后为，项 目财务净现值所得税前为万元所得税后为万元，项目所得税后投资回收 期为年。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总占地面积亩 净用地面积亩 总建筑面积 建筑密度规划要求 容积率规划要求 绿化率规划要求 停车位个个车位 计划建设期年 二技术指标 建设内容与规模 综合楼层 可出租部分 商业层 办公区层 自用部分 办公区层 三经济指标 总投资万元 其中建设投资万元 流动资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 营业收入万元 其中销售收入万元 租赁收入万元正常运营年份 经营成本万元正常运营年份 营业税金及附加万元正常运营年份 土地增值税万元正常运营年份 营业利润万元正常运营年份 所得税万元正常运营年份 税后利润万元正常运营年份 四财务评价指标 总投资收益率按经营期年均 资本金净利润率按经营期年均税后利润 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前含建设期年 全部投资投资回收期年所得税后含建设期年 资本金内部收益率所得税后 盈亏平衡点以出租率计 问题与建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本 的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度 的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购 入时机和价位，同时加强财务核算费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不 必要的费用，以获得预期效益。。 另外针对项目建设，建议建设单位 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关机房设臵机械排风系统，在水泵房变配电 间等各类机房均设送排风系统，其中卫生间换气次数按次时会议室等人员密 集场所换气次数按次时机房换气次数按次时设计。 本项目电梯间设臵机械加压送风排烟系统，楼梯间靠近外墙设臵，并每层设臵外 窗，其开户面积满足民用建筑设计防火规范的有关规定。 总论 项目背景 项目名称 项目名称综合楼项目 建设性质新建 项目建设期年月年月 开发建设单位 略 可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 严格遵循国家有关法律法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选 址合理功能健全设施完善安全卫生。 本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性， 认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影 响。 在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区 对环保安全及消防方面的有关规定和标准。 坚持独立客观科学可靠的原则，提出可供项目单位决策的建议， 也为有关部门审批项目提供参考依据。 编制依据 市城市总体规划 镇城市总体规划年 民用建筑设计通则 建筑设计防火规范 建筑抗震设计规范 公共建筑节能设计标准 市城市规划管理技术规定 建设单位提供的有关资料和基础数据。 项目提出的理由与过程 市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价 值的重要矿产资源有类种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随 着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为营造了得天独厚的发展空间， 丰富的煤炭资源成为市城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施， 市的煤炭电力天然气化工毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建 设的速度不断加快。 市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 略，其经济建设在短短几城乡统筹试验示范区以来，以宽马路大绿地 低密度欧式建筑风格花园式人居环境为总体规划理念，全面启动了移民安臵社 区老年公寓高档别墅三大居住片区的开发建设，并辅之以中高端的教育医疗 文化体育商业等公共服务设施建设项目。 在镇城市建设全面启动之际，根据镇总体发展规划和城镇建设需求， 公司看中了镇作为市重点开发建设的城乡统筹试验示范区的发展潜力，在该 镇建设用地挂牌转让过程中购得位于国道南侧东环路西侧地块的建设用地使用 权。 在此基础上，针对该区域作为镇东大门的区位优势和紧邻两条主干路的便捷 交通优势，根据企业自身需求和当地综合性商务地产需求，决定与其子公司 市房地产开发有限责任公司联合开发建设处综合楼项目，为本企业建造办公场 所的同时向社会提供功能完善配套齐全交通便捷的综合性商务环境。 项目概况 拟建地点 本项目建设地点为位于市区西侧公里镇，项目地块位于镇 东北部，场地北靠国道东邻东环路，总体呈依东环路南北走向的矩形平面结构， 项目总占地面积为平方米约合亩，净用地面积为平方米 约合亩，地块用地性质为商业金融用地。 建设规模与目标 本项目规划总建筑面积，拟建座集办公商业写字间体的综合楼， 计划建设年，既年年月。 本项目根据镇城市总体规划地块规划条件要求和当地商业地产的市场需 求，结合建设单位自身的办公场所需求，通过市场化运作，拟建成处基础设施齐全 配套设施完善环境优良安全卫生出行便捷的现代化综合楼工程，为镇促进 城市建设完善城市功能提升城市品质作出积极贡献。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中建设投资万元流动资金投资 万元。 根据建设单位投融资计划，本项目建设和运营所需资金全部以自筹资金解决。 效益情况预测 本项目办公区除建设单位自用部分外，其余办公区和商业部分全部出租。根据 当地市场需求类似物业租金水平和建设单位运营计划，本项目正常运营年份可实现 营业收入万元，其中商业租金收入万元办公区租金收入万元，年 缴纳营业税金及附加万元年之内得到了迅速的发展，成为座经济实力雄厚的新兴工 业化城市。尤其十五以来，市全力实施结构转型创新强市和统筹 城乡集约发展战略，全市经济社会又好又快发展，并与呼和浩特市包头市并列 构成经济金三角，成为我国西部最为活跃的经济区之。 然而，市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济 建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚经济社会发展基础较差，城市建设基础 和人民居住环境条件均较为薄弱，与自治区金三角的呼市包头相比，规模小档 次低服务功能差承载能力弱，很难适应工业经济快速发展和大企业大项目建设 的需求，城镇化严重滞后于工业化进程，小城镇，大工业的矛盾日益突出，已不能 满足随着经济发展而日益增长的经济社会需求。 为此，市抓住撤盟设市的契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标， 制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划，将城镇化作为新形势 下加快跨越式发展的最大基础建设全力推进。坚持工业化带动城镇化，城镇化促 进工业化的互动战略，经过重新论证和科学规划，确立了以新区为 中心组团，以和国道为发展主轴，以旗府镇工矿集镇为产业聚集区，以旅 游景点为特色区的城镇发展体系，提出重点开发建设新区，构筑 市两区三个组团中心城区框架，先后开发新区新区新区， 建成区面积由原来的公平合理扩大到现在的平方公里。 在此背景下，为了积极有效推进城乡统筹集约发展新战略的实施，市 委市政府决定将镇作为全市城乡统筹试验示范区。根据市区镇 城市总体规划年，镇总规划面积平方公里，总规划人口万 人。城镇建设将以休闲旅游度假产业为主导以居住配套功能为主体兼有商贸及加 工业等综合功能的现代化生态型小城镇和城乡统筹示范区为总体规划目标和功能定 位。 镇自年初确定为播系统，背景广播系统的前端设备设在消防控制机房，平时根据需要作背景音乐 通知等广播，应急时指导人们及时安全疏散时使用。 灾报警及消防联动控制系统 消防控制室 消防控制室设在层，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低小时，并与其它部位 隔开和设臵直接通往室外的安全出口。 消防控制室内设有火灾自动报警控制器消防联动控制合应急广播设备中央 电脑显示器电梯运行监控盘及消防专用电话总机电控设备等。 火灾自动报警系统 在办公室会议室餐厅楼梯间走道厅等场所设臵感烟探测器在开水间 厨房等平时烟尘较大的场所设臵感温探测器在煤气表间厨房等处设臵可燃气体探 测器。 在主要出入口疏散楼梯口等场所从个防火分区内的任何位臵到最邻近的 个手动报警按钮的距离小干米设臵。每个防火分区应至少设臵个手动报警按钮 及消防对讲电话插孔，并在在消火栓箱内设臵消火栓报警按钮。 在各楼层设臵火灾自动报警系统，控制器可接收感烟感温火焰可燃气体 空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器检修阀湿式报警阀手动 报警按钮消火栓按钮的动作信号，还可接收排烟阀加压阀，防火阀 的动作信号。 消防联动控制 在消防控制室内设臵柜式联动控制，其控制方式为手动控制手动硬线直接控制 通过联动控制台可实现对消火栓灭火系统自动喷水灭火系统，以及对防排烟系统 电梯运行火灾应急广播火灾应急照明疏散指示等的监视及控制，当火灾发生时可 手动自动切断空调机组通风机及般照明等非消防电源。 安全防范系统 本工程的安全防范等级为二级，由闭路监视系统门禁系统入侵探测系 统巡更