设计主题，基于现代信息建筑的设计理念逐渐成为中心商务建筑的思想基础。 现代信息建筑的理论，是种先进的群体设计理论，其基本思想为基于功能运行的时间和空 间秩序来组织和穿插空间，使建筑在功能和形态意向上均体现出具有多层意味的信息交流的感 受。国内外同类商务建筑逐渐接受并进行此类思想理念的深入研究与异化转化。同时，新的设计 手段不断增加，为此种理论的实践提供了更成熟的基础。在设计中，信息理论的设计概念分为四个层面进行设计研究。 规划意念设计运用中心广场空间作为空间连接的主题，形成个信息广场，同时， 采用玻璃廊道，孤形信步道为信息副轴，分别以快速和舒缓为不同的节奏，与广场交相呼应。各 个建筑的独立交通，外围车流与入口的交通组织，共同形成多层次的空间系统。 二建筑意象，采用纯净的形体作为建筑的主题形象，而以精美细致的纹理作为建筑的细部， 反映出明快而精美的现代高层建筑气质。这种处理方式也是信息化时代建筑的种良好的处理手 段，被称为信息化时期的新古典主义风格或者新精美主义风格，作为对新城建筑的种响应，优美 的体型和精致的细节，延续了新区精美的气质特征，而洁净单纯的外型，则不形成强烈的异特征， 作为新建筑自身的种“无”的做法，外在纯净，细部精美，对新区的现代建筑风格既尊重，又表 达了新建筑自身的新的现代建筑元素，将新的精美风格补充入城市，成为城市新时代层面的个新 的元素。 三群体结构，以纯净的写字楼和商务区为中心，各部分既呼应又各有特色，而以丰富的商 业娱乐建筑细部为联系商业娱乐区国际汽车城新城综合市场，将新区建设于城市的个 小中心。为大型综合性站式购物休闲商业中心，包括大型单体 五星级豪华酒店级写字楼别墅，项目的投资建设将对当地经济发 展提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面 为市及周边地区提供休闲购物文化娱乐办公商务会议的场所，可以促进新区城市功 能的尽快完善 项目辐射及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件 项目吸引大量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用 项目设计理念科学先进，建筑标准高档，建成后将成为市的形象工程，对提高城市形象 起到积极促进作用 本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，从而“波及”和拉 动当地以上行业发展本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 可直接或间接带动提升多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大 本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用 项目开发成功，每年将会向政府缴纳各种税金达亿元 本项目的建设将为人民带来全新的体验式消费理念。 财务分析 计算依据 营业税率 所得税率 销售费率以销售收入为基数 折现率 贷款利率 开发周期年 建设投资 总投资万元 建筑面积万平方米 单位建筑面积投资元平方米 资金来源 本项目总投资万元。项目实现滚动开发作需资金投入约亿元，资金来源自 有资金机构投资银行贷款民间投资方式筹措解决。 财务指标 税后利润万元 财务净现值万元折现率内部收益率 不确定性分析 在销售价格建安成本销售率上升或下降的情况下，项目依然有较高的收益水平， 高于银行贷款利率，也高于基准收益率。本项目有较强的抗风险能力。 结论 项目经济效益社会效益与环境效益俱佳，项目可行。 第二章项目规划设计方案 项目规划设计思想 本设计以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标，定位在依托独特的外部环境 策划具有高度清晰的现代设计理念，具有高品位空间环境的高端建筑群体，最终形成具有 时代意念的标志性商务群体建筑。 设计依据 规划部在该街道商业设施中所 占比例较大，约为，其次为娱乐，总建筑面积约平方米，所占比例为。 天衢购物中心位于市天衢路与德兴路路口交界处，营业面积平方米，员工余人， 经营业态包括超级市场和百货商场，它隶属于山东德百集团，是市个大型综合购物广场。 天衢购物中心是德百集团下属的综合大型卖场，总投资额近亿元，装修豪华气派，消费环 境舒适宜人，成为百货大楼之后的又商业亮点工程。由专业资深商业咨询公司全程策划， 引进国外先进管理模式，将以低成本低毛利高销量的经营手段，迅速成为商业界的名 东风路商业业态分布 金融餐饮汽配修理娱乐服装服饰 休闲美容美发五金建材其它 东方红路商业业态分布 金融餐饮汽配修理娱乐服装服饰 休闲美容美发五金建材其它牌。 山东德百集团华联商厦位于市中心繁华地段，西临汽车总站，东临人民公园。经营范围包 括楼大型超市，家用质异构的空间副主题，随空间和时间的变化，建筑空 间反映出各种不同的气氛，高度呼应的空间，使使用者强烈感受到建筑综合体的高度信息感受。 四硬件体系，在设备环境设计中，强调信息设备的使用，在可视空间环境，水环境，光环 境，空气环境，声环境，设备管理，人流管理，设备使用等方面，加强信息管理控制系统的设计， 使建筑表现出杰出的信息建筑使用层面的涵义，与外在信息感受丰富的规划结构，单体和群体关系 的整体呼应，共同实现建筑功能方面的高度信息化体验。 现代信息建筑的理论有更丰富的内容和内涵，在设计的具体操作中，可更深入而本质的对此类 建筑理念进行表达和创作，从而表现在建筑整体的深层次美感和功能系统的组织中。同时以此为主 题和其他设计理念进行综合，形成更高品质的建筑空间。 协调 协调是设计的整体氛围要求，设计作为个群体设计项目，坐落于新城这样个建筑环境优美 的大环境中，设计本身的协调感是设计品质的最重要的基础。 协调的理念从个层次进行理解。 设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景的协调。 设计主题选择信息时代的主流理念信息建筑理念及其总的思路已在前文提到。作为新城的建筑，设计应表达出如下与城市背景的协调理念 文脉延承 长期的历史沉淀形成了的建筑气质和风格，各个阶段的建筑中包含着城市不同时期历史的记 忆，在这些记忆中，积淀了城市的各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵的建筑文化脉络。之后 的建筑，在对这条文脉的继承中生成，在新时期的建筑手段，建筑材料中，更丰富的理解和解译本 设计的建筑气质，统于城市的建筑气氛中，又使城市的风格表达的更加丰富。 对步行空间的强调是生活感受中最重要的部分之，本方案将步行空间引入建筑中，将的步行 感受转为建筑中的空间，建筑成为步行的背景，跌落的空间层次成为步行的街景。不同的步行线路 阶梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成丰富的步行感受。 人文氛围 建筑的人文氛围的形成有两个因素，是商业群体建筑的内涵，既属于建筑种类的内涵。二是 个性建筑有别于社会其他同类建筑的特施工 高地世纪城东方红路与杏园路交界处施工 长河景苑小区天衢东路河东新城施工 砂河居东风路南现房 众望家园 新城区波司登北邻西米路 北 施工 新城市花园河东经济开发区现房 嘉诚名居天衢路施工 吉祥苑小区湖滨北路与大学北路交界施工 金都花园德城区东风东路施工 阳光花园国际城东风路与德兴路交界处施工 合计 第章总论 项目概况 项目名称大型综合性站式购物休闲商业中心 投资方担保有限公司 开发商房地产开发有限公司暂定名 商业管理商业管理有限公司 设计单位中国建筑设计研究院 项目介绍 位于中国山东省市河东新区商业娱乐区地块，大型综 合性站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体五星级豪华酒店级 写字楼别墅，占地面积内红线平方米亩，外红线平方 米亩，总建筑面积万平方米，总建筑面积万平方米。项目定位市及周边地区 高端市场，建成后将成为市乃至山东省形象工程标志性建筑。 区域状况 项目位于河东新区商业娱乐区，河东中心区位于老城区与经济开发区之间，西起岔河风景 区，东至新兴路含金融条街，北起花园路，南至东方路南侧号到路线，总面积 平方公里。项目地块四面临路，周边道路状况较好，交通便捷度较好。项目位于新区，新 区为统规划建设区域，新区内建有大学城商务中心文化中心行政中心集中绿地， 自然和人文环境较好，地理位置优越。 项目四至 地块东至新兴路南至新河路西至河东大道北至号线，土地面积平方米， 矩形，形状规则，可利用程度好。 项目技术参数 占地面积内红线平方米亩外红线平方米亩总建筑面积万平方米 其中 单体万平方米 五星级豪华酒店万平方米 级写字楼万平方米 别墅万平方米 经营方式大型级写字楼别墅以销售为主，五星级豪华 酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。 项目建设背景 市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。市政府拟在老城区东面建设河东新 区和技术开发区。新区拟建设高职学校医疗中心商务中心文化中心行政中心新 城绿地会展中心门提供的方案设计任务书和红线图。 公司对“大型综合性站式购物休闲商业中心”建筑设计相关条件要求。市人民政府 关于同意建设的函。 市城市规划局的“规划设计条件”。 有关规范文件 民用建筑设计通则 建筑设计防火规范修订 汽车库修车库停车场设计防火规范 汽车库建筑设计规范 建筑工程设计文件编制深度的规定 人民防空地下室设计规范 规划设计主题与设计原则理念 信息•协调•生态空间 创造现代信息建筑的生态化空间，是本设计的主题。协调，信息与生态空间为本设基本 理念原则。 信息草经和伤寒杂病论中记载葛根性 味甘辛平无毒，主治消渴身大热呕吐诸痹起阳气，解 诸毒。其地下块茎葛根除能用作食品原料外，近年来更因其异黄 酮类化合物的高含量，引起了国内外医药保健领域众多专家学者