概况 目前，合肥中市区在售或内部认购的楼盘计有多个，由西至东分别是柏景湾新华大厦绿 都商城华商公寓淮河路东段改进商住楼等。这些楼盘都有个共同特点，即都依托于合肥中市区 较成熟的配套，不同程度地拥有各开放式公园的园林景观，且交通较为便利。 市场业绩 随着片区开发进程的加快，有些楼盘的规模越来越大，档次越来越高，市场魅力也随之增强， 如柏景湾，合肥中市区住宅楼盘的市场业绩因其个性不同而参差不。般而言自公开发售之日起 年半载即能销售总套数的以上。 从该片区当前楼市供求上来看，总体趋于平衡，因为该片区属于市中心区位，所剩开发地块极 其有限，位置极佳的绝版地块也只是被纳入极少数大牌地产商囊中，大多数实力相对较弱的地 产商只能在其边沿地段分得杯羹。在市场竞争中，大牌地产商，如城建综合开发城改房地产 邮电开发振业地产海亚地产占尽先机，但是只要产品对路，就能赢得市场青睐，也只有那些环 境配套户型景观硬件配套等方面均好性极强的楼盘在竞争中才能立于不败之地。 价格水平 近两年，合肥中市区的商品住宅开发以小高层高层为主，均价在元左右，多层均 价为左右，这个价位居其它片区之首位，中市区地产成为合肥地产的领头羊，在合肥楼市中占据重要地位。 业主来源 据市场调查，购买合肥中市区住宅的业主大部分是经商人士高级白领等，主要有企业界成功人士 职业经理阶层私营老板机关干部高薪从业人员，此外还有邻县市人士集团购买等。随着交通 环境的改善，在合肥市区置业的来自周边地区的客户层面将越来越多。 发展趋势 合肥作为华东重要的历史文化名城和全国首批园林城市，市区内住宅建设的高层化是其住宅产业发展的必然趋势，而 市宅市场承接力强 合肥住宅开发特点是处于市中心的闹市区楼盘多以高层为主，且颇受消费者青睐，其户型定位 般在平米左右的三房为主如新华大厦三荣大厦等 而位于环边缘环外的楼盘定位以大户型为主，面积大都在平米以上，如锦绣园等，其 单价水平也较市区低元左右 上述几个楼盘销售均价在元之间 虽然中市区东市区西市区城市建设较早，配套相对成熟，但土地资源有限，地块规模偏小， 产品设计滞后，高层建筑设计成梯七九户，势必影响居家生活的私密性与舒适性。 第部分项目概况及市场调研分析 项目概况 二合肥市场调研分析 合肥市房地产市场总况分析 合肥市市区住宅楼市状况 本项目卖点探讨 项目周边同类型楼盘统计 第二部分百花大厦二期市场定位策略 百花大厦二期优劣势分析 分析 强卖点提炼 二百花大厦二期市场定位战略 目标客户群定位 属性定位 品牌形象定位 价格定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第三部分项目投资回报可行性分析 项目概述 二投资回报分析 三项目投资回报敏感性分析 四结论 第部分项目概况及市场调研分析 项目概况 百花大厦二期位于合肥市寿春路中段。东面紧临中国建设银行大厦高层，向东约米是宿州路人行天桥南面过寿春路是百花宾馆高层合肥第中学中国人民保险公司西南有中国工商银行 大楼高层合肥商业银行大楼高层东南有国元大厦高层西面紧邻百花大厦期其 北面有小学和幼儿园合肥政府宿舍大院层住宅区西面约多米有荣事达大道，该大道向南与城市主干 道美菱大道相接。 百花大厦二期位于合肥最繁华的老城区中市区，南邻合肥金融街寿春路，这里金融机构云集，商业网点密布，有 市建行大厦人保大厦平保大厦省国投省工商银行等，同时与古井 淡季不淡市场活跃已购公房上市全面启动，比去年下半年增长 价格稳中有升居民个人购房已成为消费主体 抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。为了进步培育激活房地产市场，合肥市房地产管理局经合肥市政府批准，组建了合肥市房屋置业担 保有限责任公司，与此同时，合肥市房地产局还积极探索租赁管理工作新路子，开展对住宅房租赁管理工作， 加大对商品房预售和销售行为的规范管理。上半年核发商品房预售许可证份幢万平方米。对已 售完的预售许可证回收权益，该局进步加强对商品房面积复审工作，共对家开发企业开发的商品房进行 复审，复核面积万平方米，较好地制止了商品房短斤少两现象。 二合肥市市区住宅楼市概况 由于市政府对市区规划有着高瞻远瞩的定位，所以在经过几年的努力实践之后，该区位城市建设日新月 异，尤其是中市区建设居全市首位，该区域汇集金融贸易酒店教育等行业，行成多位体的成熟商贸 办公住宅区域。围绕寿春路长江路美菱大道芜湖路等主要轴线行成了个极大的多层次的商圈， 有着浓郁的本土商业文化与艺术氛围，这里正是合肥达官贵族商业巨子最理想的办公经商地，该区位的 购房人士既享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁华热闹，更重要的是在资讯方面能够迅速掌握稍 纵即逝的商机。该区域也是合肥高素质人士居住较集中的区域，其中以上的人接受过良好的教育，有着较高的素养与品质是的人商人，还有政府公务员企业高级白领等人士。他们居住于此无疑会提升区 位的整体形象与文化品味，形成个社会治安人文环境等因素都绝好的高尚的居家办公区域。 可以说正是在中市区东市区西市区三大片区房地产业的带动作用之下，与住宅产业相关的产业也得到 了长足发展，并且倍受全市消费者的普遍关注。其中合肥中市区作为合肥的中央商务区地段，近两年 在住宅体制改革的政策优势下，该区房地产建设突飞猛进，以美菱大道长江路寿春路等干道为主要轴线， 团投资的另个大型项目古井假日酒店遥相辉 映，是合肥的政治经济核心制高点。 百花大厦二期占地面积，总建筑面积万，由层裙楼和两栋楼高层高层塔楼组成， 次性开发建设。 项目二期工程主要技术指标 占地面积 总建筑面积 公寓 商业裙楼 办公楼 车库与设备用房 双层车位，共个车位 容积率 层数 高度 建筑覆盖率 层 发展商安徽澳鑫房地产开发有限公司 建筑设计机械工业部第设计院深圳分院 承建商未定 周边配套设施餐饮娱乐。邻近新龙城大酒店百花宾馆新开元酒店古井假日酒店 休闲购物。邻近百货大楼鼓楼商厦乐普生商厦大中型超市中菜市宿州路综合菜场等 市政配套。毗临市委市政府市人大市公安局市教委等政府机关 金融证券。邻近省工行建行省信托省人保平保等多家金融机构 文化教育。邻近省教委及著名中小学及幼儿园，如合肥六中宿州路小学省直机关幼儿园等 交通设施。向南正对美菱大道，紧邻寿春路等干道，市公交路路等十多条公交车贯穿东西南北。 目前，周边生活配套设施均距项目较近，居家办公休闲购物十分方便，切尽在掌握,合肥住宅市场调研分析 合肥市房地产市场总况分析 合肥物华天宝，人文荟萃之地，以三国故地，包拯家乡而驰名，它既是安徽省的政治经济 文化中心，又是全国首批园林城市和著名的科教基地。 随着住宅分配体制的改革，住宅开发成为合肥新的消费热点和经济增长点。在国家和各级政府的系列 扩大内需，激活房地产市场，培育新的增长点政策和措施的指导下，合肥市房地产市场今年上半年持续升温。 据统计，上半年累计完成房地产交易额亿元，比去年同期增长房地产抵押额亿元，同比 增长房地产评估亿元，同比增长已购公有住房上市成交户建筑面积万平方米。上 半年该市房地产市场明显特点是房地产的诸多因素中，除了项目的 位置交通条件等具体因素外，成本价格因素也是决定个项目市场上能否具有竞争力的关键。 从目前合肥市房地产有关土地评估的信息结果可以看出，以百花大厦二期所处的黄金地段而论， 该地段的土地价格至少应在万元亩，可谓寸土寸金。尤其在中心区地段开发高层商住楼，在 不计任何建安费用的情况下，开发成本已达元。可以想象，按照目前合肥市的经济发展水平，如 此高的成本价格，不仅会令普通阶层消费者望房兴叹，就是有实力的开发商也难以承受。而现在 百花大厦二期的平均土地成本，按照澳鑫公司与合肥市政府的办公厅签署的协议进行测算，只有 元，相对于其位置而言，这低廉的价格在合肥市也是绝无仅有的。由此可见百花大厦二期上市 之后在周边市场中具有价格竞争优势。 强强联手开发精品 项目由安徽澳鑫公司与市政府办公厅联袂开发，具有较高知名度和较强的融资能力，这些单位强强 联手共同组建个开发班子，为把百花大厦二期建设成为合肥地段的又标志性建筑而努力，相信金融街上又个明星楼盘即将诞生, 四项目周边同类型楼盘统计 由于本项目位于合肥市中市区，紧邻寿春路，周边商业网点密布，商业人士往来频繁，给酒店业的发展 带来强有力的支撑，该片区有多家酒店，如正在营业的新龙城大酒店古井假日酒店等随着市场进步细 分，酒店式商务公寓有望在未来市场应运而生，并且存在定市场空间。 基于区域市场的客观情况，本项目之发展商在产品设计上确定了百花大厦二期的功能，即个包括公寓 商场写字楼的宜商宜住的商务公寓。 为了对本项目的面积户型价格付款方式装修标准配套等进行准确定位，我公司对本项目周边 同类型楼盘以及市区几个代表楼盘进行了分类调查，力求在产品定位与营销策略方面准确无误，将发展商的 风险降至零。 目前，与本项目较近的在售楼盘有金城大厦新华大厦等，这些楼盘基本售磬。 表本项目周边同类型物业概况 物业名称建面不含裙楼 罗兰德精品商住 楼 不祥 建面不含办公与裙楼 琥珀山庄高层公 寓 不祥 锦绣园梯四户 上表中个楼盘销