股权，同时在土地运营环节还需要政府的协 助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。同时作为个城 市运营项目，政府的支持也是项目必要的保障。 四本项目发展的前提条件分析 必须建立个特色吸引物 参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居 生活体系关联度融合度高的特色吸引物作为核心卖点。 必须立足城市运营进行发展 本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展 营造项目发展的机遇。这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行为必 须站在区域发展城市运营的角度进行思考。五本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。 通过土地投资，保证资金安全性。 通过开发投资，实现项目可投资性。 通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。 以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要 求。 第章区域发展战略研究 大成都城市定位对区域发展的意义 成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四 极。 作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为 中国休闲之都它所面对的休闲市场将是全国乃至全球, 二大成都总体规划对区域发展的影响 华阳组团小康居住新城 温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区 新都青白江组团大型制造业基地 双流东升组团新型工业基地 郫县郫筒组团高新技术产业中心 在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展， 特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而 青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇， 又是个开拓全新市场的挑战。 三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 金堂政府力图把金堂打造为西部花园水城，成都游乐中心，目物业开发最为成熟。汤臣高尔夫休闲物业 已开发期，进入开发的末期，其产品线涵盖了独栋联排双拼叠拼与高尔 夫公寓，产品开发周期从年至今，抵抗住了次次市场变革，创造了休闲物业 综合开发持续增值的典范。 二共性研究 我们发现，现今成功开发的高尔夫地产项目，具有以下共性 发展思路以高尔夫产业，带动高端休闲地产开发 成都金堂高尔夫项目蓝光观岭前期可行性分析 报告总述 本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊 区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休 闲产业拉动房地产产业发展塑造物业独特价值卖点的可行性建议。 在此基础上，综合考量金堂区域自身特性资源条件竞争要求，提出了本案适 宜发展商务休闲体育休闲的洞占地亩的高尔夫球场为特色吸引 物，并初步确定其档次为西南首席，特色风情为具有完整生态链条的亲水 高尔夫球场。 在特色吸引物既定的情况下，本案确定以高档物业高尔夫主题社区与 中高档物业多元化中高端复合主题居住区为主力产品，以球场房产 均衡发展为基本思路，建设成为生活休闲商务三位体的西南国际 生态高尔夫小镇的基本发展模式。 在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面运营层面财务层面验证 了其可行性。 最终，我们分析认为，本项目投资周期将为年，资金成本约亿，第二 年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用年时间实现 净现值为，未来的纯资金净收益将达到亿，自有资金回报率。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,另外沉淀高尔夫酒店等物业，建设成本价值亿元，土地价值亿元按 未来万元亩计，项目具备良好的风险抗性。 目录 前言项目发展的目标体系 本项目研究背景 企业背景 二项目自身条件 三项目发展环境 三项目的特殊性认识 四本项目发展的前提条件分析 五本项目发展的目标体系 第章区域发展战略研究 大成都城市定位对区域发展的意义 二大成都总体规划对区域发展的影响 三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 四区域资源条件及发展水平横向比较分析 五金堂差异化竞争发展战略 第二章项目休闲产业发展录 附件二成都高尔夫发展概况 附件三金堂市场环境报告 附件四典型高尔夫个案分析 附件五土地价值研究 附件六重点郊区别墅板块发展比较研究 前言项目发展的目标体系 本项目研究背景 企业背景 华宝集团是家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥 有丰厚的资金储备对于这样个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基 本要求在于 资金安全性项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地物业 的保值升值。 项目可投资性未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需 求。 发展可持续性通过项目的开发运行，能联动集聚整合多层次的政府业 界土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。 以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。 二项目自身条件 项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与 未来的成都游乐中心隔河相望东南向连金堂新城区，毗邻客运中心三星 级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。 根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门规划部门当地开发商等的深访， 我们对土地有以下基本认识 地块资源禀赋优越 较为突出的资源为四大类 水资源该区域毗邻中河，地块内有大湖莫里森湖，并散点分布有 其他小水塘，均为引中河水形成。 物种资源项目天然的物业价值卖点地块区域原为成都野生动物园，共 有各类动物万余只，构成了野趣横生生机盎然的奇妙生态空间。 植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场林 区等。 地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现河 畔餐厅为制高点，莫里森湖为低洼区。 土地证将分期获得 亩土地拥有土地证，可次性直接获取亩土地为预留发展用地，将 通过其他手段获取。三项目发展环境 项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段， 金堂在规划政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。 三项目的特殊性认识 本案是西部中心城市郊区的综合性大盘 与常规地产项目不同，本案远离市区体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地方向 特色吸引物的选择 本案发展休闲产业的资源基础 二各区域休闲产业的发展态势 三人造特色吸引物的确定二高尔夫球场发展建议 中国高尔夫发展概况 二成都高尔夫发展概况 三本案高球球场发展建议 第三章项目发展模式 案例考察 案例简介 二共性研究 三差异点分析 二项目总体发展思路 项目总体开发思路 二项目开发应注意的几个要点 三高尔夫休闲物业定位 休闲物业总体定位 二休闲物业组合 三市场锁定 四目标客户群锁定 第四章市场可行性分析 本案所面临的市场格局及竞争格局 成都郊区物业市场板块分布 二发展模式下的竞争格局判断 二高端物业市场竞争分析显性竞争板块分析 二潜在竞争分析 三竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点 三中高档物业的市场竞争分析 本地市场的中高档物业竞争分析 二与第圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析 三中高端物业市场机会判断 四大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会 五市场可行性总结 第五章运营可行性分析 项目运营的总体构想 项目运营必须遵循的原则 二本案运营的总体设想 二运营机制设计 运营主体选择 二与政府的关系协调 三与其他企业的协作 三开发时序设计 设计的指导思想 二各产品的开发时机判断 三开发时序设计 四运营方式设计高尔夫球场运营方式 二土地运营方式 三物业运营方式 四酒店运营方式设计 第六章投资可行性分析 土地运营的投资可行性分析 研究方法 二土地投资成本研究 二高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响 三土地市场价值预测 四土地运营的投资可行性分析 二物业开发投资可行性分析 分析方法 二物业平均价格预测 三投资分析与收益测算 三不同运营方式下项目投资评价 土地级运营 二主体企业进行全部物业开发 三主体企业进行部分物业开发 四总体评价 四项目风险分析 政策风险二市场竞争风险 三经营性风险 四结论 附件 附件金堂政府部门深访纪可以作为人造景观资源的项目也将退出历史舞台。 要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章 在人文资源与自然资源单情况下，改变现状的最佳途径是利用人造景观资源， 这点上可参考温江与牧马山的模式温江正是利用花博园国色天乡打开了 休闲市场。 结论 对比其他区域，本案如利用先天性的自然资源人文历史资源作为特色吸引物， 则在发展前景上存在定的风险性。 唯可行的道路，是自己引入个人造特色吸引物，造就差异化的竞争特色。 为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都周边 现有休闲产业发展状况进行分析。 二各区域休闲产业的发展态势 区域休闲类型档次 青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主 温江养生休闲娱乐休闲为主中端为主 龙泉体育休闲民俗风情休闲中档为主 大邑康体休闲民俗风情休闲中档为主 牧马山商务休闲体育休闲高档为主 崇州温泉康体休