步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开 发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿 元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。 年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。新浦 新区的五目实施前建设单位到市环保部门办理环评手续。 三绿化 绿化是环境保护的重要组成部分。本项目在项目区内设置了大面积的 绿化小品区，绿地率达。 第二节消防卫生及安全 消防 项目消防按建筑设计防火规范有关规定实施。 项目所在项目区使用建筑物为消防对象，其火灾危险为丁类，耐火等 目录 第章总论 第节概论 第二节项目提出的背景 第三节项目建设的必要性 第四节可行性研究的范围 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 第二节市场需求与市场分析 第三章建设规模及总图布置 第节建设规模及内容 第二节总平面布置 第四章建设条件 第节地质状况 第二节气象条件 第三节交通条件及社会条件 第四节供电通讯给排水条件 第五节资金条件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第五章环境保护与安全卫生 第节环境保护 第二节消防卫生及安全 第六章公用工程 第节供排水 第二节供电 第三节电视电话宽带 第四节供热供气 第七章项目建设程序 第八章实施进度计划 第九章总投资估算和资金筹措 第节总的投资估算 第二节项目流动资金 第三节资金来源和投资计划 第四节资金回笼计划 第十章经济评价 第节评价依据 第二节销售收入销售税金及附加 第三节销售总成本 第四节利润及其分配 第五节财务盈利能力分析 第六节敏感性分析第七节投资风险分析 第十章结论 第十二章附件 第章总论 项目名称海州秦王府小区 项目性质房地产开发 建设单位连云港市海威房地产开发有限公司 建设地点连云港市海州区 公司住所海州区新海南路号 开发资质暂定叁级 注册资本万元整 法人代表陈昌元 项目负责人俞鸿亚 第节概论 项目概况 基地概况 本项目基地位于连云港市海州区的西南部，东面是米宽的锦屏路， 西面的规划道路宽米，南面是米宽的东风路，北面为米宽的规划道路，周边交通便捷，市区路路路路路路公交 车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约分钟车程，到白 塔埠机场，不足分钟车程，从该地块到市第四人民医院不足米， 到市第二人民医院海州小商品市场不足公里，到省城市建设年变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建 筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧重点 窗口地带城市出入等实施绿化美化亮化，切实改变面貌。 十五期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业 优势。为了更好地改善人民居住条件，十五期间，该市进步结合旧 城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点， 带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从年开始，城区改造 地快和新建小区，律由连云港市规划局统规划，连云港市国土资源局 对土地使用权公开进行进竞标拍卖。 第三节项目建设的必要性 本项目开发建设的地块地处海州区锦屏路，新浦区是老城区，历史悠 久，既有独特的区位优势，又有便捷的交通优势既有丰富的自然资源， 又有充足的人才资源既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌目前， 该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物 错落不齐，供电给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港 口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市 城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成 为建筑布局合理配套设施完善环境优美的新型商住区，为该地段居民 提供个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成个 有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的个重要组 成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容改善城市面 貌来讲，都是很有必要的。 第四节可行性研究的范围 本可研报告是对秦王府小区这项目，在市场需求市场分析及 建设规模经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围 包括 需求预测及建设规模的论证 建设条件分析 配套公用工程情况 项目环保及安全情况分析 投资估算及经济效益 投资风险分析。 该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括 建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目 是可行的。 第二章市场需求与市场分重点中学海州中 学不足公里，到省重点小学海师附小不足公里，用地东面有白虎山， 东南面可见石棚山，西面又有蔷薇河，两山河使得该地的自然景观优势 不言而喻。 整个用地大致呈长方形，建设用地总面积亩。 用地使用性质商业居住用地 规划主要经济技术指标 总占地面积亩 建筑占地面积亩 绿地面积亩 道路面积亩 其他面积亩 总建筑面积万平方米 住宅建筑面积万平方米 公建建筑面积万平方米 车库建筑面积万平方米 阳台建筑面积万平方米 阁楼建筑面积万平方米建筑密度 容积率 停车率 绿地率 建筑间距系数 小区停车位辆 其中公建停位辆 住宅停车位辆 室外停车位辆 室内停车位辆 住宅停车率 住宅建筑净密度 总建筑密度 绿地率 建筑间距系数 项目开发周期个月 二连云港市海威房地产开发有限公司简介 连云港市海威房地产开发有限公司于年月成立，公司位于海 州区新海路号，公司注册资本万元，由连云港市海威房地产开发 有限公司投资万元，陈勇投资万元，共同组建。公司主要经营范 围房地产开发，房屋租赁销售物业管理等业务，公司可充分利用连云 港市荣阳房地产开发有限公司多年开发经验，以及技术资金，人才等多方优势。 第二节项目提出的背景 连云港市地处中国沿海中部，是全国首批个沿海对外开放城市之 ，是江苏省唯的海港城市，是年省重点开发市区，是新亚欧大 陆桥的东方桥头堡。九五期间是本市改革开放以来发展较快变化较 大的时期，国家十五规划即提出要加快建设新亚欧大陆桥经济带。十 五期间，该市进步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城 建设，大力实施开放兴市科教兴市以港兴市大主战略，加快推进市 场化工业化信息化城市化经济国际化和农业产业化进程，十五 期末，市区人口将达到万人，城区建成区面积为万平方公里，燃气 气化率达到，人均公共绿地平方米，人均道路面积平方米， 人均居住面积平方米。目前该市着重从修订城市规划入手，加快了城 市基础设施建设旧城改造住宅开发和县城小城镇建设步伐，进步 提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现 住宅小区布置小区内住宅均为六层，住宅建筑之间除考虑了主要的自然朝向外，还充分结合了小区的景观布置作了些变化，使自然朝 向间距的前提下，还作了些错位布置，摆脱了传统的行列式布局，极大 的丰富了小区内的空间层次，达到使各空间相互串通相互交融的效果。 服务配套设施布局本小区按居住小区规模配套各项公共服务设 施。根据建设规范，配套年班幼儿园和超市。幼儿园及超市布置于小 区东北部，小区物管和会所结合幼儿园建筑设置。沿锦屏路设置了部分沿 街层商业用房。其他市政站点分布于周边，既保证外线设计合理，又不 影响主要住宅的使用和景观。 该项目规划设计承袭了连云港市城市规划的基本原则，充分体现出港 城人民在经济不断发展的大环境中对居住的高品位的要求，创意新颖布 局趋前追求完美，尤其注意塑造优美的居