专家对项目进行了内部的评审讨论，并对研究方案进行了修 改补充，使研究方案更加完善充实，最终形成了旗舒居雅苑住宅 小区Ⅰ期工程可行性研究报告。 项目建设的必要性 是旗加快推进城镇化建设的需要 年市提出了核双圈发展战略，全力加快推进城乡 体化。核指市市区范围内的核心区双圈就是以五个旗县所在地为节点以五十公里为半径的半小时经济圈和城镇圈。核 双圈体化就是既要加快城市核心区建设，更要依城市的经济实 力和辐射带动力，加快发展农村经济社会各项事业，实现城乡体化 发展。 旗积极落实和融入市核双圈体化发展战略，城镇发 展定位为市的次中心城镇，城镇规模达到呼包鄂城市群内的新兴中 等规模城市，形成两轴四区带的城市格局，最终成为区域 公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。本 项目按照旗城市建设目标要求，建设地点靠近旗新区的核心位 置，是旗推进新区建设的重要项目。项目的建设有利于推动旗融 入市核双圈战略，促进本地区城镇建设快速推进，提高城市 道路管网通信电力等基础设施的水平，提升旗城市服务能力， 对旗实现城镇建设目标具有重要意义。 是旗提升城市承载力的需要 随着旗经济的快速发展，旗城市核心凝聚力也得到极大提 升，外来投资商和务工人员迅速增加。目前旗基本人口为万 人，其中镇为万人，再加上众多的外来人口，城市承载力能力 明显不足。旗充分利用自治区沿黄经济带大发展时机依呼包 鄂经济圈的辐射影响力，全面推进城镇化建设。本项目的建设，能 解决人口增长对住宅商业基本的要求，使旗城镇框架进步拉开， 城镇范围进步扩大。促进旗基础设施水平不断提高，促使城镇功 能更趋完善，城市承载力不断增强，为地区经济和社会发展奠定更加坚实的城镇基础。 有利于提升城市品位，提高人民生活水平 按照旗强化基础完善功能提升品位彰显特色关注人 文，着力打造小而抵旗年建成通车的呼准铁路经过 旗，将为旗的发展创造更为便捷的条件。 航空市白塔机场距旗小时多的路程，距拟新建机场半 小时的路程，有通往国际国内多条航线，四通八达。 邮电通信 邮电事业发展迅速，已实现了长途电话自动化，可直拔全球各地。 用户还可申请办理数字化业务图文传真移动电话及智能业务等，第章总论 项目概述 项目名称旗舒居雅苑住宅小区Ⅰ期工程 建设性质新建 建设地点 位于旗镇，北靠克大街，南临盛唐路，东至健康路，西 至规划建设的城市支路。 建设规模及内容 项目用地面积，建筑面积。建设内容包括楼 楼楼共栋住宅楼。其中楼楼 楼楼楼楼楼 楼楼楼楼。各 楼栋层均为库房，二层及以上为住宅。总户数户，库房个。 小区硬化，建设道路，绿化。 总投资及资金来源 项目总投资万元，其中固定资产投资万元，流 动资金万元。资金来源为自筹。 建设年限年年。 建设单位概况 内蒙古天和房地产开发有限公司是家自然人投资成立的专门 从事房地产开发销售物业等体的综合性房地产开发公司。公司 成立于年月，地址位于市赛罕区新华东街长安金座栋号，注册资金万元人民币。公司下设财务部综合部工程部 销售部等，形成项目从规划设计到施工监理销售的工作流程。公 司现有职工人，高级工程是人，注册会计师人，中级会计师 人，注册建筑师人，中级工程师人，初级工程师人，中 级经济师人，中级统计师人，系统操作员人，售楼人员余 人。 内蒙古天和房地产开发有限公司先后与市回民区人民政府签 订协议，投资开发位于市回民区攸攸板镇攸攸板村的天和雅居 项目，旗镇光明大街丁香水溪住宅小区项目，克大街南 泊岸华庭住宅小区项目。目前开发的建设的各项工作均有序地推 进中。 内蒙古天和房地产开发有限公司将本着以质量求生存，以信誉 求发展，真诚服务社会的企业宗旨和团结进取，开拓创新，优质 高效，勇攀高峰的企业精神，在激烈的市场竞争中，诚信经营稳 步发展，为企业的健康和持续发展打好基础。 报告编制依据和范围 可行性研究报告编制依据 发展改革委员会投资加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。 精心安排施工，确保工期质量投资控制目标的完成。第二章项目提出的理由过程和必要性 项目提出的理由 本项目是在旗经济实力不断增长下，城镇化快速推进，人口迅 速增加，人们对城镇发展水平要求越来越高的前提下提出的。 城镇化水平的高低是衡量地区经济社会发展的重要指标，同时经 济社会发展又和城镇建设相辅相成。方面，经济建设能够推动城镇 建设快速推进。十二五以来，旗经济实力得到了进步提升， 人民生活水平不断提高，人们开始注重生存的外围环境，追求更高品 质的生活水平，对城市的综合功能升级城市品味提高的要求越来越 迫切。经济发展除了为城市建设提供了足量的市场需求外，还为社会 建设所需的机械设备物资开采运输加工等发展提供了保障，推 动了社会城镇建设。另方面，城镇建设能促进地区经济发展。城镇 化大建设有利于提升旗城市品位，提升城市经济政治文化的凝 聚力，不仅能改善城镇基础设施条件，为人们提供宜居的居住环境， 还能改善人们的消费环境，有利于本地区形成小商圈和融入外部大商 圈，为经济增长增加助力。 旗围绕经济建设，快速推进城镇建设。旗提出了年的城 市发展规划市旗城市总体规划年。规划经 过年的城镇建设，将旗发展成为市的次中心城镇，城镇规模 达到呼包鄂城市群内的新兴中等规模城市，形成两轴四区带 的城市格局，最终成为区域公路的交通枢纽，新兴工业城市，特色旅游城市和生态宜居城市。十二五期间，旗将主要建设平 方公里核心区，重点发展平方公里新镇区。新镇区的建设区域主 要位于旗镇。镇按照旗镇城区控制性详细规划东扩 西改南联北控的发展思路进行空间布局，未来将建设成为旗 行政和商业中心。 在政策导向明确市场条件成熟的前提下，内蒙古天和房地产开 发有限公司审时度势，提出了在旗镇建设舒居雅苑住宅小区项 目。 项目提出的过程 年月，内蒙古天和房地产开发有限公司委我公司对舒 居雅苑Ⅰ期工程展开系统论述，并编制项目可行性研究报告。接受建 设单位委后，我公司组成了项目编制小组，并派有关专业技术人员 进项目可行性研究报告指南 发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参数 第三版 内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 旗国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 市克城市总体规划年年 国家和地方有关规程规范政策及条列等 建设单位提供的其他有关资料及数据 建设单位可行性研究报告编制委书。 可行性研究报告编制范围 根据委单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行 了分析研究 项目建设的必要性研究 场址选择市政配套设施及规划设计方案 建设内容建设规模建设标准 组织机构与人员编制 消防安全环境保护与节能 投资估算建设进度及资金筹措 结论及建议。 主要技术经济指标 技术经济指标见表。 表技术经济指标表 序号项目单位数量备注 技术指标 用地面积 建筑面积 容积率 绿地率 户数户 库房个 硬化 道路 二经济指标 总投资万元 建设投资万元 流动资金万元 销售年限年 年均营业收入万元 年均总成本费用万元序号项目单位数量备注 年均营业税金及附加万元 年均利润总额万元 年均所得税万元 年均税后利润净利润万元 年均盈余公积金万元 投资利润率 投资利税率 财务内部收益率税前 财务内部收益率税后 财务净现值税前万元 财务净现值税后万元 全部投资回收期税前年 全部投资回收期税后年 盈亏平衡 结论与建议 结论 本项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造价 较为经济合理，资金来源有保证。项目的建设，不仅能满足旗城镇 发展人们居住的需求，还能美化亮化旗城镇，提升城市道路 管网等基础设施水平，使城市品位得到进步提升。同时，项目的建 设能使旗加强对旗工业园区的服务与管理水平，推动县域经济发 展，具有显著的效益。项目在工程技术上是可行的。 本报告认为，本项目具有可行性。 建议 康路。 项目区交通四通八达，依旗现有公路交通路网，可连接临近 的公路干线铁路航空，连通全国各地。 配套设施优势 新镇区在未来建成后，配套设施完善齐备，除小区自身服务设 施外，北侧克大街为商务办公区商业步行街东侧为旗中， 东南侧为商住区西南侧为旗医院。南侧有幼儿园小学。劣势 项目距离老城区较远，缺乏必要的市政公用设施配套，需 要在住宅产品设计中着重考虑小区级公共设施的配套设计。 项目区域周边建设总体进程不，整体视觉形象不直观。 在段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势，将对项目的销售产 生定的影响。 新城区处于发展初期，人口聚集规模较小，当前市场消费 能力较弱。 机会 当前旗房地产处于房地产发展的初级阶段，大部分建设 风格社区环境配套条件仍不成熟，使本项目的错位发展存在机会。 年房地产二手房转让所得征个税的政策，抑制了 二手房的销售，为新建项目带来了众多的消费人群。 挑战 本片区用地为沙质土壤，要通过规划设计，培育好生态防 护林地，公共绿地，在打造景观的同时避免扬尘现象的出现。 如何通过住区整体布局和建筑单体