住宅，户型面积适中实用，充分利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降 低公摊，提高了土地的综合开发效益。 四项目建设周期 根据项目特征，目前各项工作的进度市场现状和发展趋势，建议项 目工程建设周期应为个月左右。 二项目开发商 海南同捷投资有限公司以下简称甲方于年月成立，注册资本 万元，注册地址海口市龙华二横路号第二栋，法定代表人吴斌，公 司类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发，房屋租赁，房地产相关信息 咨询，高新技术产品的投资研究生产销售，旅游项目投资与开发，酒店 经营管理，农业通讯安装工程，生物工程，经济信息咨询服务，项目中介服 务等。 海南高和房地产开发有限公司以下简称乙方成立于年月，公 司类型为有限责任公司，法定代表人邓超，注册资本万元，注册地址 海口市滨海大道南洋大厦房。其经营范围是房地产开发经营 房地产项目策划销售代理，房地产项目中介服务。公司以房地产开发为主导 产业。 经甲乙双方友好协商并达成协议海南同捷投资有限公司作为项目的投 资商土地持有者，委托海南高和房地产开发有限公司开发百合花园项目。 甲乙双方作为专业的房地产开发投资企业，经过资源整合，合理利用资金和 开发能力，取长补短，充分地挖掘了合作双方的特长和潜力，共同致力于本项 目的投资开发，为顺利实现项目的投资利润奠定了良好的基础。 三项目实施背景 海南房地产发展的政策倾斜 海南是中国最大的经济特区，实行比中国其它经济特区更加灵活的经济政 策，被授予更多的经济自主权。年建省后，全省经济步入高速发展轨道。 海南的房地产业在逐步挤去年以来带来的房地产泡沫之后，于上世 纪末从谷底开始缓慢回升。尤其是中央把海南作为盘活积压房地产的唯试点 省，实行返还土地出让金税费减免缓购房入户鼓励内地企事业单位到海 南设立分支机构等系列优惠政策之后，海南的房地产业得到了进步复苏和 逐步健康发展。近几年来，政府银行社会各方面通过卓有成城号维多利亚花园苏格兰海景花 园菩提树万科浪琴湾比华利二期等近二十个楼盘万平米的项目 群雄分争城区有金碧文华安德利海口湾等滨江版块有兰水湾，海 蓝椰风等，海口楼盘进入了前所未有的竞争时代。大盘兴起，海口楼盘开 发水准逐步拉近与房地产发达地区的距离。年以前，海口楼盘无论品 目录 第章概论 项目概况 项目简介名称地理位置 二项目建设现状 三项目规划指标及功能内容 四项目建设周期 二项目开发商 三项目实施背景 海南房地产发展的政策倾斜 二海南房地产业发展前景及趋势 四项目建设的必要性及意义 五项目实施依据 六项目可行性研究报告的编制依据 第二章房地产宏观市场及海南海口市场分析 市场现状及趋势分析 房地产宏观市场分析 二海南省海口房地产市场现状与发展趋势 三海甸岛住宅市场发展现状及趋势 第三章项目自身条件分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 自然条件分析 二项目规划用地条件分析 三项目市政配套条件分析 四项目营销市场分析 五项目分析 六项目定位及产品差异化策略 七项 二项目总投资估算的原则 三总投资估算 四资金筹措 第七章财务效益分析 财务效益分析的假设前提 二财务指标的选取 三销售收入的预测 四财务收益分析 第八章结论 方案评价结论 二对建设单位的建议 第章概况 项目概况 项目简介 项目名称百和花园暂定 设计单位北京市工业设计研究院海南建筑设计分院暂定 建设单位海南同捷投资有限公司 项目地理位置 项目位于海口市海甸岛西北角，南邻海甸五西路，北邻正在规划中的 海景路，东临万恒路，西临修建中的海甸岛环岛公路，美丽沙规划项目规 划为以生态旅游国际寓居文化博览等为中心的国际右岸主流生活地， 并近眺浩瀚的琼州海峡，几分钟的徒步路程即可享受北海甸热带滨海的优 美风光。项目地处海口闹市近接国贸商务区和老城商业区近郊成熟的 高尚居住社区，繁华中见幽静，交通便捷，配套设施健全。北面是规划中 的星级酒店，东为修建中的海甸岛区唯的大型生态文化公园白沙门公 园，西面紧邻施工中的医疗保健院鲁华，西南角是正修建中的全国著名 的教育培训机构北大青鸟，东面则紧靠世纪海岸美丽沙楼盘以及大 片的高档居住社区。再往东南则连接的是繁华的市区，名校海南大学 实验中学初中部景山学校海甸分校旅游酒店金海岸大酒店寰岛泰 得大酒店燕泰国际大酒店毛家庄大酒家，银行行政机构电信网点 密集，休闲娱乐餐饮金融邮政等服务应俱全，是海甸岛难得的稀缺 地块。 二项目现状 目前项目已进入施工报建阶段，三通平工作已完毕，围墙现场 办公室已修建完毕，工程预计今年市场定位区域客户群价格 第四章项目的市场及产品定位的结论 整体规划 二道路交通 三服务配套 四建筑形式 五园林绿化 六户型及面积 七智能化系统 第五章项目营销的初步设想 项目营销策略 项目营销内容 二项目营销卖点构思 三项目营销方式 四项目营销入市时机及营销策略 二项目营销推广 项目营销推广沟通系统的建立 二主要推广策略 三项目营销促销策略 三项目营销执行 项目形象建立 二现场销售路线设计与布置 三科学划分项目销售期 四销售阶段市场反映及其对策 五销售组织与管理 四项目具体销售计划和销售目标 五项目风险分析与防范措施 市场风险与措施政策区位竞争行业竞争技术等风险 二经营风险与措施 第六章成本估算与资金筹措 项目总投资估算的依据几年海南旅游地 产投资总额将会大幅增长，再加上新的客源市场启动和开发，新开工面积 施工面积和可预售面积也将会大幅增加。 销售价格逐年平稳上升，并保持定的增长空间。 海南商品房价格受积压商品房转化为经济适用房限价销售的影响，整 体价格较低，走势平稳。从年的元平米，上升到目前的 余元平米，仅年前月就平均上涨。年房价涨幅较大，但 相对于全国房地产价格来讲还是偏低，尚存很大的发展潜力。其次由于海 南将建设批上百亿元的工业大项目，还有石油化工医药电子农产 品加工石英砂玻璃制造等新的产业增长亮点。这些大项目将在近年陆 续投产，有望带来旺盛的人气和购买力。除此以外，海南流的人居环境 也吸引岛外居民来此二次置业。因此，销售价格将平稳增长。 海口市房地产业的发展状况。 年海口房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积极快速 增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济适用住房供给加大。 房地产市场需求持续旺盛，在国家加大房地产宏观调控政策国内房地 产需求市场萎缩的逆势下快速增长，市场交易活跃，岛外商品房销售市场 仍看好，住房需求仍将持续增长，商品房价格稳中有升。 表年月房屋建设情况 内容单位数额同比增长 开发投资完成亿元 商品房投资亿元 房屋施工面积万平方米 新开工面积万平方米 竣工面积万平方米 商品房 登记销售面积 万平方米 商品住宅销售面积 万平方米 其中岛内购买所占比例 岛外购买所占比例 二手房成交面积万平方米 二手房成交金额亿元 商品房 平均销售价格 元平方米 商品住宅 平均销售价格 元平方米 表海口市年房地产投资与销售增长情况 投资总额 亿元 施工面积 万 销售面积 万 销售额 亿元 销售价格 元 年新 年 年 年 年 年 年 前月 海口房地产销售市场主要是岛外市场，随所占比例越来越大，但其总 规模较小，范围还较窄，岛外以至境外大的房地产市场还未真正橇动。目 前海口房地产市场主要是由于良好的空气气候及自然环境和旅游等优海南岛也 已进入实质创作排练阶段，这是海口市政府打造阳光海口娱乐之都 品位之城的重要举措之，预计节目将于今年月上演，届时国内外游 客将在美丽的海口西海岸感受热带海岛历史文化风情的完美演绎。 房产的价值取决于城市的价值。今年海口城市建设将有系列的利好 消息。海口城市空间发展模式的中强西拓东优南控的发展原则 逐步得到体现，城市道路得到全面改造，国贸玉沙村海甸溪北岸等城中 村全面改造，城市主城区形象得到较大提升，生态绿色环境热带风光 滨海滨江健康宜居历史文化名城等城市特色渐渐显出面貌，建设江 海田林相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市目标将逐步实现， 海口变得越来越贵气。 喜来登香格里拉希尔顿等五星级酒店的相继进入，预示着海口的 城市形象变得富贵，海口越来越成为有钱人商务会务的接待基地和度 假养老旅游居住的天堂，为有钱人盖第二三套房成为海口各大发 展商常提的话题。富力万科联华国际等国内房地产巨头在海口的项目 已进入实质性开发阶段。许多中小开发商因海口拿地成本过高而被迫转向 沿海市县或五指山保亭等中部山区，海口的房地产将呈现升级换代的发 展趋势。 海口相对低廉的房价和房产高性价比，海口房产将日益成为国民第二 旅游居住地的最佳选择，在国内房地产市场受宏观调控日益萎缩的大背景 下更具投资置业价值，越发受岛外居民旅游购房的追捧。多数岛外置业者 认为海口多数楼盘性价比值极高，是物所超值。对于购房者而言，高品质 高性价比的住宅产品才是其最终的选择。 在产品结构上，小户型岛外旺销，大中户型成为海口本土居民的 新宠。 目前，居于旅游休闲度假和置业投资的需求，小户型倍受岛外居民的 追捧，而海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求则越来越强烈， 在全国流动性资本过剩的背景下，出于存款