入具有南昌自身特点的新轮快速增长期。 年房地产业市场运行情况 房地产业与国民经济协调发展情况 年南昌市预计完成国内生产总值的亿元，较 上年增长，增幅为历年来之最全社会固定资产投资预计 完成亿元，较上年增长。全市预计完成房地产开发投 资亿元，较上年增长，占固定资产投资和的比重分 别为和，较上年分别提高个百分点和个百分点。 表房地产投资与主要经济指标情况表 房地产开发投资额亿元同比增长 固定资产投资额盛世”项目占地亩，约平方米， 总建筑面积平方米。其中住宅平方米，高层住宅 为平方米，多层住宅为平方米，商铺平方米 容积率，绿化率，建筑密度。 资金来源本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自 筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为，财 务净现值万元。财务分析结果表明，项目的社会效益 和经济效益较好。 可行性研究报告编制依据 省计委计投号文关于“风华盛世”项目建议书的 批复 上海金厦房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同 南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划 上海同济大学建筑工程学院设计研究院“风华盛世”项目 初步规划方案 原江西第四建筑工程公司地质勘测资料 南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书 省审计事务所验资证明 中国建设银行江西分行资金证明 国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版 建设部房地产开发项目经济评价方法 国家计委投资项目可行性研究指南试用版 可行性研究报告研究范围 根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范 围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能，住宅及公 用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业 政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资 金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场 建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档 的发展趋势和南昌市已有部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发 有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的 实施方法。主要内容有 根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供 应，加快普通商品住房发展 每年用于中低价位普通商品住房建设的用地应占定比例，此 类用地应服从城市规划安排在二类地段以外，并具备交通便利，基础设施生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结 构的商品住房供应量应占定的比例。在老城区严格控制高层商 品住房的审批和建设。对单套见面控制在平方米以内，销售 均价低于元平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设 规费减半征收。 进步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房 屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆 迁，完成五通平通水通电通路通讯通下水场地平 整，所需费用按拆迁整理成本进行结算。之后由市国土部门 以招标拍卖或挂牌方式公开出让。 积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房 从土地出让收益中每年安排定的资金设立住房专项资金，用于 鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实 施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓 励个人购房。 完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改 善城镇最低收入家庭住房条件 每年从筹措的住房专项资金中安排定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购批空置商品房二手房等普通住 房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向 廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人重残等特殊 情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排定数量的专项资金 用于廉租住房租金配租，其中由市财政拨付，从住房公 积金增值收益中拨付。 四年房地产市场发展趋势预测 我市房地产发展的有利条件 全市经济持续高速增长态势。年我市增长， 创下历史新高多元平方米。开发商的开 发压力进步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。 年房地产市场基本走势预测 根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背 景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最 佳发展期。年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头， 会有个较大幅度的增幅。 房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商 着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持以上的增 长，占固定资产投资的比重，对经济的拉动作用日渐增大， 与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是 市委是政府“拉大城市筐架扩大投资规模加快基础设施建 设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。 新建商品房供求结构情况 年全市市区核准预售商品房面积万平方米，较上年增 长，其中商品住宅万平方米，较上年增长完成 商品房交易面积万平方米，同比增长，其中商品 住宅交易面积万平方米，同比增长。 表商品住宅供应量情况表 价格元平方米供应量万平方米所占比例单套面积 平方米供应量万平方米所占比例 以下以下 以上以上 表商品住宅销售情况表 价格元平方米销售量万平方米所占比例单套面积 平方米销售量万平方米所占比例 以下以下 以上以上 表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住 宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的 ，单套面积在平方米以上的总量是从销售情 况看，单价在每平方米元以上是占总量销售的，单 套建筑面积在平方米的占总销售量是。 商品房价格走势 年南昌市市区商品房的均价为元平方米，较上年增长 ，其中商品住宅的均价为元平方米，较上年增长 ，全年各季商品住宅的均价分别为第季度元平方 米，第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四 季度元平方米，价格走势基本平稳。 表商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价元平方米增幅 商环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画 的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临 近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发 有了个良好的价值基础。 洪城大市场建材大市场全顺汽车厂江铃股份公司等大型高 效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主 力。 二交通网络 三金融银行 工行农行中行建行 四教育文化 工业技术学校南浦小学 五休闲购物 建材市场洪城大市场 总论 项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要 求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工 程公司，共亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由 南昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各 项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。 项目概况 项目名称“风华盛世” 建筑规模 建设地点沿江东路原江西第四建筑工程公司 规划用途居住商业 建设单位上海金厦房地产有限公司 经营类型房地产经营综合技术服务员咨询服务 企业性质其他有限责任公司 资质等级二级 企业概况上海金厦房地产有限公司于年月正式成 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！立。公司现有员工人，其中各类职称的技术经济管理人员 人，注册资金万元，资质等级为二级。公司资金技术实力 雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与 建设，自公司成立以来，先后开发的项目有九江市赵家花园 平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目 有南昌市建设路号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造 项目等。公司采取新工艺新技术，不断坚持科学管理，以“开 拓求实优质高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 工程概况“风华议在 下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进步 的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根 据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好 工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减 小项目风险。 主要经济技术指标 “风华盛世”项目主要设计指标见表表 表“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 容积率 绿化率 建筑密度 高层户型平方米户平方米户平方米户平方米户户型平 方米两房户型平方米三房户型平方米三 房户型平方米四房 多层户型平方米户平方米户平方米户户型平方米两 房户型平方米三房户型平方米三房商铺面积平方米 总户数户 车位数地上个 表居住区用地平衡控制指标 序号用地构成居住区用地面积平方米 民建用地 公建用地 道路用地 公共绿地 居住区用地市场调研分析 南昌市房地产市场运行情况分析 今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委市政 府“垄断级市场调控二级市场放活三级市场”方针的知道下， 南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标 大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地 产业进主要由社会无业人员和回城知青组成，职工 人数最多时达余人，公司办公室客运站汽修厂原来设在塔 耳门繁华闹市区，年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至 三角花园，并同意征地亩作为公司的生产经营和办