城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的 现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关 键时刻，市委市政府在此时提出城中村改造的计划，真正符合 石家庄市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合 城市村民的需要。这次大规模改造完成之后，石家庄的城市建 设将会有个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人 民生活也将会得到较大的改善。 宏观必要性从个城市的宏观上讲，首先表现在土地作 为城市的宝贵资源，未能实现其效用效益的良性循环，未能 发挥土地的最大经济效益社会效益环境效益其次，城中 村未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现 城市中人的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需 求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全 体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此 加快城郊的改造是城市发展的必然结果。 项目发展概况 石家庄市爱地房地产开发公司，积极响应市委市政府关于城中 村改造的决议，经过与石家庄市北方实业总公司多次接触，广 泛调查和积极运做领导们亲赴广州上海参观学习，上报 市规划局市计委市房改办和市城中村改造办公室并取得初 审意见后，我公司编制了项目建议书代可行性研究报告， 是根据国家及市有关规定，编制的本报告。 第三章市场预测与建设规模 市场预测 基本形势分析 近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了 迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断 出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建 筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个 人已成为商品房的消费城市供热管网 提供的蒸气，蒸汽压力为，通过设于热交换站的高效智 能汽水换热器生气出热水作为采暖热煤。 采暖热负荷小区住宅按节能住宅设计，采暖按 计算，住宅采暖热负荷约公建采暖面积万，采 暖负荷约，总采暖热负荷。冬季采暖期为四个月， 供水温度为，回水温度为，管网漏损系数取。则 总循环水量为。采暖拨采用双管分户计量系统。室外采 暖管道呈支状直埋敷设，室外采暖管道均采用无缝钢管，系统 定压及水处理设备均集中设置在换热站内。 第章项目基本情况 项目名称及承办单位 项目单位石家庄市房地产开发有限公司 法人代表 石家庄企业集团有限公司 法人代表 联合开发本项目。 项目名称沿村家园 拟建地点 项目拟建地点位于西临沿西街，南临丰收路，东临沿东街，北临 北二环路的区域内。 承办单位概况 石家庄市房地产开发公司，是经市计委基计 号文件批准于年月成立的国有公司，隶属于石家庄 市国土资源管理局，注册资金人民币万元，经营房地产开 发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备， 下设办公室项目部财务部人事部工程部销售部。公 司总部共有职工人，其中具有大专以上学历的人，具有中 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,高级专业技术职称的人，对房地产开发管理具有丰富的经 验。下属企业有物业管理公司工大化工设备有限公司及生产 厂纺织公司。公司正向集团化发展，并采取嘀志绞讲⒔ 牟呗裕凶殴憷姆骨熬啊目前，公司开发的项目有 瑞国花园，于年开发的瑞国花园经济适用小区，位于石家 庄市和平东路号，占地亩，总建筑面积万平方米，是 老百姓买的起的好房子。建华百合园，于年由我公 司与众诚公司合作开发的多层住宅，位于石家庄市建华北大街 与光华路交叉口，占地亩，总建筑面积万平方米，是附 近企业上班族理想的居住地。平安万和园，于年开土 地，创造舒适安宁环境秀美健康经济适用的住宅小区。 建设规模 小区规划总占地万平方米，总建筑面积万平方米，建 有高层住宅学校托幼活动中心商业网点网球场篮 球场羽毛球馆等健身设施及公建配套设施。 建设条件 供电本项目计算用电总负荷，供电电源引自小沿村电 力干线。 供水给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量 。 供暖项目采暖为市政集中供热，采暖热负荷为。 土地利用 本项目建设为城中村改造项目，符合国家及省市的产业政策， 土地在本市总体规划范围内，属旧城改造用地。 研究结论本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程 的要求，项目建成后，在定程度上满足中低收入家庭的住房 需求，经计算项目总投资万元，财务内部收益率 税后，投资利润率，投资利润率，借款偿还 期年。由此表明，项目具有定盈利能力清偿能力。虽 然微利，具有定风险，但社会效益显著，项目总体可行。 第二章项目背景与建设的必要性 项目背景 产业政策 改革开放二十年来，我国经济已经进入了个新的增长阶段， 经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长 点。房地产业作为新兴产业，带动了建材冶金化工轻工 等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目 前带动国民经济发展的个先导性行业。 中共中央国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设 开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场 化为取向的系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更 高更新的层次上发展。石家庄市委市政府十分注重本地区 房地产业的开发和建设工作，为此出台了系列非常优惠的政 策，为我市房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。 项目建设的必要性 年，我市住宅建设发展将以城中村改造为重点的旧城改造 体系，多渠道解决城市村民及中低收入家庭的住房问题。 石家庄市属于内陆城市，改革开放 工建设的高层住宅，位于石家庄市平安南大街东平路上，占地 亩，总建筑面积万平方米，是为国家公务员精心打 造的官邸。爱地大厦，于年开发建设的高层商住体楼 宇，位于石家庄市裕华东路与谈固大街交叉口，占地亩，总 建筑面积万平方米，是鸟瞰国际城的理想之地。 现公司股份制改造基本完成，实行总经理负责制。相信不久的 将来，我公司必将跻身于大型房地产开发企业行列。 石家庄北方企业集团有限公司隶属于石家庄市长安区，注 册资金万元，实有资产总植万元，现有职工总数 人，其中大中专生及科技人员人。辖区总人口人，总 户数户。是集纺织印染禽兽用药地产商贸为体，经济实力雄厚的综合性集团公司 公司下属家工商企业，年实现总产值亿元，增加值 万元，利税万元。连续三年跨入市万元以上利税大 户行列。十年来连续被授予市级区级文明单位称号政绩突 出领导班子先进党支部光荣称号并被省经贸委省统计局 省财政厅劳动厅和人事厅批准为省中型档企业。 目前集团公司正与爱地公司紧密合作，为搞好这次千载难逢改 造项目，公司上下干部职工，已经全力以赴，准备迎接挑战， 为石家庄市添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造福。 研究工作的依据和范围 研究工作的依据 市委市政府关于加快石家庄市城中村改造的文件精神。 项目场址地形图 有关基础数据资料。 研究工作范围 本报告重点对建设的必要性市场预测建设规模建设内容 工程技术方案投资估算及经济分析等进行研究。 研究工作概况 项目单位依据市政府关于加快城中村改造建设的通知，通过近 年来石家庄市房地产开发明显不适应省城建设要求，住宅档次 低，价格偏高，决定开发建设沿村家园住宅项目，以期为省会居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业健身娱乐 休闲广场物业管理规范的绿色环境小康达标的高品质的质 优价廉的住房。 建设方案 建设指导思想 结合城市总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用闲活动场 所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密 又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。 小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。 竖向设计 小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形 式。考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。 总平面图布置经济技术指标 规划总占地面积万，亩 总建筑面积万。 其中住宅建筑面积万 公建面积万。 居住户数户。 居住人口人。 建筑密度 绿化率。 容积率工程设计方案 建设内容 本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。住宅栋，公建工程 包括物业管理中心托幼文化活动中心小学等。各项工程 详细指标见下表 序号项目建筑面积建筑形式备注 物业管理中心框架 文化活动中心框架 商业服务框架 托劝框架结构 居委会砖混 公厕砖混 变电站砖混 泵房砖混 热交换站砖混 垃圾转运站砖混 小学框架结构 建筑设计 户型设计 根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产 品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅三室二厅为主的组合体。 立面设计 小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力 求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。 内装修 为方便居民，本设计采取高中低档次不同的精装修。开创 省城住宅基本无精装小区的先河。 建筑构造 住宅以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为，外门 密闭性能好，采用塑钢门窗，气密性为Ⅲ级。 公建设计 外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足 与周围环境协调。 结构设计 小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。所 有住宅均采用多肢剪力墙结构，基础采用筏板，楼板砼全现浇。 公建工程大空间部分建筑采用框架结构，独