积平方公 里。规划该区域设滨江生态示范区中央采购区西部商贸区总部商 务区和邻里居住区等五大功能区。并建成主三副多节点的公共中 心体系。 十二五时期硚口区将依托滨水沿线轻轨沿线古田二路沿线 和王家墩商务区沿线的深度开发，规划建设批城市综合体和地标性楼 宇。古田商圈将同时形成解放大道商业带，建设大道商业带，古田四路 商业带，长丰大道商业带等五条经济发展带。 项目深判 宗地现状 该地块位于市硚口区，宗地四周地势平坦状况，地下基本无市政 管线，宗地南临解放大道，东西北侧分别为电信小区印刷厂。据 查，该地块原规划及土地发证信息中显示本宗地中间有条道路，目前， 新的控规显示该道路已取消。 项目周边的配套 古田片区内医疗配套有市普爱医院，长丰医院市第医院汉 西分院。 购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场 融侨锦城福源街等。 餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大 院等。 金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政 休闲设施有东风公园江滩公园三期。 教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中 四十三中军事经济学院警官干部学院市公安管理干部学院等等。 项目周边商业及写字楼调查 项目周边商业地产调查 楼盘名称地址价格元开发商体量 汇丰企业天地硚口区古田二 路与长风路交 汇处 汇丰投资有 限公司 保利香槟国际 商铺 硚口区解放 大道宗关四 中旁 保利金硚房 地产开发有限 公司 联发九都府商 铺 硚口区解放大 道与古田四路 交汇处 联发集团 映象家生活艺 术博览中心商 铺 解放 序 号费用项目 原始 指标工作量单价元 合价万 元 工程量及单价 说明 四土建费用 桩基建筑面积 地下室建筑面积 深基坑 土建及粗装 人防专项 安装 地税大楼建筑面积 桩基础 结构及粗装修 公共部位装修 外装 空调系统 室内水电消防 电梯供货及安装 展馆办公公寓建筑面积 桩基础 结构及粗装修 公共部位装修 外装 室内水电消防 空调系统 电梯供货及安装 电梯供货及安装 办公公寓建筑面积 桩基础 结构及粗装修 目录 第部分项目简况 地块概况 项目发起人及发起缘由 项目前期工作进程 第二部分项目投资环境和市场研究 市场调研 项目深判 小结 第三部分项目分析及定位 项目分析 项目定位 第四部分项目开发方案 地块规划指标落实方案 土地使用权转让方案 投资人遴选方案 概念设计 购买意向客户调查 初步可行性研究 项目实质性实施 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第五部分成本及利润测算 第六部分合作模式分析 联合开发，股权回报模式 委托开发，固定回报模式 类似开发模式 第七部分结论及建议 附图年本宗地控规图, 附图概念设计, 附图概念设计, 第部分项目简况 地块概况 大厦地块位于解放大道，地号，可利用开发面积 平方米折合亩，其中有土地产权证面积宗地面积平 方米折合亩，无证面积规划道路面积平方米。土地性 质为划拨用地，土地用途为旅游用地。该地块东临大古田四路，北接省 出版印刷物资公司，西临省新华印刷厂，南至解放大道。地面建筑包括 华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约 平方米，地面总建筑面积为平方米。 项目发起人 业成交集中在经开万达广场金太阳米兰小镇两个项目，这两个项目 亦均超过万元。江汉区项目商铺备案均价多在万元以上。此 外，东湖高新江岸两区均价超过万元，洪山汉阳硚口三区 均价超过万元，剩余郊区均价整体靠后，均不足元。 年高端写字楼项目集中入市，推动办公物业均价大幅上涨。 全市办公物业均价元，同比上涨。同时，写字楼住宅价格 比进步增大，年以来，写字楼市场快速发展，价格路攀升，写 字楼在摆脱不住宅市场价格倒挂现象的同时，与住宅价差亦逐步拉开， 在高端写字楼项目的推动下，全市写字楼均价增长至同期住宅均价的 倍。 古田片区市场调研 古田片区作为硚口区西部门户，临近市中心城区，是市人口 的重点导入区，现有人口万，规划人口达到万。全区现已建成多 处绿化广场公园游园等绿化景观，辖区内现有商业网点万余个，分 布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了天下第街的美誉，并 迅速发展成以汉正街小商品市场汉正街建材市场汉正街装饰装潢市 场三大市场为主体的市场群落。大型超市如麦德龙家乐福好又多等， 临近江汉路步行商业街，硚口路美食街汇集国内知名餐饮娱乐企 业余家，每个社区的体育健身中心文化中心齐备，为广大市民提供 了高品位的休闲娱乐场所。 古田片区内的基本设施已经成形，但中高档餐饮商场休闲文化 场所相对缺乏，这也与区域内居民整体消费水平不高有定关系。随着 区域内小区逐渐吸引大量优秀客户的入住，相信以后在这些方面应能得 到明显改善。而且古田还引进了家居大王瑞典宜家，年年 底即将开业，另外在南国大的辐射与聚集效应之下，沃尔玛山姆 会员店香港嘉禾巨幕影院两大主力店领衔三十余家品牌餐饮数百家 品牌专卖店荟萃于此，古田商圈已初步形成。 古田片区相关规划调研 在年市人大会议上，硚口区政府将关于以城市副中心建设 为龙头带动古田板块发展的议案作为硚口区号议案提请市人大审议， 议案认为，硚口及发起缘由 大厦是以经营宾馆服务业为主体的国有企业，是省国有资 产经营公司设立的全资子公司以下简称公司。 因企业改置等原因，华联楚天大厦自年来就不再经营，也不对 外租赁，资产处于闲置状态。为盘活资产公司拟将该地块进行相关开 发建设，充分发挥土地的最大效益。 项目前期工作进程 年月日省公司与公司签订了战略合作协议 年月日，公司下发了委托函，委托公司承担该 项目的前期项目策划市场调研概念设计规划设计及明确建运模式 的工作。 第二部分项目投资环境和市场研究 市场调研 房地产市场调研 市年土地市场成交情况 年度市实际出让地块宗，收获土地出让金亿元， 创历史新高。其中挂牌土地宗，约公顷，成交金额亿元 招标土地宗，约公顷，成交金额亿元。 年土地拍卖市场的主流是底价成交流拍延期，只有宗地 块有竞拍。据统计，今年拍卖成交的宗地块中，有宗地块因只 有家购买人，最终只能以底价成交，占总成交量的比重高达。 因为竞买人临阵退场，宗地块无人报价而流拍。 年纯商业用地共拍卖块，总成交价格达亿近亿。 其中东西湖区拍卖块，新洲区拍卖块，江夏区拍卖块，硚口区块， 蔡甸区块，经济开发区块，武昌区块，江岸区块，汉南区块，洪 山区块，东湖高新区块，青山区块。 商铺写字楼销售市场分析 商业地产依然延续年和年的火热，今年月，商铺成 交套，成交面积平方米写字楼成交套，成交面积 平方米。年，全年商业放量明显，市场需求旺盛，呈现 出的是片繁忙景象。 年商业地产成交数据月 月份 商业写字楼 成交套数成交面积成交套数成交面积 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 总计 年主城区商业均价万元，其中武昌区商业氛围浓厚， 该区商业成交主力项目均价达万元青山区商业成交主要集中在 奥山世纪城项目，该项目备案均价接近万元经济技术开发区商分析 该地块土地性质为划拨用地，若进行商业开发，按相关规定需进 入土地市场交易，故如何设计交易方案，保证意向投资人能够顺利拿 地就显得尤为重要。 解决方案 方案协议出让 土地用途由旅游改为商业用地，按现状容积率补交土地出让 金土地使用权协议出让办理土地增容至商业用地增容不超 过倍可以规划调整，不用招拍挂，容积率可增至。若要增至 则需通过规划部门论证及相关沟通方可，补交增容部分的土地出让 金按已调整后的容积率签订国有土地使用权出让合同办理商 业出让用途的国有土地使用权证土地所有权还是原土地权属单 位。 该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较 多，协调工作难度大，该方案工作周期约个月。 方案招拍挂出让 公司或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土 地地面建筑未拆除的现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心 即设置土地瑕疵委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论 证取得容积率以上的正式规划设计条件通过储备论证土地 储备中心同意该地块不收购，以委托交易方式挂牌供地价格会审议 挂牌公告意向投资人摘牌取得成交确认书土地权属可以 是意向投资单位也可是原土地的权属单位，以竞买成交单位为准。 该方案所需时间较短，外围协调工作量相对较小，但需调查了解 相关潜在竞买人的相关信息，做好招拍挂方案设计，并沟通设定相关 挂牌的特殊要求，保证顺利摘牌，该方案工作周期约个月。 本案拟采用方案，即招拍挂方案。拟于年元月组织投资人 与公司就招拍挂细节及联合开发协议进行商谈，取得致后正式启 动土地招拍挂前期手续。 投资人遴选方案 投资人遴选主要条件 具有房地产开发二级以上资质 要有良好的企业信誉 要有商业地产及写字楼开发的相关业绩 ④需提供个亿以上的银行资金证明 能够提供足额的诚信保证金。 能够最大限度地实现公司与投资人的合作共赢。 投资人遴选程序 收集有兴行市场调研和现场调查的结果结合已取得