即以省会济南为核 心，淄博泰安聊城滨州德州莱芜和东营等个周边城市为 依托，应该是个呈圈层结构布局的的都市经济圈。济南都 市圈内区域土地面积达多平方公里，人口多万，达到 多亿元，各项重要指标均超过全省总量的。 在济南都市圈中，淄博有石化医药新材料为主导的专业化制 造业泰安依托泰山丰富的旅游资源，可与济南的泉水旅游相结合， 形成独特的山水旅游莱芜有钢铁服装食品加工旅游和特 色农业的优势东营可以利用胜利油田的独特优势，发展石油化工 产业德州的造纸化工，聊城的机械制造医药和特色旅游，滨州 的纺织等产业已经形成定的规模而作为中心城市，济南市将通过 导向整合和服务，努力实现八城市产业链融合对接以及商贸流通 体化，形成大济南格局。 济南市总体规划研究 综合考虑经济地缘和历史人文等因素，济南市将着力章丘平 阴济阳商河四个卫星城的生态建设。据了解，章丘市生态建设将 定位于建设成为济南东部的主要生态区，在四大卫星城中优先得到发展。规划调整市区功能的章丘将辐射带动周边地区。平阴县面向鲁西 南腹地，有玫瑰之乡的优势，生物多样性保护和建设成为重点， 城区建设突出山水河特色。规划面积将控制在平方公里，人 口在万左右，防止城区过度膨胀对黄河生态环境造成不利影响。 平阴县将发展商贸流通业，建成辐射鲁西南地区的商贸中心和西南部 生态节点。由于距离济南城区比较近，按照规划，济阳县将配合济南 城区发展的布局，承担起衔接济南老城区的部分生产功能，城区生 态和景观建设要与黄河北岸生态景观融为体。规划面积控制在 平方公里以下，人口在万左右，建设成为中心城区北部生态屏障 的中心生态节点，并辐射北部平原的生态建设。商河县则将避免城市 无序发 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求识别把握企业可进取的市场空间。 经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身 优势的结合。 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优 势点竞争点卖点。 二项目开发经营优势点 本报告二三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多 讨论。现对该项目真正的突出于文化东路住宅市场的优势点集中如 下。 目录 第章总论 第二章项目开发经营环境分析 第二章项目周边物业市场调查分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 第五章项目定位 第六章拟建小区规模及主要规划建议 第七章项目开发经营策略及投资估算 第八章项目开发经营状况分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第九章项目开发经营风险分析 第十章结论与建议 第章总论 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的 区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划 设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二可行性研究的依据 国家省市有关政策法规 济南市城市总体规划 现行有关技术规范和规定 三可行性研究的范围 小区建设地点及建设条件 市场调查及预测 小区建设规模及主要经济技术指标住宅户型及建设标准 施工质量与物业管理 实施进度 小区建设投资估算 成本预测 可行性研究结论 四项目概况 第二章项目开发经营环境分析 济。近郊区完成生产总值 亿元，增长，对全市经济增长的贡献率，拉动经济增长 个百分点。近郊区生产总值占全市总量的，提高个百 分点全社会固定资产投资亿元，增长。地方财政般 预算收入亿元，增长。远郊区呈现快速发展趋势。远郊 区生产总值亿，增长，占全市总量全社会固定 资产投资亿元，增长。地方财政般预算收入元， 增长。 全年全社会固定资产投资亿元，增长。在全社会固 定资产投资中，城镇及以上单位投资亿元，增长农 村投资亿元，增长。 工业教育和社会事业投入大量增加。工业固定资产投资 亿元，增长用于教育和社会福利业投资分别为亿元和 亿元，比上年分别增长和居民服务和其他服务业 投资亿元，增长。 非国有投资比重上升。非国有经济单位完成投资亿元，增 长，占全社会固定资产投资的，上升个百分点。 企业自主投资能力进步提高。规模以上固定资产投资到位资金 亿元，增长。其中国家预算内资金亿元，增长 。企业自筹资金亿元，增长，占到位资金的。投资效益进步提高。全市城镇及以上单位固定资产交付使用 率，项目建成投产率不含房地产投资。新增主要生 产能力或效益城市道路扩建长度公里，城市道路扩建面积 万平方米，新建公路公里，改建公路公里，程控交 换机万线年，水泥万吨年，簿钢板万吨年，冷轧簿板 万吨年，万伏及以上变电设备万千伏安，新增发电机组容 量万千瓦，中高等院校学生席位万个。 城市规划 济南市城市定位 按照年省部联合论证通过的山东半岛城市群发展战略研 究，济南的职能定位是山东的政治文化教育中心，山东中西部 以及省际区域交通枢纽和经济中心，以现代服务业为主导高新技术 产业发达的综合性省会城市。 济南市发展方向 经济大省山东省地处东部沿海经济隆起带，属中国三大经济圈之 的环渤海经济圈。年月，山东省确定了胶东半岛制造业基地和山东半岛城市群发展战略，并着手制定青岛济南济宁三大 都市圈的建设规划，即所谓群三圈概况 济南市地理 济南市是山东省省辖市，山东省省会。济南市位于山东省中西部， 泰山穹隆北麓，黄河南岸。济南市地处鲁中南低山丘陵和鲁西北冲积 平原的交接带上，地势南高北低，可分为北部临黄平原带，中部山前 平原带及南部低山丘陵带。济南市海拔米，属暖温带半 湿润大陆性季风气候，年均气温，极端最高气温， 最低气温。年降雨量毫米，无霜期天左右。济 南市北邻德州市，东北连滨州市，东接淄博市，南与莱芜市泰安市 毗连，西与聊城市相邻，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，交通便 利，地理位置优越。济南市总面积平方公里，其中市区面积 平方公里，城市建成区面积平方公里。济南市现辖历下区市中 区天桥区槐荫区历城区长清区平阴县济阳县商河县 章丘市等区县市。年末总人口万人，暂住人口 万人，其中市区人口万，居民大多数为汉族。宏观经济发展状况 初步核算，年，全市实现地区生产总值亿元，比上 年增长。第产业增加值亿元，增长第二产业增 加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长 。人均生产总值元，增长。 经济运行质量不断提高。年，全社会劳动生产率元 人，增长劳动生产率按就业人口计算。各项税收总额 亿元，增长，占生产总值比重。财政收入明显增加。全 市地域财政总收入亿元，增长。其中地方财政般预 算收入亿元，可比增长。 经济结构继续得到调整。三次产业比例由上年末的 变化为，第二产业比重上升个百分点。非 公有制经济实现增加值亿元，增长，占的比重， 提高个百分点固定资产投资率达到，提高个百分点， 其中工业固定资产投资比重，提高个百分点经济外向度 ，提高个百分点高新技术产业比重，提高个 百分点。 区域经济特色明显。中心区产业外移步伐加快。按在地统计，中 心区完成生产总值亿元，增长，占全市总量，受 城市工业向外转移的影响，同比下降个百分点。全社会固定资产 投资亿元，下降。地方财政般预算收入亿元，增长。近郊区拉动作用明显增经济保持了快速健康的发展局面，新的经济 总量的扩大必将带动房地产需求市场的进步扩大。城市市区非农业居民人均可支配收入增加到元。藏富于民的发展态势必将 使现存的房地产有效需求 年由于政策影响，使得济南市房地产整个局面出现了微调的局 面，增长速度比往年有了定的降低。从年前三个月的数据分 析来看，济南市房地产又开始了高速的增长，年由于宏观政策 原因所压制的房地产市场需求在今年将会全面爆发，由于政策愿意所 滞后开发的土地也必将被良好市场态势所引发，存量土地必将趁势快 速上市。近期受国家及地方房产政策的影响，方面，济南市相关部 门会把规范土地市场运作，盘活闲置土地提上日程，另方面，受政 策的影响，今后政府将增加中低价位普通商品住房含安置用房和 经济适用住房建设用地供应量，以及推出相当数量的住宅用地，特别 是中低档的住宅用地将会有所增加。 随着项目投资者的理性化增强，些高价土地在公开市场上也会 造成流拍现象，这也说明了投资者的专业性，不再是盲目的竞价 拿地，这对于土地市场的规范化有定的好处。 从总体评价，济南的房地产市场处在高速成长期，旺盛的需求引 入很多行业与资金参与市场的竞争，政府近几年不断对市场从土地供 应渠道与融资两方面收紧，从本质上加速了行业的整合，淘汰出操作 水平不高的中小企业，使有专业实力的开发企业充分发挥土地资源的 最大市场价值。目前，公平的土地交易体系已初步建立，但在当前的 市场环境下如何利用土地的供应去调节土地成交价格，稳定整体的房地产的价格是十分关键的。从供应的区域分析，年高新区将成为 重点的供应区，从发展的眼光分析，在年之前济南市整体轨道 体系的完善都将对土地的开发利用价值产生重大的影响。因此，开发 商