（终稿）上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块新增项目开发新增项目立项投资申报材料48P.doc（最终版）

需求分析 表住宅销售面积及其增长率单位万平方米 指标年份 住宅销售 面积 增长率 图 上海住宅销售面积及其增长率 单位万平方米 销售面积左轴增长率右轴 从年至年住宅的销售速度增长极快，年的增长速度达到 了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策的 调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。

表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人 指标年份 城镇人均住宅使用 面积 增长率 图 上海人均住宅使用面积及其增长率 单位平方米人 住宅使用面积左轴增长率右轴 从图看上海的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达 到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。

上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。

年 上海的人均住宅使用面积，还有很大的增长空间。

供求关系 表上海历年供求关系对比 指标年份 施工面积销 售面积 销售面积竣 工面积 图上海住宅市场供求关系 施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴 从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系 施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健 多样，小区配套成熟，集文化生态科技三大亮点典型项目四阳明苑 基本情况 小区总建面平方米，容积率，绿化率。

由幢小高层组成。

现均价元平米 房型 两房平米，三房平米 主要客户 本区域客户 项目优势 配套较成熟，房型实用 产品 梯两户 全明设计 特别设计的二加房型舒适实用 房型紧凑精致，生活配套设施较全，景观良好 项目总论 项目背景 项目名称 上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资 号 关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经 号 上海建设工程价格信息 企业提供的相关资料 项目建设规模和内容 根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区 钦州北路街坊地块挂牌文件 项目用地经济技术指标如下表 表项目经济技术指标单位 项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目 总用地面积， 建设用地面积， 总建筑面积， 建筑容积率 建筑覆盖率 绿化率 其中住宅 商业 资料来源上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号 徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件 可行性研究结论 市场预测 项目位于徐汇区钦州北路街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活 配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目规模较大，周边有宝山置业上海城投宝地东花园海上海现代星洲 城等大型企业楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目 市场前景较好。

项目建设进度假设 项目假设前期规划从年季度起，分期开发，项目开工计划时间为 年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕， 总建设周期为年。

投资估算和资金筹措 投资估算 按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为，万元， 详见下表 表项目总投资估算表以稳健土地取得方案为测算基准 序号项目名称总额万元单价元占总投资比例 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费明住宅投资相对于经济的膨 胀情况。

从年的数值看。

上海的住宅市场有强有力的经济作为基础， 是较为健康的住宅市场。

上海市居民购买能力分析 图 上海房价与人均可支配收入比较 房价收入比左轴 房价增长率收入增长率右轴 房价收入比是放映个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表 明，在国内房价收入在的水平是比较合理的，我们从图看，上海 年和年的房价收入比分别为和，远高于国内的合理水 平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为，也是 个较高的状况。

但年相对于年都有所降低，指标向好的方向 发展。

上海市人口状况分析 表人口状况 指标年份 外来人口万 人 城市人口万 人 外来人口增 长率 城市人口增长率 图 上海外来人口和城市人口情况 单位万人 外来人口左轴城市人口左轴 外来人口增长率右轴城市人口增长率右轴 外来人口和城市人口是影响个地区住房潜在需求的主要因素。

城市化将 是中国未来的项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们 有必要来分析上海的城市化情况，从图，可看出从年开始，城市 人口保持高速地增长，年更是达到了的增幅，我们保守估计 年有的增幅，将达到万人的城市人口，城市化率达到 。

外来人口也大量的涌年的外来人口为万人，增长 。

外来人口和城市化进程将造成上海未来年内将潜在的住房需求转为 现实需求。

房价 表房价与增长的关系 指标年份 房价增长率 增长率 房价增长率 增长率 图上海房价增长率增长率 房价增长率左轴， 不可预见费 其他费用 公用设施专用基金 财务费用 销售费用， 销售税金， 合计 注单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。

测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。

资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资销售回款。

项目总投资为，万元，其中自有资金，万元，银行融资， 万元，销售回款，万元。

表项目资金来源表 序号项目资金万元比例 自有资金， 银行融资，销售收入， 总投资， 项目综合评价结论 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就 业机会。

表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准 序号项目指标单位 占地面积，平方米 总建筑面积，平方米 项目总投资，万元 项目经营收入，万元 利润总额，万元 税后利润，万元 投资利润率税前 投资净利润率税后 财务净现值，万元 财务内部收益率 注上表中为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指 标。

二项目投资环境和市场研究 投资市场分析 上海市宏观经济分析 表上海及其增长率 指标年 份 增长率 图 上海及其增长率 单位亿元 左轴增长率右轴 图 上海住宅投资增长率增长率 住宅投资增长率增长 率 从表可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段， 年和年的分别为按经济普查口径核算亿元和 亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，年，比北 京的亿元高出亿元，可见其经济实力的雄厚。

再看上海近几年的增长率，年的同比增长率为， 年为。

近三年的平均增长率为，远远高于全国的平均水 平。

个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。

上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。

看图，上海住宅投资增长率与增长率之比，年年的这 指标都属于比较大的范围，都超过了，但在年数值出现了负增 长，有了极大的回转，。

这指标可以说徐汇区房地产区域可分为六大板块 图区域房地产板块 新江湾板块生态区域整体规划未来供应量预计万平方米 中原板块轨道交通成熟社区未来供应量预计万平方米 五角场板块配套优势商圈规划大学城未来供应量预计万 平方米 黄兴公园板块轨道交通线黄兴绿地成熟社区未来供应量预计 万平方米 东外滩板块北外滩延伸板块滨江规划未来供应量预计万平 方米 徐汇内环板块离市区近配套优势未来供应量预计万平方米 徐汇区供求情况分析 需求情况 徐汇区是原上海最大的居住区，区域内刚性需求大 根据徐汇的人口结构分布，年轻婚房置业构成定需求 徐汇区为了配合市政工程，大量的拆迁换房构成大量的需求量 虽受整体宏观政策影响，但徐汇区销售情况整体稳定 图徐汇手房成交情况 杨浦区手房成交情况 年 月