位及周边景观方面相对较差，如不能与租 赁方就车场管理景观绿化等达成共识，后期势必将影响酒店 的正常运作。 酒店大堂面积狭小，较难显出高档酒店的气派和整体装 修装饰效果，对提升酒店品质具有定影响。酒店楼层为非酒店经营所用，如果后期相关楼 层用途与酒店经营氛围相差太大，沟通不畅也会在定程度影 响酒店品质。 酒店会议楼层形状偏狭长，不利于大型会议的接待。 酒店机会分析 近年来贵阳市旅游业保持着较高的增长发展水平，酒店 作为旅游业重要的组成部分，也将随着旅游业的发展而拥有良 好的市场发展空间。 贵阳市作为省会城市，其在省内的政治经济文化中 心无可替代，每年都将吸引大批的外地人士至贵阳市进行公 务商务活动和旅游消费，这些都将带动贵阳市商务旅游市场 的快速发展。 从分市场调研分析得出，贵阳市商务会务旅游是酒 店市场具有较大的挖掘潜力，市场仍处于求大于供的理想业 态，此时切入，只要定位准确，就定能够获得较为理想的投 资回报。 如果定位准确，能与其他同档次酒店的产品有明显差异化，将会受到中高档商务和旅游客人的欢迎。 酒店威胁分析 酒店售收入及税金附加情况表 项目收入元税金及附加 住宿收入 餐饮收入 租赁收入 合计。 二成本费用预测 成本预测 因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易 出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构 进行测算，预计项目总成本费用第年为万元，第二至 第五年为每年万元，第六至第十五年为万元。详见表。 表。总成本费用估算表单位元 成本项目第年第二到五 年 六到十五 年 估算依据 折旧投资额和 经营期限 经营租金经营协议 项目基本情况 地理位置 贵视酒店位于遵义路与神奇路交叉口贵州电视台后院， 距离贵阳火车站公里，距离体育馆长途汽车站公里，距 离龙洞堡机场约公里酒店距人民广场米，距河滨公 园米左右。 基本结构及容积 酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积米，楼高 米，地面共层，地下室层。总建筑面积万多平方米， 酒店可使用经营面积万千多平方米。共有客用电梯三部， 员工专用梯部。 酒店楼面向电视台大院侧为大堂，层高米，面 积约为平方米 五楼为餐饮包房厨房，其中包房共计六个，平均面积为 平方米，中餐厅个，面积约为平方米，厨房面积约 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,为平方米 六楼为会议楼层，总计面积约为平方米。其中个为 平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室， 贵阳顶级的五星酒店，同时 在本区域内还有贵龙民族宫两家四星酒店，处于贵阳高端酒店区域内，酒店氛围和客源市场较好 位于贵州和贵阳电视台文艺圈内，邻近神奇路电脑市 场贵州省展览馆民航售票中心，沃尔玛超市距酒店仅 米之遥，商务活动文化交流较为便利。 酒店目前可售客房间，餐饮会议停车等配套设 施相对较为齐备，可提供相应的商务客源接待。 酒店全新开业，设施设备相对先进，与正在快速拉升 的贵阳旅游业的发展和需求相吻合，能够满足中高档次商务 旅游客源的需求。 酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通 常经历三个阶段起步期中期以及衰退期，并且生命期都较 短，根据国外的经验表明，家酒店的平均生命期为年， 通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长 到到年。酒店的入住率和收益在起初的到年之间， 也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后 到年之间中期收益都会维持相当高的水平，之后创利 能力逐渐下降衰退期。贵视酒店作为即将落成的酒店，其装修设施设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的前 年将均处于该酒店高收益高出租率时期，相对于建成时间 较长的同档次酒店能够取得更好的收益。 项目劣势分析 酒店位于新路口菜场旁边，周边商业整体形象档次受影 响，不利于体现酒店的建筑气势，对营造酒店氛围和提升品质 有定负面影响。 面积在平方米左右 七楼为行政办公楼层，共间办公室平均面积为平 方米，间会议室面积为平方米 八楼为健身中心，总面积为平方米左右，有独立的淋 浴间约平方米 九楼至二十五楼为客房楼层，共有客房间标间 间，套房间其中九至十楼合计层共有客房 间，每层各有间房其中套房间，标准间间，标准 间面积为平方米左右，套房面积在平方米左右十 二至二十三楼合计层共有客房间，每层各有 间房其中套房间，标准间间二十四楼共有间房 套房间，标准间间二十五楼共有间房套房间， 标准间间，二十五楼设有行政楼层接待处面积约为 平方米负楼为员工宿舍员工更衣室员工餐厅布草房配 电房等设备层 负二层为地下车库，面积约为平方米，可用车位约 个 目前项目现状 该项目全资所有者是贵州电视台。目前项目已进入内装饰 阶段，但由于资金预算原因，业主不考虑投资进行酒店开办筹 建。业主首选对外承包经营。希望有相关档次酒店经营管理及 有经济实力的企业机构与之洽谈承包经营合作。 项目优势与劣势分析 项目优势分析 酒店位于贵阳市城市中心交通枢纽新路口，是遵义路与 神奇路交叉路口，可从遵义路和神奇路两端进入酒店，车流量 人流量大。酒店距离体育馆长途客运站公里，距火车站 公里，距龙洞堡机场公里，地理位置优越，交通极为便利 酒店比邻喜来登圣沣两家店能提供基 本的住宿条件，同时对安全性和私密性也比较看重。 三投资概算 根据目前得到的贵视酒店综合信息反馈，业主对酒店的投 入会进行到以下情况中央空调电梯水暖煤气强电设 施设备消防安全监控弱电厨房设备等设施设备，客房 及餐饮等区域将对六面进行装修，客房卫生间卫浴设备将全部 到位。作为承包投资合伙人需要如下项目的投入 房务物资间标间间套房大堂及行政 楼层接待间 电器布草杂件家具易耗品约计万左右二餐饮物资 家具瓷器布草电器工具约计万左右 三会议宴会物资 家具布草电器杂件约计万 四后勤设施物资 员餐物资员工更衣室物资人事培训物资员工宿舍物 资员工服装印刷品等约计万左右 五工具类 工程工具工具保安工具办公设施设备约计万 左右 六开业筹备办公费用约计万 七市场开拓费用万 八备用金万。 总计承包开办费用约计万元。 四收益及回报概算 收入预测 住宿收入预测电视台内部住宿收入预测 力争与电视台签订内部接待协议，在取得酒店经营权的 年中仍然将按照协议价格接待电视台内部接待。预计其内部接 待住宿收入每年为。万元。详见表。 表电视台内部接待年住宿收入估算表 项目处以下县处级副地级地厅级以 上 合计 收入元人数 人均 消费 上座 率 每日 收入 包厢 总收入 午餐 晚餐 散台 总收入 午餐 晚餐 餐饮收入 不含酒水 酒水收入 餐饮收入含酒水 会议宴会收入预测 根据贵阳市四星级的会议收入的般状况及酒店餐饮的 定位，预计每月会议宴会收入可达元，全年会议 宴会收入可达。万元。详见表。 表每月会议宴会收入估算表 序 号项目数量 可容 人数价格 使用 率 每月 收入 会议 总收入大会议室 元天 中型会议室 元天 小会议室 元天 投影仪租借 元 天 宴会 总收入 宴会厅午 餐 宴会厅晚 餐 总收入不 含酒水 年餐饮会议收入预测 根据以上对中餐会议宴会接待的收入估算，预计贵 视酒店年餐饮收入应为万元。详见详见表。 表年餐饮收入估算表 项目收入元接待量人 次 中餐 会议宴 会 合计 物业租赁收入预测 为将酒店业务集中于客房餐饮主业，计划将八楼健身 房七楼部分办公室通过出租方式承包 经营，预计年租赁费分别为万元万元，年总租赁 收入可达万元。 总收入预测 预计年实现总收入万元，年缴纳销售税金及附加 万元，详见详见表。 表年销 标准元 人 均价 间 住宿量人 夜 住宿量间 夜 房间类别标准间床标准 间床 套间套间 外部接待住宿收入预测 根据贵阳市相关星级酒店的般情况，预计标准间在旺季 平季淡季的出租率分别为和，考虑到入住 客人对套间的需求相对较少，估计套间在旺季平季淡季的 出租率分别为和。则年住宿收入可达到 万元，详见详见表。 表年住宿收入估算表序 号项目旺季平季淡季合计 标准间 收入元 单价元 均价 。 住宿量人 夜。。 出租率 天数 房间数 套间 收入元 单价元均价 住宿量人 夜。 出租率天数 房间数 住宿量人 夜合计 收入合计 年住宿收入预测 根据以上对内部外部接待的收入估算，预计贵视酒店年 住宿收入应为万元，住宿量为万人夜，全部 房间年平均价格为元，平均住房率。。详见详见 表。 表年住宿收入估算表 项目收入元住宿量人 夜 外部接 待 内部接 待 合计。 餐饮收入预测 中餐厅收入预测 根据贵阳市四星级酒店的餐饮的般状况和贵视酒店餐饮的定位，预计平均每日餐饮收入可达元，全年餐饮收入 可达万元。详见表。 表每日餐饮收入估算表 序 号项目数量 每桌 店圣沣酒店贵龙酒店民族宫酒店 都市怡景酒店等中高端酒店，这些酒店在功能定位上与酒店定 位相仿，有的具有品牌优势有的具有规模优势有的具有价 格及行业背景优势，且在营业