（终稿）商住小区二期新增项目立项投资申报材料.doc（最终版）

各季度大中城市房价变化分别为环比上涨 环比上涨环比下降和环比下降。

加大住房保障建设 年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济 适用房投资比重与去年同期基本持平。

月，别墅高档公寓投资 额为亿元，在商品住宅投资中的比重为，下降个百 分点经济适用房投资额为亿元，同比增加。

年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。

年初，中央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。

下半 年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需促进经济 平稳较快增长的重要措施之。

在新增亿元投资中，住房保障 建设获得了定份额，月份，国家发展改革委又下达了亿元 中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区煤 矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

年月全国房地产市场运行情况 房地产开发完成情况 前三季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长 ，增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分 点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比 月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开 发投资的比重为。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米， 同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小个百分点房 屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月下降 个百分点。

其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比 月下降个百分点。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平 方米，同比下降完成土地开发面积万平方米，同比下 降。

商品房销售情况 前三季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长 。

其中，商品住宅销售面结构可靠度设计统标准 混凝土结构设计规范 建筑玻璃应用技术规程， 工程建设强制性条文建筑结构 屋面工程质量验收规范 建设单位提供的项目设计的相关资料和要求 设计理念 整体协调 强调本片区建设和管理与城市规划的高度统，以保证本片区 第章总论 项目概况 项目名称 新城商住小区二期建设项目 建设性质 新建 拟建地点 县大道号 建设单位 湖北县房地产开发有限公司，法人代表。

主要经济技术指标 拟建商住楼二栋，其主要经济技术指标如下 项目规划用地面积，建筑占地面积，建筑 面积，其中商业建筑面积，住宅建筑面积。

居住户数户。

建筑高度。

建筑密度容积率绿地率。

建设工期 年半个月 项目总投资及融资方案 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目总投资 项目建设总投资万元，其中项目建设成本万元 项目开发费用万元。

融资方案 本项目建设资金由两部分组成 业主自筹万元 申请银行贷款万元。

主要经济效益指标 项目总收入万元 销售收入万元 项目总成本万元 房地产开发总成本万元 项目建设成本万元 项目开发费用万元 经营税金及附加万元 土地增值税万元 所得税万元 利润总额万元 税后利润万元 账务内部收益率 所得税后投资回收期年 建设单位基本情况 湖北县房地产开发有限公司成立于年，法定代表 人熊家喜，属股份制企业由四个股东组成，其中，熊家喜占，县成坤房地产开发有限公司，张斌，夏国成，熊家喜 任董事长。

办公地址县容美镇大道号。

业务范围房地产开发旅游景区开发汽车维修建材经营。

公司实力该公司资力雄厚机械设备齐全人才素质较高 综合实力领先有完整质量保证体系的经济实体。

公司现有注册资 金万元公司下设办公室投资咨询部工程项目部财务部 资料统计部。

公司现有高级工程师人工程师人高级经济师 人经济师人统计师人助理工程师人会计师人和专 业技术人员等人。

公司不断开拓求实创新始终坚持诚城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超 过半的城市房价出现下降。

年房地产市场发展的不利因素是 宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种 优惠措施的出台，在季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半 年房价将会止跌企稳。

年房地产市场运行状况呈现以下四个特征 房屋交易量持续下降 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减 少个百分点。

其中，现房销售面积为万平方米，同比 减少期房销售面积为万平方米，同比减少。

商品房销售面积降幅逐月增加，由月份的降为月份的 。

四十个重点城市中，有四分之的城市商品房销售面积同比 下降以上，下降程度较高的城市包括宁波北京福州石家 庄郑州深圳上海等。

同时，商品房空置面积较快增加。

年月，商品房空置面 积结束自年下半年以来的负增长局面，月底，商品房空置面 积为万平方米，同比增加其中，商品住宅空置面 积为同比增加，增幅比月底增加个百分点。

房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从年 季度就开始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增 幅均低于上年同期，月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标 各月均为同比负增长。

年月房地产开发企业购置土地面积 为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个 百分点房地产开发企业完成开发土地面积万平方米，同 比减少。

年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积 增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。

月，商品房新开工面积 为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个 百分点商品房施工面积为万平方米，同比增长， 增幅比去年同期减少个百分点商品房竣工面积为万 平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点。

房价出现近年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，月份大中城市房价出 现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增 多。

年，大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比 年下降个百分点。

其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨 和。

从环比来看，年大中城市房屋销售价格下降 ，其中新建商品住房和二手住房分别下降 原则客户至上铸造精品回报社会没有最好只有更好与 时倶进，迎接挑战，不断发展。

可行性研究报告编制依据 国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研 究报告编制指南试用版的通知计办投资号 建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 县发展和改革局关于新城商住小区建设项目核准 内容的确认意见 可行性研究报告研究范围 可行性研究的主要目的是从政策规划需求环境技术 经济投资效益风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析 论证和评价。

根据新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可 行性研究阶段分析论证和评价的重点是项目建设的背景，住宅市 场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与 资金筹措，效益评价等。

在此基础上形成拟建项目在经济技术环境保护资源节约与利用等方面是否可行的意见。

研究结论及建议 本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产 业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案 合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。

针 对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和县已 有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。

根据对 县住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明， 项目经济效益可行。

本项目开发土地利用合理，有明显的社会效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建 议在下步施工图设计时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作 进步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作 出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划， 加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

第二章住宅市场分析与营销战略 全国房地产市场运行状况 年房地产市场运行状况 年房地产市场全年维持衰退态势。

此轮房地产市场调整始 于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调 控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危 机影响的结果。

经过年的调整期，当前房地产市场已经出现供大 于求的状况，大阶段性策略。

般按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进销售阶段 ④三次公开展销及跟进销售阶段扫尾阶段销售。

应根据不同的 销售阶段，制定不同的销售策略。

销售对象及销售时机。

本项目销售对象主要是拟更新换 代商品房的消费者收入较高或中高收入的消费者其他消 费者。

最佳销售时机根据广告宣传效果和试销情况以及市场情况 而定。

促销手段。

拟采用多种促销手段，包括广告宣传内 部认购人员直销④举办展销会集团认购有针对性销 售对象的举办展销会灵活多样的付款方式工程质量进度 及完善的小区物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销 手段。

定价策略 价格定位 根据县目前房地产屋源交易信息，从县年 月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在元之 间，新城二期定位元。

非住宅售价每平方米在 元之间。

由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本 各异。

新城商住小区销售价拟定层商业店面元平方 米。

价格优惠