（终稿）顺驰太阳城房地产新增项目立项投资申报材料.doc（最终版）

住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。

购买单套面积在平方米以上的商品房比上年同期 提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米 平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在 平方米以上的商品房同比提高了个百分点。

经 过几年的发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为 主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。

金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。

年， 全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发 贷款余额，占整个消费贷款余额的，贷款购房比例达 。

此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增 多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。

这表明， 随着天津市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的 家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅的消费。

三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。

从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持 力度仍在加大。

由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进 步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币 化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以 保证未来几年天津房地产市场的有效增长。

市场利好消息 年，中国加入成功申办奥运会，以及贷款利率下 调等系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大的利好消 息，将会对未来房地产市场产生很大影响。

房地产价格将稳中有升。

随着城市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生 活水平的提高，对高质量环境优美的中高档项目需求增大，这都 将使房地产的相对价格稳步上升。

改善型需求不断增长。

有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有 非常大的上升空间。

随着收入水平的提高，人们对居住舒适性良 好的居住环境富有情趣的户型设计会有更高的种追求越是在档次高的小区显现 的越明显。

通过上述我们对天津市总体市场及顺驰太阳城相关区域市场 消费行为分析，我们认为随着天津市经济的持续发展，居民购买力 也将逐步提高，加之河东区大规模开发的热度升温，随着消费者购 房理念的日渐成熟，适应市场需求并引领市场的品牌产品，将有很 大的市场空间。

第部分项目总体概况 地理位置 顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外公里处，东起博山道， 西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。

太阳城期为地块，位于东真理道以北。

见地理位置 图 二地块现状 顺驰太阳城项目共包含个地块，地块总面积公顷， 红线内用地公顷。

各地块的用地状况详见下表单位公顷 太阳城用地状况表 项目地块总面积红线内用地道路用地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 号地 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，号地 号地 总计 目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。

地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分 隔。

三交通状况 该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线公里， 距市中心公里天津站公里天津机场公里。

卫国道规划红 线宽度米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干 线。

东真理道红线宽度米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通 后可直通河北区中心位置。

居住区内另有两条主要道路为天山北路 与贺兰路，红线宽度均为米，现已建成，向南直通万新村居住区。

太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环昆仑路段，目前东 南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计 至年内完成。

东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的 紧张局面，并促进周边区域的经济发展。

年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。

位于卫国道 以南的两条城市主干道路程林庄路与张贵庄路的改造工程，计 划于年相继动工。

程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划 为宽度米的世纪大道，计划年底竣工。

改造完成后，将 使河东区的交通状况得到根本性的改变，并使周边市容市貌以及人 文环境都得到明显的改善。

规划中的地铁号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁 线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路及大配套费用，费用总计约为万元。

第二部分法律及政策性风险分析 合作方式及条件 太阳城项目的土地合作方为天津市安居建设发展总公 司，隶属于天津市安居工程办公室，有较强的政府背景。

在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较 大的作用。

二合作方式合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行 征地垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。

二法律性风险评估 太阳城项目为天津市重点政府工程之，土地合作方具有很强 的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性 风险。

三与二期相关的规划调整问题 原规划中在贺兰路侧，预留有米宽远期发展用地贯穿地 块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划的整体性无法保证， 而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变 性为住宅用地。

四政策性风险评估 由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规 划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较 重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大， 因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵定的操 作风险。

第三部分市场分析 天津市住宅市场分析 市场回顾 近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱 产业之，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业 政策的实施，大大减少了天津房地产市场上的投机行为，去除了市 场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康稳定 均衡快速的发展势头。

九五期间，天津市实施了大规模的危陋平房改造，从年以 来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房 地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。

年住 宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当 年竣工面积。

年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房 销售面积达到万平方米。

纵观天津市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后 的至年内，天津市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长 的发展趋势。

二住宅市场当前特点 从天津市房管局获悉，年天津市住宅市场继续保持良好的 发展态势，住房消费持续增长。

全市商品房成交万平方米，成 在贺兰路与卫国 道交口设计有地铁站。

为迎接年北京奥运会，地铁号线工程 预计年动工兴建，年以前投入使用。

地铁号线的兴建 将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价 值。

目前，丽苑期已建有公交总站，现有公交路线为 路丽苑至水上公园 路丽苑至大同门丁字沽 路丽苑至王顶堤 路丽苑至中心医院 路丽苑至劝业场 四周边环境 从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污 河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有 部分在生产，自然环境般。

但从现场实际调查情况看，上述不利 因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。

首先，附近的工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产， 现在对周边的环境影响不大其次，天津市夏季主导风向为西南风， 排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高 大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久 的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响 另外，作为天津城市景观改造工程之的月牙河改造工程目前正在 进行，下半年改造完成后，将成为太阳城周边的条漂亮的景观河。

从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万 新村居住区。

卫国道侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较 大改观，卫国道沿线聚集了些平均售价在元平方米左右的 项目，定程度上带动了区域内人文环境的改善。

五周边生活配套设施 太阳城项目周边的生活配套设施主要包括 商业太阳城起步区地东侧的商业街位于天山路上 的万新村居住区的商业中心，包括大荣超市麦当劳快餐 店等。

教育丽苑小学天津八中太阳城起步区地内的双 语幼儿园等。

交通位于丽苑期的公交总站以及太阳城起步区的公交 车站。

公园地块的儿童公园欢乐谷位于卫国道沿 线的新世纪•新生活•新天津主题雕塑公园丽 苑期两万平方米居住区公园。

娱乐位于地的社区综合会所，内有游泳池健身房 乒乓球台球壁球等体育娱乐设施。

其他丽苑期派出所位于地内的电话局。

六土地价格 按照我公司与天津市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城 期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土也 偏低。

元以下元以上 年年月河东区商品房各价位成交量动态分布图 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目 的。

市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善 居住条件这部分人群比例分别为了和，说明 大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。

旧区居民购房原因示意图 原因频次百分比 原住房面积太小 原住房房型结构不好 想改变居住地点 结婚 想离工作单位近点 方便子女上学 想改变居住环境 回迁 合计 缺省 总计 被访者购房原因示意图 原住房面积 太小 原住房房型 结构不好 想改变居住 地点 结婚 想离工