套设施分类名称 教育设施 矿物局实验小学前进小学二十中八中 第高中等 医疗卫生设施白山市中心医院矿物局总医院 商业设施长白山国际商业市政府周边商业圈 金融设施邮政储蓄工行建行等 市场南岭市场 交通设施路巴士 文化设施 体育设施南岭广场 总的来说，项目周边生活配套设施齐全，文化娱乐体育锻练场 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 地近在咫尺，医疗服务，就诊无忧。 项目周边环境 本项目周边分布着密集的居住区商贸区及办公区，商业气息浓厚， 是我市商业人气最旺盛的区域，周边分布着合兴大厦合达商场三 江大厦步行街等多家大型商场，同时距市中仅米左右，距市 政府大楼也仅为米。 市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现有市政道路有建设街铁北街等， 交通状况佳，方便人流物流集散。 规划情况政府将在浑白铁路线周边进大规模的美化亮化建设， 届时项目周边道路及环境将大为改善。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域内各种市政管线配套设施较为完善，不需要大的 改动建设，具体分析如下 给水建设街上有新修的自来水管线，完全满足本项目的用水需 求。 排水项目用地周边在建设街及铁北街上都拥有市政排水排污 管线，就近接入后，污水排入污水处理场厂，雨水直接排入浑江。 电力按照规划，该项目的电力由区内箱变解决，自建设街侧 引入千伏电力，接入商场箱变，变压器总容量为千伏安，商 场及公寓电力管线的设计及施工均由白山市供电局予以解决。 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 通讯该项目周边拥有中国网通中国电信中国铁通等电信公 司可供选择，以上三家电信公司都在此处经营电信业务。 供热为白山市华生热力公司热网三期工程覆盖范围，项目采用 集中供热，热源为白山热电公司余热。 资金筹措 由通化市绿源物质经销中心自筹资金研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 五环境影响评价 环境条件现状调查 项目拟建场址位于矿物局科研所院内，域内仓房各种违章房， 私搭乱建情况严重，科研所厂房已停产多年，基本无树木植被。 目录 总论 项目建设背景 二项目概况 三项目建设单位概况 四可研报告编制依据 二市场评价 白山市房地产总体市场环境 二区域市场环境 三本项目竞争能力分析分析 四项目价格分析 五市场风险 三建设规模及产品方案 建设规模 产品方案 四节能节水措施 五环境影响评价 环境条件现状调查 容市貌整治工作的重点方 向，经多方接洽商谈，通化市绿源物质经销中心有意在该地投资建设 花卉综合市场，经营花鸟鱼虫宠物等，投资金额万元左 右，引进外资改造城市经营城市是加快我市城市建设发展的重要举 措。由于投资商通化市绿源物质经销中心对白山市房地产市场的不太 了解，委托我院对该进行项目的可行性分析，报告可作为项目投资方 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 投资决策优化建设方案银行融资决策及相关政策审批的依据。 二项目概况 宗地区位及用地 该宗地位于白山市区中心，浑江南岸坡地，行政区划属八道江区 新建街道，距离市政府米。 项目区位 项目区位莅临白山市中心城区，东至矿物局科研所办公楼，西临 科研所住宅楼，北靠科研所综合楼，南邻铁北街，地理位置优越，交 通便捷，是城市发展的重点商业区域之。 项目用地 该项目宗地为通化矿物局科研所办公用地，毛地面积约亩， 目前主要用途为工业用地，地上物为约平方米厂房仓库等。规 划设计过程中，由于该宗地的地理位置较为特殊，三面临有建筑物， 项目设计的层数有日照间距的强制性要求。按照市规划院编制的控规 要求，用地分析见下表 名称面积平米折算成亩数 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套公建用地 含商业幼儿园物业公厕 等配套公共服务设施用地 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 净用地面积 净用地率 宗地现状 四至范围 东至矿物局科研所办公楼，西临科研所住宅楼，北靠科研所综合楼， 南邻铁北街。 地势状况 项目用地区域地势平坦，标高相差不大。 地上物现状 地上物主要为科研所厂房存车棚及仓房等，场地内各种建筑附 属物密集，无较大障碍物。 佳合综合市场 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 ④空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热 站等设施 项目用地区域南侧上空有高压线路通过，项目用地内地下 管线较少，且均为原居民自用管线，无主要的市政管线通过。 项目用地内没有需要二施工期环境影响分析 三项目建成后环境影响分析 六建设进度安排 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 七项目投资估算 八项目总收入 九财务分析 十敏感性分析 十结论及建议 结论 建议 十二附图附件 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 佳合花卉综合市场项目可行性研究报告 总论 项目建设背景 白山市位于吉林省东南部自然风景秀丽的长白山西侧，东经 至，北纬至。东与延边朝鲜族自治州相 邻西与通化市接壤北与吉林市毗连南与朝鲜民主主义人民共和 国隔鸭绿江相望。东西相距公里，南北相距公里，国境线长 公里，幅员平方公里，市区面积平方公里。白山市地 处长白山腹地，境内山峰林立，绵亘起伏，沟谷交错，河流纵横，属 北温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。 该项目占地位于通化矿物局科研所院内，科研所综合楼建成后， 科研所破旧的厂房及周边的自行车棚仓房等直未进行改造拆迁， 由于南侧即为浑白铁路线，破旧不堪的乱象极大的影响了城市的整体 形象，美化公路铁路沿线是我市近几年市在建项目户型比例见下图 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 平方米以下 平方米 平方米 平方米以上 在商品住房的可售房源中，中小房型成为市场供应的主体。如 图所示，在累计可售商品住宅中，平方米以下中小房型占总量的 其中平方米以下占，平方米占，平方米占 ，平方米以上的大户型占，且大户型主要集中在小高层楼盘 中。由于外埠房地产开发企业的强势进入，预计年白山市 户型比例会发生较大变化，首先，会出现独栋别墅联体别墅越层 住宅等新户型，除安置拆迁户的回迁楼依然以小户型为主外，年 户型比例中大面积户型比例将会加大，尤其是中高档楼盘如春江花园 黄金海岸等。但受控于建设部的号文的规定，商品住宅平 方米以下面积仍然会严格执行比例，市场上平方米会成为 绝对主流，比例将呈现逐年递增，小户型热销的背景将使今后中小房 型的比例仍会继续增加。 二区域市场环境 白山市的区域划分以市政府为中心，可划分为五个区域，分别为 中心区域，东风桥向阳路铁南街滨江街形成为围合区域，城东区 东风桥以东，城西区向阳路以西，南山区铁路线以南，江北 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 区浑江以北。下面我们针对底层商铺价格进行分析中心区由于靠 近市政府，周边积聚了大量的商场商铺贸易市场等，商业氛围浓 郁，楼价市内最高，商铺价位在元平方米城东区城 西区以住宅底层商铺为主，主要集聚在浑江大街两侧，人流量较高， 价格上有定的支持，价格位于元平方米南山区的居为 多为低收入者，购买力差，但区域人口密集，大型批发中心已经进驻 此地，商铺及住宅的销售前景看好江北区是新区，人气不旺，但销 售前景看好，价格为元平方米。 总的来看，由于白山市最近几年城市基础设施建设步伐加快，随着 南部新城区的规划工作的完成，政策上的倾斜将使该区域的建设步伐 大大加快，受此带动，无论商铺还是住宅都已开始预热，升值空间逐 年增大。 三本项目竞争能力分析分析 机会与优势 有交通优势，距利于排水。 室内 内墙高级环保内墙乳漆。 地面全瓷超洁亮抛光砖。 窗复合节能塑钢窗 门钛金大门，外为防护门。 配套设备 采暖集中供热分户控制地热辐射采暖。 给水商场内建有二次供水设备，变频式供水。 电气配置普通灯具楼道内设有声控灯。 电视电话信息系统公寓室内设有线电线插口，电话插口，宽 带高速上网接口，内建局域网，可供公寓楼内所有顾客使用。 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 四节能节水措施 我国人均拥有能源可利用水量都低于世界平均水平，相对匮乏， 国家为了节约能源制止浪费水资源相继出台了中华人民共和国水 法中华人民共和国节约能源法等系列法律法规，因此在本设 计中要严格贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，在保证舒适 健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性 佳合综合市场项目可行性研究报告 白山市蓝图勘察设计院有限责任公司 能，降低建筑全年能耗，积极采用