础产业，又是构建和谐社会重要物质载 体。最近几年，西安市房地产业发展成效显著。但也要看到，西安市 房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳 定的宏观调控目标还有距离与建设国际性城市的目标追求还有差 距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。为加快城市住房建 设，尤其对以前危陋住宅的改造，解决城市部分居民的住房安全隐患， 改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政 府的民心工程。 本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。 区内除布置满足交通消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计 严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料的 推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视 觉效果。 另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类 十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑的开发高层建筑 与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气 工程先进适用的建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广 城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危 房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导 目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。 第三章市场分析 西安市房地产分析 年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看， 普通住宅涨幅在元之间，创西安历年涨幅之最。年 受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素的影响，上半年呈 现价滞量跌的形势，大多数项目出现无人问津门可罗雀的状况下 半年各项目使出浑身解数采取降价促销等措施，但收效甚微，整 体呈现价跌量滞的趋势。但随着国家实施宽松的财政和货币政策，西 安经济快速增长和城镇化的进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现 增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为 西安房地产市场特点与比较优势 就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判城市建筑风范。 本项目以现代风格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采 用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注 重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设 计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处 理，以强调建筑的挺拔感和建筑感。 建筑单体设计与功能 第章项目概况 项目名称 文艺南路号院危房改造项目 项目申报单位 西安市市区机关房产管理所 项目地理位置及现状 本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通区位优势 明显，是商家普遍看好的地块。现项目地址文艺南路号院有 八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。屋面为 般油毡防水屋面屋面板及楼层板均为砼预制空心板墙体为普通粘 土砖混和砂浆砌筑厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。目前 院内仍有户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。 但院内的八幢住宅楼已于年月日被西安市房屋安全鉴定中 心判定属级房屋，即危旧房屋。经西安市房屋安全鉴定中心现场对 院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题 院内地面下陷严重 地基基础老化，产生不均匀沉降 屋面防水层老化，漏雨严重 挑梁及阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露锈蚀 严重 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落硝碱 电线布置错乱老化严重 水管管道锈蚀漏水严重。 注鉴定意见具体内容详见附件西安市房屋安全鉴定报告市 房鉴字号。 项目建设的必要性 本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费的需求 住房是人们生活的基本要素之，也是当前城乡居民最为关心的 问题之。随着社会经济的发展人们生活水平的提高消费个性化 倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增 强。随着生活节奏的加快和年汶川大地震的发生，拥有个舒 适安全的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提 高人们的住房质量水平，是实现这愿望的必由之路。 目前西安市内住房价格偏高，对文艺南路号院内的居民来 说，没有足够的经济实力去购买价格昂贵的新住宅。西安市市区机关 房产管理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路 绿化覆盖率 总停车位个 地上停车位个 地下停车位个 项目总投资万元 财务净现值万元 财务内部收益率 投资利润率 投资估算与资金筹措 项目总投资万元，其中工程费用万元工程 建设其他费用万元，预备费万元。项目建设资金中， 项目单位西安市市区机关房产管理所以合作联营等方式筹集。 第二章发展规划和产业政策分析 发展规划分析 房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到社会生产生活方方面 面，事关国民经济如土地资源配置城市发展规划等和国计民生。 因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策 引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各 开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策， 服从城市统规划，遵守城市建设法规房地产售价受国家有关法规 政策调控等。 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业 更是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个房地 产开发决策者所关注的首要问题。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产 业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重 点领域服务业发展。优先发展与制造业配套提升制造业水平的现代 物流业软件业金融业商务和科技服务业加快发展产业关联度 大渗透性强的信息服务业文化产业旅游业和房地产业积极发 展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产 供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商 品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明服务功能完善 的综合社区积极发展工业商务及为其他行业服务的房地产业。同时西安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确 规定完善政府调控机制，规范市场行为，优化住房供应结构，积 极发展以居民住宅为主的房地产业，加快经济适用房普通商品房建 设，引导房地产业健康发展。加快廉租房制度建设，积极发展装饰装 修业，规范物业管理。加快保险会计服务法律服务管理咨询 信息咨询工程咨询等中介服务业的发展，培育中介服务知名品牌， 提升执业水平， 号院危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有 助于构建和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境，加 快城市化建设。同时本项目主要是解决原居民的住房问题，新建住宅 为中小户型，销售价格较低，也能够满足其他消费者的心理需求，创 造出价格地理位置建筑质量环境等优势，能够获得当地老百姓 尤其是原居民的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。本项目的实施是提升居民生活水平进程的需要 项目所在地属于西安市人口较多地区，项目的实施可以推进项目 所在区域的城市化进程。从本项目的实际情况看，近年来，随着经济 的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委市政府将按照国 家的相关要求，着力做大做强做优做美西安市，加快城市现代 化建设步伐。上述市委市政府的决策，将给本项目的开发带来千载 难逢的大好机遇。 本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能。项目工程的实 施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的 有力举措，具有综合的社会经济效益。 本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 本项目建设占有土地平方米，总建筑面积平 方米，容积率，建筑密度，住宅建筑层数为高层，绿地 率为，符合国家集约节约土地资源的政策要求。且项目实施后， 将为周边环境带来正面的影响，能够促进周边区域经济的发展。 综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此， 项目建设是可行的，也是十分必要的。 项目建设规模及建设内容 依照西安市的相关规划设计条件，拟进行的文艺南路号院危 房改造新建项目用地面积平方米，总建筑面积平 方米其中商业建筑面积平方米，住宅建筑面积 平方米，容积率，建筑密度，绿化率，停车泊位个其中地面停车位个，地下停车位个，主要包括栋高层 塔楼。具体内容详见附件项目初步设计图 配套市政设施情况 文艺南路号院改造项目属于危改项目。该地块属于西安市成 熟地块，周边供电电信自来水污水燃气热力等配套市政设 施管网齐备，项目小区开发已具备了有利的市政配套条件。 主要技术经济指标 项目主要经济技术指标表 序号名称技术指标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 商业建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 容积率 建筑密度打造 产品和组织营销，在产品打造以及营销方式上强化项目升值潜力。 实现区域内产品差异化，在差异化产品定位的基础上，整合 各项有效资源，实现项目的借势营销。 针对区域认知度不足的现实情况，进行体验式营销。 项目定位 项目方向定位本项目属于住宅用地，鉴于文艺路各类物业的供需关系，基于本 项目主要目标是进行危房改造，妥善安置原号院住户，并考虑到 项目临街，所以项目定位为带部分商业面积的住宅楼。 项目商业部分定位 文艺路商业的现状文艺路主要以布艺专业市场为先导带动了 区域发展，餐饮和娱乐也较大型化。 文艺路商业的业态分布中型商业家春秋茶叶批发市场布 艺