开工建设，升值潜力巨大。 项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。 项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。 政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 第部分项目概况 宗地位置 环线内侧主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北环线绕城 公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金 山又名钟山。 距南京经济技术开发区公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，年实 现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名位。 环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。 图宗地四至范围 宗地形状 宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。 表宗地面积指标 指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地 长米 宽米 面积平米 合亩 合亩 图宗地形状及尺寸 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。 按标高米以下米米以政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等 原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在定风险。另 外，南京公司没有在玄武区操作项目的经验，对玄武区政府部门的办事效率风格习惯等 了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在个适应和磨合的过程。 目录 项目决策背景与摘要 内部因素 二外部环境 第部分项目概况 宗地位置 二宗地现状 三周边道路及出行方式 四周边公里社区配套 五周边环境与规划 六市政配套 七规划设计要求 第二部分法律风险分析 土地出让条件 二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段 四现金流量 第七部分竞争对手分析 已购买标书的发展商 二其它本地发展商 第八部分综合分析与建议 优势与劣势 二结论与建议 附件 南京城市发展与住宅市场研究报告 南京土地招投标市场研究报告 聚宝山项目提交政府答疑的问题 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。本 项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京 公司年提供主要利润来源。 南京市未来年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。 金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中 档和中高档项目创造了条件。 二外部环境 本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级 和接受上海辐射以及新经济发展的主 三总体评价 第三部分市场分析 南京房地产市场简述 二玄武栖霞市场概况 三竞争市场分析 四需求市场特征 五产品建议和目标客户定位 第四部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析 第五部分工程及销售计划 期开工时间确定 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二工程及销售计划 第六部分成本及投资收益预测 成本预测 二税务分析 三经济指标分析平米容积率建筑面积万平米 小高层 多层含公 建 其中，学校，幼儿园 别墅其中区区 区区，合计 合计 图宗地规划要求示意 第二部分法律风险分析 土地出让条件 出让方式及程序 出让方式 竞买人资格境内外的公司企业和其它组织。 独立竞买联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。 竞买单位必须取得南京市建委的资质认定。 出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的， 出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 底价亿元。 加价幅度万元的整数倍。 竞买保证金万元，竞买截止之日后三日内退回不计利息。 报价方式现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。 报价币种人民币。 成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益 不含其它税费。 竞得人的确定价高者得原则，报价低于底价为废标。 项目公司的成立竞得人所持股份大于的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 无效报价报价低于底价 报价不高于前轮报价 未按加价幅度报价 报价书未盖单位公章 报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐 全或不符合规定 报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚 份报价书中有两个或两个以上报价 未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买的 实际竞买地块与报名申请竞买地块不致 其它按规定应属无效的。 出让程序 报名 工作日年月日至年月日星期办理报名手续，填写报名表 及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证 金到帐，方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日 内给予退回不计利息，竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 答疑书面答疑。竞买者必须于年月日下午之前将有关疑问以书面形式提 交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于年月日下午 到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自年月日起不在接 受任何形式的质疑。 报价 方式必须采用支票支付最 迟在月日，如月日支付，必须用本票。 签订土地出让合同，支付成交价款的 月日星期六 签订成交确认书 成交当日月日 报价 月日上午至月日下午工 作日，之后进入现场竞价程序。 答疑 书面答疑 年月日下午之前提交 审查具备竞买资格的报名者于年月 日下午领取书面答复。出让合同签定当日内年月日，付成交价款的 年月日之前，付成交价款的 年月日之前，付成交价款的 年月日之前，付成交价款的 年月日之前，付成交价款的 年月日之前，付成交价款的 年月日之前，付成交价款的 年月日之前，付成交价款的。 土地出让年限 居住份额用地年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。 开工时间 年月日之前。不能按期开工的，应提前日向出让人提出延建申请，延建 时间最长不得超过年。 违约责任 付款 如受让人不能按时支付成交价款的， 自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的向出让人缴纳滞纳金 延期付款超过个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定 金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。 交地 如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的， 每延期日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的向受让人给付违约 金 延期交付超过个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经 支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。 出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求 出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。 开工 超过合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当 于土地使用权成交价款以下的土地闲置费 满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权 但因不可抗力或者政府政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动 工开发延迟的除外。 二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段 主要风险及控制手段 从金色家园项目实际操作进程来看，南京市土地市场管理办公室统制作的国有土地使用权挂牌出让 竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。 时间工作日年月日上午至年月日星期四下午 ，年月日星期四下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别 进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无 有效报价的，挂牌竞