组织相关市场人员精心调研，特别是根据土 地的使用特点，初步形成了拟建爱家小区蓝图的构想。项目具体 由获得土地使用权的使用单位实施，拟建成为个环境优良景观优 美功能齐全集城市景观和商住场所于体的万人大型现代化住宅 小区。为改善居民的居住条件，创建新的人居环境，必将发挥十分重 要的作用，也为宝鸡市的经济发展起到积极的推动作用。该旧城改造 项目的实施，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间， 提升了城市品位，将宝鸡努力建设成为现代化生态园林大城市。 爱家小区开发建设项目的提出，是经过详细的调查研究，广 泛听取各方面意见，认真总结和借鉴周遍市县区商住小区建设的经验和教训，按照城镇规划的总体要求而布局，体现人性化简约化 和谐化的新型商住小区。力争将该项目建成为设计规模精美，文化 内涵丰富，性能价比极佳的商业与居住项目，融合宝鸡市中高收入 居民的消费导向的商住小区，使其成为渭河南岸最具发展潜力，最耀 眼的星座。 目前，该项目用地由宝鸡市土地储备中心进行收购，通过招拍 挂形式确认土地使用单位后，从而组织项目的开发建设。 房地产市场分析 宝鸡市概况 宝鸡位于陕西关中西部，辖九县三区，总面积万平方公里， 总人口万，其中市区面积平方公里，人口万。宝鸡市被评 为全国园林绿化先进城市，连续第五次荣获全国双拥模范城称号。 位于陕甘川三省结合部，是连接西南西北的交通枢纽。陇海 宝成宝中铁路在此交汇，是陇海铁 路线上第三个大十字。公路西通 八达，已形成东连西安西达兰州 北至银川南接成都的四条干线和 条支线公路网。 年实现国内生产总值亿元，同比增长，高于 全国和全省平均水平，也是我市九五以来最好水平完成大口径 财税收入亿元，其中地方财政收入亿元，较去年实际增长。结构调整成效显著。二三产业比例达到非 公有制经济占全市经济总量的比重达到，较年提高个百 分点县域经济呈现良好的发展势般常规性的服务项目以外，要建立个集 医疗文艺科普健身娱乐购物为体的综合会所，经常开展 各种各样的社区文化活动，以此相互交流信息联络感情，构筑个 有利于人与自然人与文化人与人之间相互沟通相互和谐的环境。 目录 第章总论 项目名称 建设地址 用地单位的确定 编制单位 可行性研究报告编制依据 可研报告研究的范围 项目建设内容及规模 投资估算及资金筹措 项目效益分析 第二章项目建设的背景及必要性 项目建设的背景 房地产市场分析 项目建设的必要性 第三章项目分析和市场定位 项目优劣势分析分析法 项目的市场定位 第四章项目规划设计及建设经营方案 项目建设场地及总平面布臵 建设内容及规模 项目开发经营策略 项目开发经营策略 项目建设规模 第五章项目建设地址及建设条件 项目建设场址 开发项目用地的现状调查及动迁安臵 建设条件 第六章投资估算与资金筹措 工程投资编制依据与说明 项目投资估算 资金筹措 第七章项目实施管理及建设进度安排 项目实施的原则 项目经营管理 人员配臵劳动制度 项目实施管理 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目施工方式 项目实施计划 第八章招标方案 招标投标依据 招标投标内容 招标计划安排 招标组织形式 招标方式和招标程序 招标组织纪律 第九章环境保护及节能措施 施工期环境影响分析 项目建成后环境影响分析 环保措施 项目节能措施 第十章项目经济评价 经济评价依据 财务评价指标的计算 项目风险及对策分析 经济评价综合结论 第十章社会评价 社会影响分析 社会评价结论 第十二章结论与建议 第章总论 项目名称 爱家小区建设项目 建设地址 爱家小区建设项目位于宝鸡市渭河南岸的高新技术产业开发 区西区范畴，具体位臵为西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线， 北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，该项目建设属于城市规划商 业居住建设用地，详见规划定点图。含地下建筑面积。小区拟建设幢 层住宅楼及配套的休闲广场小型生态型停车场及配电室等公共基础 设施。户型设计更加注重居室功能，力推以中套热销型为主，户型面 积配比为平方米占总比例的，平方米占总 比例的。 项目用地的建设性质为商业居住建设，宝鸡市土地收购储备中 心拟对宗地进行收购，并通过公开招拍挂形式出让土地使用权。 根据该宗土地的特点和地理位臵，初步确定以爱家小区的规模及 方案，以使该宗土地达到最佳的利用和较好的发挥其使用功能。爱 家小区是项惠民的安居工程，同时也是加快公园南路旧城改 造步伐，改善城市面貌的重要举措，考虑到实际情况，先保证临街商 业用房及高层住宅建设以及所必须的各类设施和绿化景观布局，其他如生态型停车场文化娱乐设施等逐步到位，使投资与效益协调致， 提高资金的使用效益。 投资估算及资金筹措 经估算，爱家小区开发建设项目总投资为万元，其 中工程费用万元，其他费用万元，建设期利息 万元。 本项目资金来源由项目建设单位统筹。经方案初步测算，建设单 位应具备自有资金万元，融资万元，其余建设资金 可从销售资金补充。 项目效益分析 经计算，爱家小区开发建设项目年投资利润为含建 设期利息，计算期年内利润总额为万元全部投资财务 内部收益率为，高于本项目设定的的基准值全部投资回 收期为年含建设期年。不确定性分析显示本项目具有定 的抗风险能力，本项目经济分析可行。 报告从爱家小区项目用地的实际情况出发，提出了行之有效 的开发建设方案，建筑风格结合现代文明城市的设计理念，具有经济 合理投资省的特点。总之，该项目的实施具有良好的环境效益社 会效益和经济效益。 第二章项目建设的背景及必要性 项目建设的背景 爱家小区开发建设项目是在省委省政府全面实施民生八 大工程和市委市政府为改善城市环境提高城市品位造福于 民决策的大环境下提出的，该项目拟建于宝鸡市高新开发区西区内， 由项目竞地中标单位承担建设任务。 近年来，宝鸡市城市建设有很大的发展，特别是创卫创模 以来，城市建设和管理水平上了个新台阶。但随着渭河南岸高新开 发区突飞猛 用地单位的确定 宝鸡市土地收购储备中心采用招标拍卖挂牌等形式，公开出 让该宗用地的国有土地使用权，确定项目用地单位。 编制单位 本可行性研究报告编制单位为陕西建信工程管理有限公司，陕西 省建设厅授予乙级工程咨询资格证书，证书编号为乙。 陕西建信工程管理有限公司原名为宝鸡建信造价师事务有限公 司，是经陕西省建设厅批准，省工商局备案登记，成立于年 月，是宝鸡地区最早组建的工程造价咨询机构之，具有工程造价咨 询乙级招标代理乙级工程造价司法鉴定等资质资格。公司现有国家注册造价工程师高级工程师建筑装饰管道电气安装 园林审计经济等专业技术人员余人。 陕西建信人恪守职业道德，严守执业纪律，坚持抓质量求生存， 创信誉立市场，促管理求发展的服务宗旨，树立公正精确高 效的服务理念，依照国家法律法规，为更多的建设项目提供专业 的忠诚的工程造价咨询服务。 可行性研究报告编制依据 委托编制爱家小区建设项目可行性研究报告的项目委 托书 宝鸡市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心原万国建材 市场用地定点及坐标的批复宝市建规规地字号 宝鸡市土地收购储备中心号关于石坝河原万国建 材市场用地规划定点的申请 国家发改委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管 理办法及相关要求 现场考察和调研搜集到的资料。 可研报告研究的范围 本报告重点是对爱家小区建设项目的建设背景和必要性及迫 切性项目建设地址及条件建设内容及建筑方案环境保护及节约 能源项目的组织人员编制及培训项目的管理及实施进度投资估算及资金筹措经济评价等内容进行可行性分析与论证，并编制可 行性研究报告书，以供项目竞地单位决策之用。 项目建设内容及规模 爱家小区开发建设项目拟建于高新开发区西区的繁华地段， 毗邻环境优美的人民公园与渭河生态公园，南依俊秀的秦岭，地处宝 鸡市渭河南岸的经济文化中心。该项目占地面积为亩不 含代征道路。 爱家小区建设应高标准定位，开发理念要新颖独特，兼顾商 用居家功能，成为城区道靓丽的风景。以高层框剪结构为主，总 建筑面积为平方米不乡建设，使其经济产生飞 跃发展，也为提高开发项目的社会效益和经济效益。 同时，该项目实施是进步加快公园南路旧城改造步伐，改善城 市面貌，有效提高了单位面积产出效益，拓宽了城区发展空间，提升 了城市品位，将宝鸡努力建设成为现代化生态园林大城市。 第三章项目分析和市场定位 项目优劣势分析分析法 分析法是竞争情报分析常用的方法之。所谓分 析，就是将与研究对象密切相关的各种内部优势因素劣势因素机 会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照定的次序排列起来， 然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中 得出系列相应的结论。 项目优势分析 项目建设地区的自然人文环境，在宝鸡高新开发区西区得 天独厚，南仰秦岭，毗邻渭河生态公园人民公园等自然人文景观， 环境优美。项目绝大部分楼层的位臵能够观赏秀丽景观。 项目地处开发