（终稿）上海国际xx中心新增项目一期、二期部分立项投资申报材料.doc（最终版）

威胁分析 同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近的几届上海国际时装周而言， 年在上海国际展览中心举行年除了传统的复兴公园白色帐篷主 秀场，开幕式在名仕街创意产业集聚园，闭幕式在尚街时尚生活 园区和创意园区，这三处最新的创意园区也借上海时装周正式启 动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。

需要值得 提的是，上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区跟以上物业 相比，棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖 而出较难。

市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消 化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了定 的压力。

项目优势劣势 机会 策略 利用项目处于重要的空间和 时间优势突出标志性和景观特 色 利用政府部门的宣传对项目 所在区域进行价值阐述，以征 得市场认同。

策略 在宣传与推广中强调 项目所在区域未来的前 景和预期 强调周围产业给项目 带来的特有的人文特 点。

威胁 策略 提高产品档次和定位，用产 品优势抛离对手 利用自身优势创新概念和营 销手段，综合所有有利条件打 破区域壁垒，扩大市场份额。

策略 发挥综合化特点，缩 短项目与中心区的心理 距离 做好项目内各类物业 的合理搭配和功能协 调。

上海时尚产业发展背景 时尚是种外表行为模式的崇尚方式，具有新奇性相互追随仿效及流行 性，其内涵随着社会与经济不断发展的。

时尚产业是满足时尚消费而形成的产业，反映在产品上则是提供体现流行审美情 趣和消费理念的中高档消费品或消费服务，其通过对市场人才品牌企业活动 等要素的整合，对接形成独特的产业链时尚地标时尚人物时尚品牌时尚平台 时尚活动时尚文化。

交易费 建设单位管理费 竣工图编制费 城建档案归档编制费 水电费 纳管费 综合保险费 商户装修补贴费 节能评估 临时道路占用费 五建设工程总投资合计 四园区的租金分析及区域物业市场分析 园区的租金分析 根据对已对外经营的园区的办公租金分析，同区域的创意园区的租金与普通乙级 写字楼的租金水平基本相当。

项目概况 项目名称 上海项目定位为上海国际中心。

以国际时尚潮流为先导，以历史保 护建筑文化为底蕴，以时尚生活多元化品味作为核心构想，融合时尚精品仓时尚秀 场时尚创意办公时尚餐饮娱乐时尚会所等多种时尚商业元素融为体的示范性 的国际中心。

项目位置 项目地处上海杨浦区，西临杨树浦路北倚定海路东南临黄浦江西南至杨浦 区电厂。

项目位于杨浦区杨树浦路号，属上棉十七厂的改造项目。

东部的复兴岛作为浦江内唯内陆岛，拥有得天独厚的自然地理条件。

规划中复 兴岛将被塑塑造成个生态岛。

并兼有娱乐休闲会议论坛科技研究休憩疗养等 配套，还将设置带有驳船码头的研究中心国际学术交流中心以及国际知名大学校长 论坛等学术设施。

西部的杨浦发电厂是上海最早的电厂，目前已经被列入上海市重点保护建筑，并 将于年停止运营。

此外本项目作为拥有浦江黄金岸线资源的商业项目，规划上属于黄浦江北岸创意 滨江产业基地。

加上项目西北侧的凉城地区早已贯彻人口导入的概念，使得区内的商 务交通商业生活设施以及住宅建筑都已形成较大规模，较为成熟。

所以该区域 得天独厚的地理位置优势为本项目的定位作了必要的支撑。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目背景 是隶属于上海纺织集团的重要纺织机构，位于上海市杨浦区的杨树浦路，紧邻 黄浦江的北岸，是个有定历史背景与文化底蕴的大型国企。

工厂搬迁后，厂区留 下了批二十世纪二三十年代兴建的重要历史保护建筑，作为上海市级三类及四类 历史保护建筑，具有重要的历史和文化价值，主要包括生产厂房和办公楼。

这些历史 保护建筑不仅印证了国棉十七厂的发展与变迁，也记录了些特定时期的重大历史事 件。

上世纪年代至解放初期，黄浦江浦西沿岸，西起复兴岛，东至黎平路，形成 万平方米的工业带，成为上海最大的工业区。

其中，上海第纺织总厂内和地下， 屋顶的结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光的小天窗，天窗装磨 砂玻璃。

车间的采光通风温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之。

解放后裕丰归政府所有，更名上海第纺织总厂，又成为全国第家批量生产 棉型腈纶针织纱的企业。

年批准为国家级企业，现纺织厂已迁至江苏的大丰。

因此，追溯上海纺织工业的历史棉厂为打造上海国际中心奠定了基础和历 史底蕴。

二项目总体定位与改造方案 为契合将上海打造成继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米兰和日本 东京等全球五大国际时尚之都之后的第六时尚之都的目标诉求，经与上海 工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，确定将棉基地定位为与 国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即上海国际中心。

围绕时尚典雅浪漫和生态节能减排的主题，营造座多元化的 富有动感设计的时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为体，以文化概念统领整个区 域，以时尚为动力源，时尚秀场时尚高级会所时尚精品仓时尚餐饮娱乐时尚 设计师酒店时尚办公等部分互动发展，吸引时尚产业创新产业零售精品餐饮 娱乐酒店办公等产和功能进驻，同时为热爱生活热爱时尚的都市人群提供美妙的 生活体验。

项目综合分析 为了更科学地进行项目的定位，现就项目进行及策略分析如下。

优势分析 地理优势依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。

项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。

人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空 间充足。

规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造 项目而言已经具备定的规模优势。

板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而中心的概念目 前在上海市场认同度较高。

劣势分析 区位和交通项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路条，属于 城市交通网络中的死角。

厂区建筑老化厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进 行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日 周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。

机会分析 分作南北 两区，中间隔着杨树浦路，北区西临内江路东靠定海路，总面积，南区南侧 紧邻杨树浦发电厂，总面积。

世纪年代中期到年代初期，拥有 万余名职工，曾被称为万人厂，年代中期，受到上海纺织行业大调整的影响， 大批工人转岗下岗直至工厂完全停产，导致些旧厂房旧工业区大量闲置，城市 发展和城市形象受到较到影响。

为配合上海城市发展战略，挖掘现有城市特色和资源优势，对接老城区繁华，创 建独特的国际中心之建筑形态与人文环境，打造成时尚典雅浪漫的现代 化国际性大都市标志性亮点将引领城市发展战略，成为城市建设科学发展的典范。

近年来，国际顶级品牌大量进入上海时装周成功举办本土设计师不断涌现 以时尚消费扩张为标志，上海逐步与国际性的时尚接轨，伴随着对时尚的消费的逐年 增加，上海有很大的机会打造成为继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米 兰和日本东京等全球五大国际时尚之都之后的第六时尚之都。

本项目经与上 海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，将棉基地定位为与国 际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即上海国际中心。

借助中国在世界日益上升的国际影响力和上海的城市品牌和本项目积极与五大 时尚之都进行沟通合作，将五大时尚之都之时尚要素资源和品牌引入上海，借以推 动上海时尚产业的发展。

而在与世界五大时尚之都的交流合作中，上海的城市品牌和相关支撑企业的品牌都将得到进步的提升。

项目开发单位历史沿革 解放前叫裕丰纱厂，解放后成为上海第纺织厂，人称国棉十七 厂。

拥有近万名职工，是上海几十家棉纺厂中数数二的大厂。

杨树浦路底南北两 侧，都是国棉十七厂的厂房。

裕丰纱厂系日商大阪东洋株式会社在上海早期开办的纱厂。

该日商机构年 择地杨树浦路号为建厂基地，由平野勇造设计，年动工建厂，至年全 部竣工。

所生产著名的龙头细布驰名中外，棉纱线用的是仙桃牌商标，同样享誉 业界。

日商丰裕纱厂，分南北两部。

南部的四个分厂分别建于年至年，都是 锯齿形平屋，其中除第场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。

北 部工厂又称北厂，建于年，是座两层封闭式的厂房。

底层纺纱间是钢筋混凝 土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。

车间内的管道设在天花板停车 分栋建筑面积表 建筑 编号建筑功能性质 建筑面积建筑面积 备注 期二期 会所保护建筑含地下建筑面积平方米餐饮保护建筑 秀场保护建筑 精品仓保护建筑 精品仓保护建筑 精品仓保护建筑 辅 楼 精品仓新建建筑 餐饮保留建筑 餐饮保留建筑 餐饮保留建筑 餐饮保留建筑 餐饮保留建筑 办公停车保留建筑 合计 改造内容 时尚接待会所楼及辅楼建筑改建保护建筑保护性修缮室内外全 装修水强弱电空调燃气管网消防系统安装 多功能秀场楼秀场结构改建保护建筑保护性修缮室内外全装修 水强弱电空调消防系统安装 时尚精品仓楼楼楼辅楼 楼结构改建保护建筑保护性修缮室外装修室内商铺初装修及公共部