化氛围。进步增强常德市作为湘西北中心城市和 其在湘鄂湘渝重要通道上的中心地位。到年，基本实现社会 经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。 常德市域城市空间结构布局 新版规划中确定常德市城市空间布局为市三镇。即江北城区 江南城区德山开发区。 常德市整体交通体系构建 公路借新建和原有过境段，组织市区干线外环路， 把国道和省道及常张高速公路通过立交形式组 织在起，保证出城口畅通。规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站， 新建德山站。常德汽车北站迁至常德火车站西侧，常德汽车南站迁至 金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。 铁路规划拟定三条铁路专用线由常德东站引出的盐关港区铁 路专用线由常德东站引出的货场铁路专用线由德山站引出的地区 粮库铁路专用线。 水路通行吨级的船舶，规划把沅江航道改造为三级 航道。港口布局取消大西门码头，重点发展盐关港区，新建八房河港区和德山专用码头。德山港区保留现有泊位个，规 划建设个集装箱专用码头和个有害物资专用码头，货物吞吐能力 万吨，是常德港重点发展的综合港区之，主要承担件杂重件 煤炭等物质的进出。 航空桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。 市区人口规划 根据常德市城市总体规划和湖南省人民政府对该 规划的批准，至年，都市人口扩容增量为万，年为 万。其中江北城区万，江南城区万，德山开发区万。 常德市近期城建方向江北城区以老城区为中心，向北，向 西发展，主要完善武陵大道北段两侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳 叶路与滨湖路之间的城市建设江南城区城市向南向西发展， 近期在沅南路两侧进行建设德山开发区主要向南发展，在现 状建设用地与崇德路之间形成定的城市规模。 城市扩展与经济发展对人口增量的推动力 按照沿海城镇发，服务业用水均价元。 项目建设规模 本项目酒店部分建筑面积约，其中餐饮平方米， 会议中心平方米，娱乐中心平方米，商业 平方米，酒店办公辅助平方米，大堂平方米，客 房平方米。基地面积平米，容积率，建筑 密度，绿地率。总投资约万元，建设期 年月至年月。本项目公寓及住宅部分总占地面积约亩，即，则可 开发建设面积，用地性质商住楼，总用地面积 ，规划净用地面积，容积率，总建筑面积 ，层小高层，道路面积，绿化面积，户 型公寓，二室二厅三室二厅四室二厅为主，层数 层小高层，层高米，总高度小于米。 研究工作的范围和总体规划设想 本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规政策规程 和规范，对项目建设的必要性建设条件规划方案主要技术方 案环保及节能配套设施投资估算及资金筹措经济效益等方 面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门 作投资决策参考。 钓鱼台国际饭店总高约，具客房美食康体娱乐休 闲及商务金融于体。酒店将与孤峰公园互通，有个天然的休闲 景区，酒店开发与人文景观绿色环保碧水蓝天相结合，建成园 林式的酒店商务区。本项目规划沿乾明路正面为绿化广场，面广场 布置为商务金融区中心区的酒店主楼与湖光水色花草树木互相 辉映。 研究结论与主要经济指标 主要经济指标指标项目名称所得说前所得税后 内部收益率 因本方案采用产权出售，反 租经营，资金流动与传统投 资不同，故不能用内部收益 率来判断项目是否可行。 财务净现值万元 动态投资回收期含建设期 静态投资回收期含建设期 投资利润率 投资利税率 上缴税金万元 根据上述指标，该项目经济财务评价可行。 问题和建议 关于项目名称“钓鱼台国际饭店”为项目暂定名称，项目实施 时需进步优化。 关于总体规划因编制时，各方意见尚未统，本可行性研究 方案仅为概念性规划，在此基础上需进步细化和优化。 关于德山的区位德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站 阻碍了其与主城区的流通，建议政府尽快撤消该收费站。 关于基础设施本项目周边的市政基础设施已列入德山总体规 划，建议开发区政府务必与本项目进度同步实施，还有水开发建设上规模项目齐备具有吸引力的度 假中心，不仅具有良好的市场空间与发展前景，而且符合常德市作为个优秀旅游城市加快发展速度，提高发展水平的现实需要。 常德市主要酒店调查分析 我们首先对常德市旅游住宿市场状况进行个详细的分析。 旅游住宿接待设施数量 常德市城区拥有旅游住宿设施包括星级酒店宾馆共十五 家。 酒店档次四星级酒店三星级酒店二星级酒店 数量 华天大酒店 芙蓉大酒店 华都大酒店 金海大酒店 八百里大酒店 宏大宾馆 桃林迎宾馆 芷园宾馆 华云宾馆 金叶宾馆 凯利大酒店 星宇大酒店 金宇宙大酒 店 交通宾馆 朗州宾馆化水平的将不断提高，在 年将出现人口较高的增长期，户籍人口年增长量达人，到 年，中心区人口达到万，年，达到万。 德山城市发展对酒店服务的要求德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定的城市 规模。根据常德市整体规划方案，按照“城三镇”的思路，主要沿 沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对 接，提升常德大都市区南部德山板块的辐射功能，发挥南部城市次中 心作用。 近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技 术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水 风光带的建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善 卷祠等，两路是指樟桥路三产项目如德山火车站汽车客运站德山 物流中心机电汽车贸易城会展中心和五工业园五居民新村 木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦等近期重点建设 项目。 由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系 的中心点，又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位 优势。 因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于 整个市政交通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项 目未完全竣工，但至少常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸 显，其潜在消费者对常德五星级大酒店项目的心理信心指数将同步提 升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常德五星级大酒店项目 的开发与附加值的提高。项目的建设意义 满足城市消费和促进经济增长 近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长， 而常德市至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工 作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有 较高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投 资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。 促进城市建设提高城市品位 随着城市的发展，该地段的商业网点学校集市必将形成，交 通购物通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段 的综合开发，发展第三产业，繁荣小街， 个体经营者已组建个初具规模的桑拿足浴街，但因为其个别规模 小，形式单，服务等各种原因生意清淡，消费这些项目的客源 多数选择到装饰豪华档次高的宾馆和酒店去消费这些项目。另据 调查年之间常德市保龄球运动健身房台球等娱乐项 目开始时均有众多场所，但市民对这项目的热情不大，至使这些 娱乐项目现今基本处于闲置状态。 第篇总论 项目名称及概况 项目名称钓鱼台国际饭店钓鱼台国际公寓暂定名 主办单位常德市万马置业有限公司 项目概况 本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅 江，倚伴德山，毗邻常德市二中德山书院旧址，是个风景秀丽 人文气息浓厚的旅游胜地。 项目占地亩，其中钓鱼台国际饭店占地亩，钓鱼台 国际公寓占地亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本 完成。东面的沅江，水面宽广，鳞波荡漾西面的孤峰公园德山， 古木参天，四季常青，园内有远近闻名的乾明寺孤峰塔，承载着 常德数千年的文化积淀，据传“善卷”因拒舜帝帝位隐居于此，故 名善德山，后称德山。 气象条件常德属亚热带湿润气候，平均气温度，极端最 高气温度，极端最低气温度。年平均降雨量，全 年主导风向北东北风，风速，历年最大风速， 静风频率较高，历年土壤最大冻结深度。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！地质条件常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，项目所在地为 平原小面积山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料， 地基土层很可能由第四系全新统杂填土，粉质粘土粉土 圆砾卵石组成。常德市位于华南地震区长江中下游地震亚区的 麻城常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。根据 有关规定，拟建工程可以按基本烈度七度抗震设防。 交通条件德山距省会长沙，离世界级旅游胜地张家界 ，是长常高速长沙常德常张高速常德张家界 常吉高速常德吉首常荆高速常德湖北荆州的交汇 处，也是进出常德市区的必经之地，交通便利，地理位置优越，勘 称常德门户。 供电供水常德已成为湖南最大的能源基地。工业用电均价 元度，重点工业元度，低谷电价元度。常德水 资源丰富，项目所在地有常德第二自来水厂，工业用水均价元 设施也务必同期规划施工。 关于政策扶持因德山开发区尚未形成规模，对本项目的影响 显而易见，恰恰该项目的实施对提升德山乃至常德的市的城市品位 有明显的促进作用，本着互利互惠的原则，建议政府务必落实项目 谈判时的最好政策优惠。第二篇项目提出的背景和建设意义 项目提出的背景 常德市总体城市定位目标与战略思想 把常德建设成滨水生态园林城市全国旅游城市构筑高科技产 业群营造都市文拔高度在米以上山峰的上部。 旅游区东界太行山主脊呈走向，海拔高度在米之间， 位于峡谷东南端的圈羊垴，为区内最高峰，海拔高度米。区内多 数山峰海拔高度米，多呈孤丘状，顶部平坦，四壁陡立， 为甸