放以来的发展，襄阳发 生了巨大的变化，逐步成为产业特色鲜明交通优势第页共页 明显科教实力雄厚发展潜力强劲的城市。襄阳市 是东风公司发展重型柴油车轻型车中高档轿车的重 要基地，其中发动机中重型车桥座椅等初具核心竞 争力，汽车工业占全市第二产业的以上，天籁 轿车年产量已突破万辆，成为市场青睐的车型之。 襄阳还是正在兴起的火电基地，其远期工程可形成与三 峡配套的火力调峰发电基地。纺织化工食品轻工 医化建材高新技术新材料等也是襄阳的支柱产业。 襄阳交通优势突出，有条汉江两座机场三条 铁路和四通八达的公路网，尤其是孝襄襄十襄荆和 魏樊四条高速公路在襄阳市交汇，基本可与相距 公里左右的大城市实现朝发夕至。作为鄂西北及鄂豫陕 渝毗邻地区的物流中心，襄阳的人力资源丰富，劳动力 素质较高，科研院所大专院校金融机构涉外服务 医疗单位等较为完善，在鄂西北及毗邻地区堪称流。 二襄阳市经济发展状况 年城镇居民人均可支配收入在元左右， 农村居民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收 入增长均达到以上，增长速度超过预计的地区生产 总值左右。 年襄阳粮食生产实现九连增，总产达到 亿斤，成为湖北首个中国第个百亿斤粮食第页共页 大市。至月，全市规模以上工业实现增加值 亿元，同比增长。第三产业预计全年增加值达 亿元，增长左右。固定投资签约项目社会消费 及出库贸易上也成绩斐然。 年，全市地方财政地方公共财政城乡居 民收入同步增长，全市完成地方财政总收入亿元， 同比增长。全市地方公共财政预算收入完成 亿元，同比增长，增幅居全省市州第位。 襄阳市十二五规划预测，到年，全市生 产总值年均增长，达到亿元地方以江景为导向，考量襄阳当地居民的生 活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的 均好性通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间 距，使每户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美 景。 在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方 居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位 高质量的居住氛围。 项目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健 康运动休闲生态养生的江岸生活。在住宅的设计理 念上，项目引入了新都市主义街区型规划仿生规 第章总论 第节项目背景 项目简介 项目名称地产 开发商公司 集团股份有限公司是经国务院国有资产监督管 理委员会批准，由公司出资，于日设立。 经中国证券监督管理委员会批准，于日，集 团股在上海证券交易所挂牌上市。 工程地点襄阳市区路 项目简介 项目占地面积亩，规划建筑容积率， 绿化率，总建筑面积平方米不含地下部 分，其中，商用房面积平方米含物业及会所 平方米，住宅面积平方米，另外地下建 筑平方米。 项目建设周期及总投资估算。初步估计本项目建设 投资总额为万元，预计建设周期约为年。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 二可行性研究报告编制依据 国家计委计办投资号审定的投资项 目可行性研究指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建 设项目经济评价方法与参数第三版 城市房地产开发经营管理条例 房地产项目经济评价方法。 三项目背景 项目所在地襄阳市地处湖北省西北部，居汉水 中游，辖南漳谷城保康三县，枣阳宜城老河口 三个县级市，襄城樊城襄阳三个城区和国家级高新 技术开发区省级鱼梁洲开发区。襄阳市城区面积 平方公里，人口万，其中建成区面积平方公 里，人口万。 襄阳有着年区主要技术指标第页共页 如下 表主要技术指标表 项目单位指标项目单位指标 用地面积建筑密度 绿化率容积率 总建筑面积建筑占地面积 其中 住宅 其中 住宅 商业商业 酒店酒店 户型配比情况 表户型配比表 户型套数建筑面积比例 两房 三房 四房 合计 项目主要经济数据 表主要经济数据表 项目数据 总投资万元 其中土地费用万元 项目收入万元 住宅售价元 商业售价均价元 利润万元所得税前 总投资利润率 财务内部收益率 净现值万元第页共页 投资回收期年 项目建设期年 四项目实施进度安排 工作进度安排 第年，缴纳土地出让金首款。 第二年，商业住宅期工程开工。 第三年，商业住宅期工程竣工商业住宅二 期工程开工。 第四年，商业住宅二期工程竣工商业住宅三 期工程开工。 第五年，商业住宅三期工程竣工商业住宅四 期工程开工。 第六年，项目竣工。 销售进度计划 具体销售进度如下表 表销售进度安排表 销售周期商业部分销售进度住宅部分销售进度 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年第页共页 第二章项目投资环境与市场研究 第节襄阳市投资环境分析 襄阳市基本情况 襄阳市地处湖北省西北部，居汉水中游，秦岭大巴 山余脉，辖南漳谷城保康三县，枣阳宜城老河 口三个县级市，襄城樊城襄阳三个城区和国家级高 新技术开发区省级鱼梁洲开发区。 襄阳市是湖北省域副中心城市，版土面积万 平方公里，人口万。襄阳市城区面积平方 公里，人口万其中建成区面积平方公里， 人口万。年全市国内生产总值亿万，固 定资产投资亿元，全地域财政收入亿 元，城镇居民人均可支配收入在元左右，农村居 民人均纯收入在元左右，襄阳城乡居民收入增长 均达到以上。 有着年悠久历史的襄阳，不仅是中国历史 文化名城久的历史，不仅是中国历 史文化名城，而且是中国优秀旅游城市国家园 林城市和中国魅力城市。襄阳是重要的铁路交通 枢纽，有条汉江两座机场三条铁路和四通八达的 公路网，尤其是孝襄襄十襄荆和魏樊四条高速公路 在襄阳交汇，基本可与相距公里左右的大城市实 现朝发夕至，交通条件便利。襄阳作为鄂西北及鄂豫陕 渝毗邻地区的物流中心，人力资源丰富，劳动力素质较第页共页 高，科研院所大专院校金融机构涉外服务医疗 单位等较为完善，其综合实力和发展水平居湖北省前 列。近年来，襄阳经济快速发展，目前已形成以汽车 商贸房地产业为核心的格局，襄阳市经济结构日趋合 理，已步入良性发展的轨道，逐步成为产业特色鲜明 交通优势明显科教实力雄厚发展潜力强劲的城市。 经济的强劲发展带动了襄阳市房地产业的迅 猛发展，市民消费观念不断更新，购房能力不断提高。 正是在这种环境下，集团拟开发此地块。 第二节项目概况 项目内容 建设规模计划建设商品住宅楼栋，总建筑面 积平方米不含地下部分，其中，商用房面积 平方米含物业及会所平方米，住宅面 积平方米，另外地下建筑平方米。 二主要建设条件 地址状况 地面状况该项目地段位于路和路之间， 配套设施齐全。 二气候条件 年平均气温 极端最高温度第页共页 极端最低温度 年日照时间小时 年降雨量毫米 年无霜期天 年平均风速米秒 年最大风速米秒。 三地震幅度 襄阳市地震设防幅度为度。 四原材料供应情况 水泥为本市采供 砂石料为本市采供 钢材武钢产品 石灰襄阳产品 五交通状况 项目位于路路和路三条主干道交汇处， 标准路面，宽阔畅通。 六能源供应 供水襄阳市水厂管网，增容方便快捷。 供电现有原两家企业的专用工业供电线路三 条，足够使用。 三主要经济技术指标 根据规划，地产小 通过新城商业界面延伸带滨水公共岸线老城商业 界面延伸带组成三足鼎立的樊城区市级综合服务组群。第页共页 道路交通规划 第三节目标市场及销售预测 第页共页 项目情况 地产项目占地面积亩，规划建 筑容积率，绿化率，总建筑面积平方 米。 二市场定位 宏观环境分析 襄阳作为湖北省副中心城市，随着城市经济的 发展和城市规模的扩张，房地产发展与商业将与这城 市定位相匹配，有着较大的发展潜力。 襄阳作为中部交通要道，南船北马，物流中转 中心，交通优势明显，对周边县市辐射能力较强，有利 于周边地区的人口向其聚集 庞大的人口基数，成为为购房臵业主要群体。 随着省域副中心城市战略实施的发展，以及襄阳市 经济发展加速，外来人口规模将持续增大，省内和周边 省份的流动人口将是襄阳市外来人口的主力军。 襄阳市增长较快，经济发展稳定快速上扬， 为房地产发展奠定经济基础。 第产业比重较低，第二三产业发达，共同 支撑国民经济发展的局面。 襄阳城乡居民收入均有较快的增长，居民消费 购买能力逐步提升。第页共页 随着可支配收入水平整体提高及受消费观念的 影响，襄阳市总体消费能力逐年提升。 金融业在发展中已具备相当的规模和基础，对 襄阳市全市经济社会发展支持力愈来愈强。 襄阳市居民家庭存款余额逐渐递增，襄阳市居 民消费潜力不断增强 襄阳作为湖北省的副中心城市，区位优势明显，交 通便利，是以汽车产业为支柱的工业性城市，也是中西 部地区的物流中转中心，工商业发展基础良好，发展后 劲较强。 襄阳近年来国民经济快速发展，居民收入水平的持 续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增 长，显示出后期强劲的消费潜力。 襄阳近年来房价增长速度快于收入的增长，理论上 可能会影响市民的购买能力从而抑制市民的购买需求。 但是同时存在另现象，襄阳家庭内人口规模趋于下降， 家庭个数逐渐增加，催生了部分刚性的住房需求 二市场定位 项入般在万元他们大部份已经或准备结婚，也 许已