（终稿）青州市义乌小商品市场新增项目立项投资申报材料.doc（最终版）

总建筑面积控制在万平方米以内，其中附属建筑占 平方米以内。

建筑层数以中高层为主，按建筑面积计，低层占， 多层占，高层占，高层最高不超过层。

建筑正立面应朝南，与本建设项目周围的建筑相 致。

主体建筑应布置在用地的北侧。

建筑层顶进行绿化或美化设计。

按地震烈度六度进行防震设计。

应设置建筑面积为按规范设计平方米平战结合的人防地 下室，平时用途可用为地下室。

凡需配备烟囱水泵房加压水池配电房等设施，应设置 在建筑物内或结合建筑物设置，不能单独设置高烟囱。

投资估算及资金筹措 项目总投资，万元不含土地价。

其中，自筹资金， 万元。

项目实施进度 预计年月开工，年月竣工。

工期为个月。

经济效益分析 经测算，项目建成后，可实现销售收入，万元利润总额 ，万元项目投资回收期税后年含两年建设期财务 内部收益率全部投资所得税后财务净现值，万元全 部投资所得税后。

并持有资产价值约万元。

主要技术经济指标详见附表 本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项 目建设是可行的。

第二章项目建设的必要性 区域概况 该项目地处河南省潍坊市青州市城区，北临尧王山路，此处毗邻 汽车客运站，是青州市交通集散地东临工业路，此路段是年全市限额以上工业企业完 成工业增加值亿元，实现销售收入亿元，实现利税 亿元，分别增长和。

民营经济发展迅速，个体工 商户发展到万户，私营企业发展到家，注册资金亿元。

其中，限额以上民营企业达到家。

年民营经济提供税收 亿元，占地方财政收入的比重有较大幅度增长。

去年月，被省政府 授予发展民营经济先进县市区称号。

第三产业更加繁荣。

各类市场发展到处，年交易额达亿 元。

其中，过亿元的处，东方商贸城瓜市副食品批发市场摩 托车市场汽车农机市场个体私营试验区年交易额均超过亿元。

第章总论 项目名称及承办单位 项目名称青州市义乌小商品市场 项目承办单位潍坊市青州尚宸置业有限公司 承办单位基本情况详见公司介绍 编制依据 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数 第二版 现场勘察和实地调研所得资料 青州市城市发展总体规划方案 编制工作概况 通过对该项目的基本概况进行调查了解实地考察，并结合青州 市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调 研分析。

在此基础上，对该项目建设的必要性建设规模建设条件 技术方案投资估算资金筹措项目运营等情况进行了分析，并据 此编制本报告。

项目定位 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，经营定位 青州市区域性商业核心，富有城市气质的景观商业街区。

集大 型品牌时尚家居餐饮娱乐特色服务四大业 态主题为体的时尚商业街区。

档次定位 本项目以先进的设计理念科学完善的配套设施高度人性化的 管理服务，在此定位为城区，集购多功能消费于体 多业态经营于身的大型现代商业中心。

将建设成为胶东商埠的重要 组成部分和城市商业新坐标。

客户目标定位 以国内外高新科技及名特优产品销售商家为主体，吸引青州 市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。

项目建设目标 加速青州市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求， 适应 农村固定资产投资 城镇固定资产投资 国内消费市场活跃，增速加快。

全年社会消费品零售总额 亿元，比上年增长，加快个百分点月份亿元，增 长。

其中，城市消费品零售额增长农村消费品零售额 增长。

石油及制品类增长，汽车类增长，建筑及 装潢材料类增长，通讯器材类增长。

比上年增长， 比上年增长， 比上年增长， 比上年增长， 比上年增长， 比上年增长， 城市消费品零售额 农村消费品零售额 石油及制品类 汽车类 建筑及装潢材料类 通讯器材类 对外贸易快速增长，外商直接投资有所增加。

全年进出口总额 亿美元，比上年增长，加快个百分点。

全年实际使 用外商直接投资金额亿美元，比上年增长。

年末国家外汇 储备亿美元，比上年末增加亿美元。

价格总水平基本稳定， 进出口总额外商直接投资国家外汇储备 进出口总额 外商直接投资 国家外汇储备 房价涨幅仍然偏高。

全年居民消费价格上涨，涨幅比上年 回落个百分点月份上涨，城市和农村均上涨。

项目建设规模 项目总占地面积约亩，规划建筑面积万余平方米，其中 商业配套住宅公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积万平方 米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方米。

建筑形式为高层小高层及商业裙房 结构形式框架剪力墙。

项目选址及建设条件 该项目地处青州市，地块呈梯形地带，地势平坦。

规划设计要求 用地条件用地面积亩 用地位置东至工业路现状中心线南至区间东街路现状中 心线西至铁道路现状北至尧王山路现状中心线。

总体布局要求 该地块为商业住宅用地，内部建筑以小高层和多层为主，可采 用点式或行列式布置，沿街建筑应做好街景设计，布局上应体现出以 人为本的规划设计理论，同时要和周边环境相协调，内部公共服务设 施，应严格遵守国家和地方规范。

规划控制性指标 用地性质商业金融 道路用社会发展需要，依据以人为本，服务社会的的设计理念，项 目将建成青州市规模较大，具备完善经营环境的商业中心。

既适合商 业娱乐中心发展又满足日常所需的要求。

并加强能源节约和环境可持 续性发展。

价格定位 按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。

经营方式 依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进的经 营管理模式。

借以繁荣经济降低经营风险加快资金回笼，提升项 目档次品位，提高销售率。

项目概况及结论 项目概况 建设理由 由于本项目建设地点在青州市用地位置东至工业路现状中心 线南至区间东街路现状中心线西至铁道路现状北至尧王山路 现状中心线，而项目主要以国内名特优产品销售商家与特色小 商品为主体，以青州市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目 标。

所以，国家和青州市的经济状况是指导该项目的关键所在。

年国内经济回眸 年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增 长，国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。

国民经 济总体呈现增长速度较快经济效益较好价格涨幅较低群众受 惠较多的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强。

初步核算，全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上 年增长，加快个百分点。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产 业增加值亿元，增长。

分季度看，四个季度国内生产总 值分别增长和。

第季度第二季度第三季度第四季度 去年国内生 产总值 今年国内生 产总值 固定资产投资增长较快，增幅回落。

全年全社会固定资产投资 亿元，比上年增长，回落个百分点。

其中，城镇固 定资产投资亿元，增长，回落个百分点月份亿 元，增长农村固定资产投资增长。

全年国内生产总值 亿元 第产业增加值 亿元 第二产业增加值 亿元 第三产业增加值 亿元 比上年增长，加快 增长增长增长 比上年增长 都财 富广场 在售 尧王山路与玲珑山路总建筑面积 万 底层 万 未定 青都国际 步行街在 售 驼山路与前营子大街总体量 万 均价为 元 中都财富广场在售 楼盘概况 项目位于尧王山路与玲珑山路交汇处，为城区黄金地带。

由山东 中都市投资有限公司投资建设，分为中都财富广场的商业部分和中 都中央花园的公寓两部分。

商业部分由山东浙商商业管理公司进行 运营管理。

项目总占地面积万多，商业部分共三层，总建筑面积 万多。

销售价格 商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格 较高。

其中层主路售价最高达万，平均万，二三 层从元不等。

销售均价万左右。

公寓部分，目前未进入市场销售阶段。

施工现状 项目商业状况 商业产权年。

项目二三层全部进行销售。

该项目业态定位 较为齐全，相对丰富。

具体为楼线品牌服饰餐饮名品珠 宝等。

二楼中档服饰餐饮。

三楼休闲娱乐场合，如酒吧茶座等。

销售分析 整体销售状况良好，商业部分层沿路的位置基本售罄，其余也 只有少量铺位。

由于其宣传力度大，广告覆盖面较广，从而吸引了之 众多消费者，目前销售率达左右。

小结 该项目位于中心商业附近，商圈成熟，商业氛围浓厚，商业地段 优势明显，升值潜力大，故投资价值较大，易吸引人眼球。

其次，商 业体量大，业态全面，易于集聚人气。

但是该项目价格过高，居于周 边楼盘之首。

青都国际步行街在售 项目概况 项目位于驼山路与前营子大街，由青州青都房地产开发有限公司 投资建设。

项目总占地面积万，总体量万，总体规划建造 幢小高层，幢多层。

其中栋小高层层为商业用房，层 以上是商住公寓其中商业步行街南北长米，东西跨度米， 总建筑面积万平方米，发展以城市高档休闲娱乐餐饮文化