1、跃期。 在海南二三线城市，不仅土地交易升温，城镇楼市也已悄然形成。在琼海官 塘镇，有开发商利用当地的温泉优势，开发度假疗养楼盘，吸引了不少外省客户。 琼海全市的楼盘在三年前只有个，现在已激增到个。在二三线城市的楼盘 中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。 据了解，目前琼海大部分公寓楼盘价格集中在元平方米至元平 方米，保亭的价格在元平方米至元平方米，五指山市的价格更低， 每平方米约元。 在海南级房地产市场竞争硝烟未散之际，保亭等二三线城市的房地产市场 也已悄然兴起，海南楼市正悄悄发生着种深层格局的演变。在二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。据了解，到 海南二三线城市购房的多数是经济宽裕的内地中老年人。海南的气候生态环境 和较低房价，是。

2、霍英东集团董事总经理霍震霆香港恒隆集团主席陈启宗泰 国海南商会名誉理事长欧宗清博士泰国中华总商会主席郑明如等富豪们也都看 上了海南房地产投资。 调查统计表明，海南旅游地产在全国的市场份额已占到，海南依托其优越 的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。在第届中国旅游房地产会，在 人们最喜欢的旅游地产发展的城市调查问卷中，排前三名里海南有两个城市被首选，第是三亚，第二是北京，海口是第三名。可见海南旅游地产在内地人心中 的地位。 海南旅游地产蕴藏巨大商机。海南省气候宜人风景优美，具备了发展旅游 地产充分的先天条件，而旅游经济的强势发展又为旅游地产的发展搭建了桥梁。 国内外大型企业纷纷进入海南旅游地产，必将掀起海南旅游地产新轮开发热潮。 同时也加快实现海南岛。

3、作用低价入市，低开高走预留升值空间，形成良好口碑。 吸引大量岛内外度假养老客户及投资人士前来置业，为后期项 目开发奠定基础。 价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠 选择购买优惠特殊消费对象优惠其他优惠措施。 价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优 惠浮动价正常销售期段浮动价其他浮动措施。 定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境地段位置 楼层及朝向等购房因素的差异。 开发的作用及意义 对万宁城市发展的推动力 开发应具有本身的特殊性，尤的国有粮食企业土地资产公开拍卖。市县粮食系统国有存量土地资产已经 被激活，海南二三线城市土地交易开始进入。

4、涨也比较快，有的已接近 元大关。 自从旅游地产概念引入我省后，特别是三亚，“旅游房产”不仅全线蹿红， 且已形成规模，打破海南房产界多年的沉寂。同时，也吸引了内地香港等地地 产大鳄前来投资。 从年起，批海内外客商前来投资开发项目。中信集团以中信泰富为旗 舰，投资亿元高调杀入海南旅游房地产项目开发，直接介入博鳌二期开发建 设。中信除参与原平方公里博鳌特别规划区的开发外，还要将规划区向南 拓展扩大到平方公里，年前总投资将达到亿元以上。香港华润集团 计划今后年内分批投入亿元的资金参与石梅湾总体发展的开发。浙江吉利 集团在海南投资亿元建三亚学院及落笔洞旅游项目。创维集团投资多亿元 在三亚投资开发了海南省最大的旧城改造项目时代海岸。华人首富长江 实业主席李嘉诚。

5、位。 据悉，月份，海南省房地产开发投资亿元，增长，房地产 开发投资占全部城镇固定资产投资的，增幅低于全国平均水平。其中，商 品房投资额亿元，同比增长月份房屋施工面积万平方 米，同比增长从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。 月份，海南省房屋销售面积万平方米，同比增长，其中住宅销售面 积万平方米，同比增长。从需求层面上看，增长也比较缓慢。 业内人士分析，海南房地产市场岛外购房者占有较大比重。海口市房屋销售 对象是岛外消费者，三亚市房屋销售对象是岛外消费者。月份，海口 市新建商品住宅平均售价元，三亚市新建商品住宅平均售价元。 海南旅游地产市场分析 近来，海南旅游与房地产两个高速增长产业频频考虑上述因素，多层住宅价格每平方米定在元之间。 定价。

6、引他们购房的主要原因。 近年来，保亭县城正发生着巨大的变化，县城高楼耸立，在七仙广场附近， 几座正在修建中的楼房吸引着游客的眼睛。 据悉通过这几年的七仙温泉嬉水节的影响和带动，保亭的名气大了，来保亭 旅游投资建设购买住房的人多了。目前，除江西西藏等两省外，全国其他 各省市均有人在保亭购房居祝。目前保亭房产的价格在元平方米至元 平方米。 海南二三线城市土地交易状况 在房地产开发所有的资源中，土地是根本。 海甸岛块面积仅多亩的土地，在上个月拍卖成交价高达多万元， 平均地价高达万元亩，而在两年前这里地价不过万亩至万亩。虽然 这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商目瞪 口呆。 而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四。

7、造成亚洲高档休闲度假旅居基地和富裕起来的中国人 “第二居住地”的目标。 客户定位，建设规模及功能，住宅及工程建 设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发 用地变更及项目建设规划手续在竞买后立即办理，建设资金完全自筹，现场建设 条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和万宁市 已有部分收入较高的住房消费群体及岛外休闲度假消费群体，户型规划为中高 档住宅，根据对万宁市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果 表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用号和号生产用地，对改善万 宁市居民居住条件，拉动本市经济发展，推进万宁市房地产业开发，。

8、举行，各项前期筹备工作已相继开展。 项目概况 项目名称项目。该案名为暂定 建设地点位于万宁市东星新区海南东线高速公路万宁出入口北侧米 处，万宁新车站北侧。 建设单位海南娜财房地产开发有限公司。 资质等级城市综合开发二级。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！工程概况项目占地约亩，总建筑面积 为平方米，容积率为暂定，项目建设有住宅二千余套，拟规划 建设多层层或联排别墅二层半小高层住宅，临街规划为两层商业配套 服务性用房。经估算，工程总投资万元，每平方米造价元。 资金来源本项目建设资金完全由公司自筹，不足投资通过预售房款解 决。 该地块投资可行性研究报告研究范围 根据项目地块现状区位环境条件及公司提供的资料，本研究工作范 围主要是住宅市场。

9、有明显的社 会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在方案规划 时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进步的市场调研，尤其是面积较大 的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调 整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 二海南房地产市场分析 海南房地产市场现状 年上半年海南房地产开发现状 今年上半年，海南省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销 售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。 据国家统计局海南调查总队的调查数据显示，月份，全国房屋销售价格同比 指数为，海口市房屋销售价格同比指数为，在全国个大中城市中 排位。

10、势，选择靠近万宁 市东星高速公路出入口处东北面即万宁新车站东北侧海南东华鞋厂工业区 亩土地简称号地块和海南嘉泰摩托车亩土地简称号地块，开发高 档住宅小区，建设万宁首个高品质住宅小区。公司在万宁市已有房地产开 发经验和定的知名度，普遍得到万宁市市民和政府的认可，由于号地块和 号地块仅路之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据万宁市城市规划发展及本企业发展的需要，拟竞买号地块和号地块 用于房地产开发。根据万宁市以及白龙路万城镇东星新区片区控制性规划要求， 该片区规划为未来新城区商业中心及居住组团。公司竞买后将号和号工业用 地用途变更为开发建设用地商住用地，土地用途性质的变更手续由公司指派专 人在土地管理局和市规划局办理。 地块竞拍时间将在近期分别。

11、析市场定位联姻，且构筑了段段旅游 地产美好姻缘。就连和记黄埔中信泰富鲁能集团美国芦荟株式会社等“豪 门公子”也纷纷来海南房地产业找“媳妇”。受宏观调控国六条等政策影响，今年海南房地市场比较低迷。而旅游房地 产却逆市看涨，依然保持增长势头。 据了解，今年来海南购买度假式房子的外地人比较踊跃。些新开发楼盘的 销售情况比预想的要好，好的楼盘期刚推出来就已销量过半。 旅游地产旺销，也导致房价上涨。据统计，三亚湾旅游地产均价已达每平米 多元，海口西秀海滩带的高档住宅群，房价上公允。 科学性原则即要求按客观规律办事。这是可行性研究工作 必须遵循的最基本的原则。用科学的方法来收集分析和鉴别原始的 数据和资料，以确保它们的真实和可靠。每项技术与经济的决定， 都有科学。

12、年前价格不过多 万元亩，现在则高达多万元亩。有的开发商声称，三亚线海景地万 元亩也敢拿，三亚市般的土地价格动辄超过万元亩。 土地成本迅速窜高的背景下，海南些中小开发商把目光投向了海南二三线 城市所辖区域，从炙手可热的线的生活水平。因为规模足够大，所以其自有 的配套足以媲美座城市，充分满足业主的日常生活所需，能够提供在当地领先 甚至超越当地水平的生活形态。 最后，的开发，必将吸引大量的岛外消费者潜力度假旅游休闲养老， 使旅游与地产互动嫁接，形成良好的口碑效应，拉动万宁的经济发展，提高城市 知名度。 总论 项目建设背景 海南娜财房地产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进 行反复的分析比较，根据自前万宁市房地产市场现状与发展。

参考资料：

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