不确定性分析 项目静态盈亏平衡分析 二单因素敏感性分析 第九章项目效益评价 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应性留住核心终端的问题，如 果不能帮助核心商户留住核心终端，同时大兴路又难以做到整体性搬迁，则本案的建设将面临着 较大的风险。 第四章地块建设条件 工程概况 项目选址 鹿迪鞋城选址于武汉市汉口姑嫂树路号，基地西临姑嫂树路， 南临潇湘路，北侧与东侧均为宽的规划道路。规划用地面积约为 平方米。 项目总论 项目概况 二可行性研究的结论 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 二项目建设的必要性 第二章项目市场研究 武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析宏观 武汉市鞋业市场现状 鞋业市场的发展趋势 二项目微观状况分析 项目的区位特征 工程概况 项目选址 经济指标 建设目标 二建筑布局 三交通组织 四给排水设计 生活给水系统 排水系统 消火栓系统喷淋系统 五电气设计 六电气消防 七通风系统 项目潜在的客户群体市场容量及购买心理分析 第三章项目环境分析 地块环境 土地性质综述 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,地块周围景观 地块周围的交通条件 地块周围的配套设施 二项目地块的优劣分析分析 优势分析 劣势分析 项目的机会分析 项目的威胁分析 三结论 第四章地块建设条件金兴童鞋城万宝鞋城 鼎力鞋城万商鞋城 银河鞋城层合计户 大兴路地区以外的鞋类鞋料市场群入驻部分 华中鞋业商贸城项目的建设并不是仅限于大兴路地区鞋业批发市场的拆迁改造工程，而是通过该 项目的运作，发挥市场的集聚效应和规模效应，吸引武汉及其周边地区的鞋业鞋料经营户进入市 场，建立个立足于武汉，辐射周边华中地区的鞋业及鞋料批发零售级市场。对以汉正街 清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户调查显示，大约有的经营户迫切希望迁入，预 测情况见表 表武汉大兴路地区以外的鞋城现有经营户基本情况 市场名称经营户户数市场名称经营户户数 新兴鞋业批发市场紫阳平价鞋城 新涛鞋城新华鞋城 浙江鞋城晴川桥鞋城 八宝鞋城昌隆鞋城 鹿城鞋城盛源鞋城 合计户 表武汉鞋料批发市场现有经营户户数基本情况 市场名称经营户户数 汉来市场 硚口市场 清芬路市场合计 以上两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计户。 同时由于华中鞋业商贸城项目的建设不是大兴路地区鞋业批 发市场群的简单复制，其目标定位是将此项目按照未来鞋业批发零售 市场的发展目标和现代物流的发展方向，要求集贸易物流信息 服务于体，形成完整配套体系的大型专业鞋业商贸中心。运用本项 目完善的市场网络和经营设施条件，预计可以吸引国内外知名品牌及 代理商进驻量大为增加，预计将增加。从以上统计的数据来看， 预计将有户的潜在客户群体。可见其潜在客户群体还是相当庞 大的。 目标客户群体的购买心理分析 通过对上述市场的经营户的调查研究，我们发现，在这些潜在的 客户群体当中主要存在着以下几种购买心理 由租户向业主转变的要求。现有大兴路地区除鼎力鞋 市外，其他六个市场的经营户均以租赁方式取得商铺的经营权， 平方米左右的经营铺面，年租金般在万元，且租赁费用呈逐年 上升的趋势。现在因龙王庙改造，大兴路鞋市间平米的铺面转 租金竟高达万元年以上，而且还十分抢手，造成经营者经营成本 的大幅上升，因此，经营户中大多数人都想有自己的臵业。 臵业投资。现在由于股市的行情低迷，房地产行业以其高 增长高回报吸引了广大的投资者，而在众多的房地产产品当中，商 铺更是成为众多投资者追捧的对象。从大正街， 且托运般为多种商品组合，依靠鞋城重组物流困难较大，而依然依 赖汉正街的物流又诸多不便。客流组织困难大兴路的客流组织也依赖于汉正街，客 流的组织体系较为完善，而本案脱离了汉正街，要重新组织客流存在 较大的困难。 脱离了汉正街的品牌影响汉正街商品种类丰富，方便 多元化经营户打货，脱离汉正街后，必然要损失部分多元化经营的客 户。 重塑鞋业批发市场品牌到大兴路打鞋已成为客户的 种习惯，如果大兴路鞋业批发市场继续存在，我们市场将难以生存， 我们与大兴路市场是你死我活的竞争关系。 项目地块规模偏小，相应的配套设施难以全部满足，周 边虽然会自然形成相关配套，但没有整体规划，且具有落后性。 项目的机会分析 正值大兴路改造契机大兴路南面的四个鞋市场已经确 定要拆迁，为我们介入鞋城的建设提供了机会。 龙王庙商贸中心定位集购物餐饮休闲娱乐为体的 大型主题购物广场，其建筑形式为地上十层，地下二层，经营可能性 往零售转型。 龙王庙商贸中心成本很高，其售价或租价必然很高，而 鞋类批发商户能够承受的成本不如服装，其可能放弃鞋类批发块。 项目的威胁分析 龙王庙的拆迁改造是逐步进行的，并未形成市场大的动 荡，要吸引那部分商户离开大兴路存在着定的困难。老市场的改造没有确定日期，商户都愿意继续在此经 营，而不愿变动，银河市场经营稳定且规模大，诸多因素将商户稳定 在大兴路经营。 本案的竞争对手龙王庙的定位虽然可能往零售转型，可 也不能确定不会做批发市场。 本案的竞争对手康奈国际鞋城与鼎力市场商会合作，可 能对本项目动员鼎力市场的商户存在不利影响。 三结论 通过以上的分析我们可以看出，本案是机会与风险并存，其运作成功的关键取得政府的深度支持 和如何吸引核心商户。本案同大兴路市场群的关系基本上是你死我活的竞争关系，如果政府有深 度的政策支持，如采取掐断大兴路市场的货运条件以消防未达标为由限制市场的发展等举措， 限制老市场支持本案的发展，否则大兴路鞋城的搬迁将非常困难，本案的运作也将存在较大的风 险。同时如何吸引核心商户也将是本案面临的个较为棘手的问题，方面大兴路部分市场的拆 迁给本案的建设带来机遇，但另方面是如何吸引核心商户和帮助客户兴路鞋市商铺的市场表现以 及我们的调查结果来看，众多的潜在客户都表示了明确的投资意向。 如间平方米的商铺，售价元平方米计，售价为万元，若用于租赁经营，以每年万元计，不考虑资金的时间价值，其静态 回收期只有年，其回报率是相当可观的。