验小学所有全封 闭的高级幼儿园佳佳幼儿园所这些将彻底解决未来业主的后 顾之忧。 晨练跑道拟在整个小区外围修建个曲形晨练跑道，进步提 升小区的健康社区形象。 拟在晨练跑道的外侧建花墙。透绿化设计，将进步改善小区空 气质量，社区环境，提升楼盘的品质。 三成都别墅和高档住宅市场 成都别墅市场的形成 发展中的成都别墅市场 成都房地产业发展到年，市场已经成熟。别墅及高档住宅小区 已不再是针对金字塔尖的极少数人群，特别是源于欧美，流行于 京沪等地的，在成都大量涌现后，高档物业进入大面积的白领家庭，消费大众化，标志成都高档物业市场的成熟。 成都别墅市场 成都市内别墅 年，成都市内的别墅大量涌现，但就目前的情况而言，大多数 并不能称为真正的别墅。自身特点不鲜明，没有出现符合未来建筑发 展趋势的个性化特色，只能算是大房。 首先，就环境来讲，在市内建别墅对开发商有许多现实的问题。市内 的土地非常珍贵，土地的成本因素不允许让开发商开发低密度低容 积率大面积绿地的社区，为保证回报，必然就会牺牲社区环境， 别墅社区的私密性间距绿化等指标将受到限制。而对于买方市场， 花费买别墅的金钱，却不能享受别墅业主应该拥有的环境，购买意 愿就大打折扣了。 第二是人为因素，别墅建在市区内，虽然交通较方便，但环境嘈杂。 而对于别墅的业主来讲，安静清幽是他们的第要求。 第三，市内的许多别墅，并非个单独的别墅群，而是与电梯公寓 多层等交叉混杂，这严重影响了别墅的定位和文化品味。 成都别墅郊区化趋势明显 年，成都房地产市场出现新特点别墅项目郊区化。方面 是价值规律起作用。成都郊县房产开发以起点低发展空间大售价 相对较低的前提下，利润高而吸引大批开发商另方面也更通过目前城东部分在售楼盘的平均价格，可以看出近几年城东项目的 价格逐渐走高。 城东部分楼盘售价 项目名称总建筑面积项目均价元平方米 新鸿家园 富临大厦 景泰电梯公寓 景碧园 锦泰公寓 华西苑 桃蹊苑 泰怡花园 万科城市花园 蜀都花园 东景丽苑 目录 总论 二项目概况 地理位臵 二区域环境 三项目参数 四设计理念 五总体布局方案 六社区配套规划 三成都别墅和高档住宅市场 成都别墅市场的形成 二本项目在成都高档物业市场的有力竞 争 三高档物业销售分析 四城东外东房产分析 五华阳房产分析 四经济分析和财务评定 建设总投资 二建设规模 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,三项目建设进度计划 四资金来源及筹措计划 五项目销售计划及销售收入预测 六项目盈亏计划分析 七项目现金流量分析和经济效益指标计 算 五结论 总论 改革开放以来，我国房地产业作为个独立的经济行业得到迅猛的恢 复和发展。就成都而言，年房地产开发累积投资亿元， 较年同比增长，商品房销售面积万平方米，同比 增长。 在入世西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和 五路桥工程的完工，并顺应成都个特大城市„„的战略 背景下，配之以成都十四个郊区县的环状绿化走廊，使得 年成都郊区县的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。 尤以华阳的亲水住宅，都江堰的旅游地产，龙泉的山水 桃花别墅，温江的生态居家等为代表。房地产项目的开发随着 郊区县城市化进程的加快而得到飞速发展。优秀别墅及高档住宅即高档物业既是开发商的形象代言，也是 强势群体的身份体现，更是出城生活概念内涵容积率 绿化率 总投资亿元人民币 建设工期年 四设计理念 追求人居建筑自然山水浑然天成，和谐完美。 结合山地坡度，地面高差，结合平面和立体绿化，设计出高低错 落的立体轮廓，打破常规设计的单调形象。 半私密性阳台和落地景观窗设计产生虚实对比，刚柔相济，富有 阴影变化的立面效果。 每户均靠水山而居，推窗即见优美的山景水景，并呼吸清新洁 净的空气，充分利用浑然天成的自然条件，造就天然氧吧的居住环境。 设计充分挖掘苏杭名居特色，成都本地文化特色，结合立面 上的三段式处理，色彩明快，加上规划设计的横跨湖面连接南北半 岛的曲径廊桥，水边的柳树依依，整个小区将具有浓郁的江南水 乡情调。 五总体布局方案 在规划思想的指导下，根据用地指标要求，初步拟定三个方案即三 种格调，基本分为单体豪华别墅联体别墅及高档住宅。 单体豪华别墅拟建套，每套平方米左右建筑面积，拟 建二层 联体别墅拟建套，每套平方米左右建筑面积，拟建四层 高档住宅拟建套，每套平方米左右建筑面积，拟建 五层 布臵原则按功能分区法，采取高级与般级住宅之间由配套公共建筑 及服务设施分割，豪华级与高级住宅以公共绿地分割。 六社区配套规划 停车场社区内修建专用停车场。以保障居住区内无汽车的噪音 和废气污染，社区内的交通将由大量的电瓶车完成。 高级会所使业主享受社区内的综合服务，体味贵族人生。 社交会所设臵茶房休闲咖啡厅宾馆，适合于业主与亲朋好 友倾谈聊天，联络友谊 商业会所设臵会议室餐厅等，适合于业主进行各类商务活动 康体会所健身中心乒乓球室台球室桑拿室游泳池等，为 业主提供个强身健体的场所 家庭休闲娱乐会所设臵棋牌室书吧小超市等，适合业主全家 娱乐休闲 自由会所拟设臵为影音室形体课室大型讲座等，适 合于业主自由租用和社区小型活动 泛会所设羽毛球场健身中心网球场老年晨练场儿童游戏 场等 医疗保健拟与四川省石油总医院合作，开设绿色健康通道，建 立医疗健康服务中心，组织专家定期询诊检查常规化验等保健服务。 电子保安的扩大和市郊物业 在市场的呼唤。在市场细分的理论指导下，路途不是距离，关键 在于交通，使都市人的购房观也在发生深刻的变化，由单纯强调居 住面积逐渐转向追求更加舒适清悠融自然山水为体的环保型 和生态型社区环境，具有此社区环境的别墅和高档住宅，将是理性投 资者的必然选择。 成都市房地产业的开发，经历了从无序到规范，由恶性的炒作到健康 投资行为的转型。注重市场调研，强调细分市场，追求自然人本，使 房地产业的发展着力于生态环保与人文环境相结合。本报 告将立足于成都市的房地产市场环境，对本项目以务实认真的科学 工作态度进行论证分析。 二项目概况 地理位臵 本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇， 西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡距成都市 人南延线起点公里双流国际机场公里成都市外环路成 仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河府河绕镇而过。 该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重镇，区位优势突出。 二区域环境 本项目所在的中和镇正加强基础设施建设已实现村村通水泥路，主要道路河渠已全面绿化 已建成占地面积平方米的府河街 已修筑占地面积亩的府河专业市场 已建成日供水能力吨的自来水厂座 已建成年供电能力达亿千瓦小时的变电站座 已建成日供气量达万立方米的配气站座 已装程控电话装机达门，光纤电视用户达户。 完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。 中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。本 项目所在地应龙湾，在该镇的地理位臵十分优越，人南延线建成通车 后，距人南立交桥仅公里。同时，本项目拟投入万人民币， 接通人南路至应龙湾的快速通道，届时，市中心到应龙湾仅分钟 的车程，交通十分便利成都市化工市场迁入中和镇后，又为应龙 湾的房地产开发带来无限商机。 社会经济的快速发展，人民收入的增加，对高品质生活的追求是现代 人的心声。本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流，将是 成功人士的美好家园。 三项目参数 项目名称暂定应龙湾•山水丽景 性质别墅及高档住宅区即高档物业 总占地面积亩 总建筑面积万平方有情趣。 臵信更不惜余力打造川西特色民居芙蓉古城等等。本项目拟聘请 国内外著名的环境设计师，根据应龙湾的场地文化，结合成都市人 的生活消费习惯及审美观，建现代别墅生活居住区，打造都市住宅 精品。提出概念营销，倡导种生活方式，引领种消费潮流是他们销 售成功的秘诀。 目前市场热销的几个城郊别墅项目 锦丽园热销超过 青城白鹭州热销超过 丽山别墅热销超过 中国青城期完成 绿水康城开盘不久也销售了超过 参数 项目位臵占地面积亩建筑面积 容积率绿化率 入住户数户类型价格 元户型 面积 青城白 鹭州青城山 脚下独立 联排 丽水 别墅龙泉驿独立联排复式 锦丽园成都航空港期 独立 联排 绿水 康城成都华阳河滨森林广场旁联 排 郊县别墅的热销，不仅有市场环境因素，还有物业本身。以绿水康城 为例 物业本身 地处华阳，拥有良好的郊县口岸 销售目标定位主要是在市内买得起高档电梯公寓的白领阶层 面积在户平方米，户型面积合理，适合市场的需求 ④销售总价范围在万万之间，符合项目定位的目标市场消费 价格范围元平方米元平方米，主推户型为单价 元平方米左右，面积大小为平方米户左右，总价在万 元户左右，针对目标市场，销售状况证明，价格合理。 市场因素 别墅市场郊区化 都市的许多白领的购房需求，已不