配收入等各项指标都实现了持续 上升的势头。 年年年年年上半年 年份 单位亿元 水平 固定资产投资 人均可支配收入 年年年年年上半年 年份 单位元 人均可支配收入 与周边中部城市比较，位居中部城市前列 南昌与中部其它省会城市相比，发展迅速，各经济指标增长速度居 中部前列。 经济增长速度 固定资产投资 人均可支配收入 郑州 太原 武汉 合肥 长沙 南昌 通过上图可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定资产投资这两项指 标，其增长速度都位居中部六大城市之首，增长速度也位于中游。 房地产投资占固定资产投资比例 年份南昌长沙合肥武汉太原郑州 年 年 年 年 近年来，南昌市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势， 其主要原因是最近三年南昌市的固定资产投资增长加快，房地产投 资增长速度跟不上固定资产投资增长的速度，造成房地产投资总量 增加但比重下滑的情况发生，并非房地产投资降温。这也从侧面反 映了南昌未来宏观经济持续增长，将进步刺激房地产市场迅猛发 展，投资前景看好。 南昌经济发展分析小结近年来，南昌市经济保持了持续快速健康的发展态势人均可 支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。为南昌市房 地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。四城市规划发展分析 城市化进程加快，城市发展四面扩展 根据南昌市双三百的城市发展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随 经济发展热潮而来。在此基础上，南昌市城市总体规划提出了西进东拓 北控新推续推供求情况万平米 年户型需求最好的房型是三房户型面积在 物态的需求分析 年南昌市各物业新推续推供求情况万平方米 年各物业形态中，多层小高层高层的供求都比较旺盛。 通过对物业形态等的对比发现，南昌市民对对住宅的舒适品质需求越来 越高，对住宅的升级换代需求越来越强。 小结 南昌住宅价格路攀升，供需差额越来越大，在中档住宅供应远大于需求 的同时，高品质住宅供应却供不应求。体现出南昌市民居住需求已到了升级换 代的时候。对高品质住宅有着巨大的需求 目录 报告摘要 项目市场条件 行业竞争状况 经济分析结论 风险及建议 二项目概况 项目位置 项目用地经济指标 三项目投资环境 宏观经济分析 经济持续快速增长 与周边中部城市比较，位居中部城市前列 南昌经济发展分析小结 四城市规划发展分析 城市化进程加快，城市发展四面扩展 城市规划发展结论 五房地产政策分析 房地产政策分析 政策分析小结 六市场需求分析 房地产快速发展，房价路盘升 住宅市场供需两旺，差额逐渐加大 从价格到产品，南昌升级换代需求旺盛 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,户型的需求分析 物态的需求分析 小结 七市场供应分析 房地产发展趋势 小结 八土地出让情况分析 九行业竞争形势分析总结 十行业竞争形势分析总结 隆鑫广场 景河星宫 中大紫都 江信国际嘉园 玉河经典 各竞争楼盘比较分析 本项目价格分析结论 十项目发展定位 项目分析 项目形象定位略 项目产品定位 有关工程计划说明 十二项目总投资估算资金筹措计划投资计划 项目总投资估算 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费 公共配套设施费用开发期内各种税费支出 不可预见费用 开发成本 管理费用 销有资金万元不低于 银行融资万元 其余资金来源于本项目在预计销售期内年的销售回款，需预 售款中的万元即可 通过敏感性分析，容积率变动对项目利润影响较大 通过敏感性分析，销售价格对项目的利润有定影响 在假定的销售价格销售率成立的条件下，本项目的预期投资效益良好，可进行投资开发 假定项目最低利润率为项目成本的，本项目的土地价格承受能 力较高 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩 容积率为时，则地块的最高承受土地价格为万元，即 万元每亩。 风险及建议 虽受政策影响，但南昌市房地产还是持续快速发展。从土地交易的 情况来看，地块的土地成本可能较高，这就需要想办法创造附加值， 提高销售价格，从而把风险降到最低。 因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源且与知名 专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企 业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广， 保证销售资金回款，从而实现效益最大化。 在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在 现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。二项目概况 项目位置 项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后 面。属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较 为核心位置。 项目用地经济指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所 示 项目规划指标 用地面积卖地红线亩 用地性质居住用地 土地使用年限年 建筑容积率 绿化率三项目投资环境 宏观经济分析 南昌市作为京九线上唯的省会城市，同时也是中部地区六大 中心城市之。近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域 中心城市现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态 售费用 财务费用 开发费用 项目总投资 资金筹措计划 十三项目经济效益财务分析 项目经济效益估算 项目静态经济指标 项目土地价格测算 项目不确定性分析 销售价格变化的不确定性分析 容积率变动的不确定性分析 十四结论风险和建议 项目市场条件 行业竞争分析 经济分析结论 风险及建议建设路项目可行性研究报告 报告摘要 项目市场条件 近年来，南昌市经济保持了持续快速健康的发展态势人 均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提 高。为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。 随着城市化进程的加快，也带动了南昌市政府重点规划区域建设的 加快，如红谷滩象湖新城等，但新城区无论是人口市政商业 教育医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市 民的最大愿望。 行业竞争状况 政策执行力度加大，房地产市场日益规范 房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛 房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目 受到市场的欢迎 研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大 土地供应量巨大，但老城区供应量极少。 经济分析结论 根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格销售 率的条件下，项目经济指标如下项目经济指标项目经济指标 用地面积 亩 建设面积 公共建筑面 积 容积率 项目总投资万元 销售收入 住宅销售率 万元 银行融资万元自有资金万元 税前利润万元税后利润万元 成本利润率 税后利润 总成本 销售利润率 税后利润销售收 入 最高承受土 地价格 万元亩成本利润率为 注本项目总投资大约预计为人民币元，按企业自有资金单位 为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请 万元的信贷额度，期限为年。 自率的通 知 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行 下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和 内部定价规则 关于住房公积金有 关利率政策调整的 通知 上调各档次个人住房公积金贷款利率个百分点 财政部税务总局 关于城镇房屋拆迁 有关税收政策的通 知 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标 准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当 于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款 的，对超过部分征收契税。 关于转发国家税 务总局财政部 建设部关于加强房 地产税收管理的通 知的通知 个人将购买不足年的住房对外销售的，全额征收营业税， 年以上可按规定办理免征营业税对个人购买的非普通住房 超过年含年对外销售的，在向地方税务部门申请按 其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时 中国人民银行决 定上调金融机构人 民币存贷款基准利 率注年 央行加息五次 自年月日起，上调金融机构人民币存贷款基准 利率。金融机构年期存款基准利率上调个百分点， 由提高到年期贷款基准利率上调个 百分点，由现行的提高到其他各档次存贷款 基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调 个百分点。产品政策 关于新建居住建筑严格执行节 能设计标准的通知 房地产开发企业要将所售商品住房的结构 形式及其节能措施围护结构保温隔热性 能指标等基本信息载入住宅使用说明书 交易政策 关于修改城市商品房预售管理 办法的决定 预售商品房交付天内办产权，因开发商 原因未能如期取得房产证开发商承担违约 责任 关于加快房地产市场信息系统和 预警预报体系建设的