和城市建设快速发展。承建公司也可从中获得合 理的投资回报，具有双赢的效果。项目的建设是可行的。 第二章项目业主与法定代表人 企业概况 四川省达州四方房地产开发有限公司简称四方公 司，其前身为达州市广厦房地产开发有限公司，是年 月成立的有限责任公司，具有独立的企业法人资格，公司 注册资金万元，注册号，公司地址 达州市通川区朝阳东路号。 四方公司的经营范围房地产开发五金交电化工 产品建筑材料批发零售 公司现有员工人，其中高级管理人员人，高级 工程师人，工程师人，会计师人，经济师人，其 它有职称的技术人员人，公司有大专以上学历员工占。 四方公司以诚信务实创新竞争高效的经营理念和依法经营，互利互惠，共谋发展的企业形象。全 力投入达州市现代化城市建设，改善人民居住环境生活环 境的开发与经营活动取得了良好的开端和社会效益。四方 公司是较早进入达州市房地产行业的企业，在坚持以质量 求生存，靠信誉求发展，向管理要效益进取发展中，取得 了较好的开发业绩。都市花园公寓楼项目的开发，在达州市 已创出了较高的品牌知名度，在达州市房地产行业具有定 的竞争力。公司严格按照股份制企业和公司法规范运作， 经营范围和开发项目符合国家有关规定，具备房地产开发资 质，公司现有管理和技术人员配备，能满足该项目开发经营 要求。都市花园公寓楼前期工作已具规模，具备持续发展的 条件。财务状况逐年趋好，资产结构合理，具备定的贷款 偿还能力。 在都市花园公寓楼的开发中，公司主要采取自筹方式筹 措开发资金，实行分期预收房款滚动开发的原则。鉴于目前 房地产开发形式逐年向规模化经营发展，公司充分重视加强 与银行的合作，采取银行贷款解决部分开发启动资金，以增 大项目开发规模，缩短开发周期，尽快使企业发展壮大，全现浇框架剪力结构，剪力墙 抗震等级二级，框架抗震等级三级，楼盖采用现浇梁板系统， 基础为全开挖箱型基础。 给排水设计地上至四层由城市自来水管网直接 供水，五层以上采用水泵和层顶水箱联合供水，最高日用 立方米。商场内设置防排烟系统，公共场所均设置自动报警 及应急消防系统。污废水采用先进工艺进行净化处理后排入 城市污水管道屋面以及阳台雨水排入城市雨水系统。 电气设计电源由花园公寓变压器采用电缆引至地 下室配电房，配电方式为放射式。消防负荷包括消防电梯 消防水泵消防控制室正压风机排烟机等采用二路供电。目录 第章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„ 第二章项目业主与法定代表人„„„„„„„„ 第三章项目的提出和建设的必要性„„„„„„ 第四章项目建设条件„„„„„„„„„„„„ 第五章工程设计„„„„„„„„„„„„„„ 第六章市场分析与预测„„„„„„„„„„„ 第七章建设进度„„„„„„„„„„„„„„ 第八章投资估算与资金筹措„„„„„„„„„ 第九章财务效益评价„„„„„„„„„„„„ 第十章结论„„„„„„„„„„„„„„„„ 附表目录 附表经济评价指标汇总表„„„„„„„„ 附表二固定资产投资估算表„„„„„„„„ 附表三投资使用计划与资金筹措表„„„„„ 附表四借款还本付息计算表„„„„„„„„ 附表五营业收入税金及附加估算表„„„„ 附表六总成本费用估算表„„„„„„„„„ 附表七损益表„„„„„„„„„„„„„„ 附表八现金流量表„„„„„„„„„„„„ 达州市通川区火厂坝旧城改造 兴建都市花园公寓楼开发项目 可行性研究报告 第章总论 项目名称都市花园公寓楼建设项目 二项目性质达州市城市形象重点基础设施建设 三项目地点达州市通川区大西街与红旗桥交汇处的火厂 坝 四项目规划及开发面积 项目总占地平方米亩，其中都市花园 楼工程占地平方米亩，拆迁安置房占地 平方米亩。建筑总面积平方米花园公寓楼开发项目是集商业居住为体的城市综合建筑群体，该工程的开发建设应兼顾社会效益经济效 益环境效益，充分发挥黄金地块的社会和经济价值，拓展 城市空间，提升达州市的城市形象，方案设计遵循以下原则 合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地，交通 组织顺畅便捷，减少人流车流的相互干扰，减轻城市交通 压力，加强广场绿化的建设，形成有特点的绿化体系 和广场空间，使之成为城市的有机组成部分，并能进步提 高该地区的城市环境质量。都市花园楼的功能分布负层 至三层为商业用房，负二层为设备用房，层为物业管理 用房，负三层为地下停车场，号塔楼层号塔 楼层为住宅房拆迁安置楼的功能分布二层商 业用房，三至十二层住宅房。 三投资估算及资金来源 本项目为四方公司投资建设，其建设投资范围包括土建 工程装饰工程安装工程，室外工程，给水及生活污水排 水等工程的投资。 项目总投资 经测算项目总投资万元，其中建筑工程安装 费用万元，总平面配套设施费万元，土地 购置费万元，建设工程其他费用万元，基本预备费万元，建设期利息万元。 资金筹措 业主自筹资金万元，其中自有资金万 元购买土地材料费等，销售转入万元申请银 行贷款万元。 五结论意见 通过对该项目的分析研究，我们认为项目符合总体规 划，有利于加快达州市城市现代化的建设步伐。项目计划申 请银行贷款万元，年左右即可偿还银行贷款。项目 在整个经营期可实现税后利润万元，投资利润率为 ，投资利税率为，税后财务内部收益率， 财务净现值万元，投资回收期年含建设期， 财务评价指标较好，该项目具有较好的开发前景和良好的投 资回报，项目的建设是可行的。 达州市处于我国西部大开发的前沿部位，北临陕西南 临重庆，是四川省重要的交通枢纽，贸易集散地。受成都经 济圈重庆经济圈和长江经济带的影响，在川东经济发展中 具有明显的区位优势。达州市的地理位置人口状况人气 和商气仅次于绵阳德阳，从消费水平来看，在中等城市处 于前列，城市经济和城，其中都 市花园楼建筑面积平方米，都市花园楼商业建筑面 积平方米，住宅面积平方米，设备用房面积 平方米，物业管理用房面积平方米，地下车库面积平方米，合计平方米拆迁安置楼建筑面积 平方米，其中商业建筑面积平方米，住宅面积 平方米。 五项目法人概况 单位名称四川省达州四方房地产开发有限公司 二法定地址达州市通川区朝阳东路号 三经济性质国有 四法定代表人王兴财 五注册资本金万元资质证注册资本 六企业类型有限责任公司 七经营范围房地产开发五金交电化工产品 建筑材料批发零售 七企业资质房地产开发二级资质证 六项目承建 本项目由四川长城建筑材料集团承包施工。 七可研报告的编制依据和研究范围 四川威权财讯项目管理咨询有限公司受达州市四川省 达州四方房地产开发有限公司以下简称四方公司的委 托，负责对其开发的达州市通川区火厂坝旧城改造兴建都市 花园公寓楼开发项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设的必要性达州市房地产开发市场分析 建设内容和规模工程建设方案投资估算与资金筹措借 款偿还能力分析风险分析等。 八可研报告概要及结论意见 项目建设的必要性 达州市处于我国西部大开发的前沿部位，北临陕西南 临重庆，是四川省重要的交通枢纽，贸易集散地。中共中央 提出的实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系 经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现 共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。花园公寓楼 项目的建设正是朝着这个目标奋斗前进的。花园公寓楼项目 的建设和实施具有十分的重要意义，主要反映在都市 花园公寓楼开发项目是城市建设快速发展的需要，城市 现有街道狭窄亟待改善和改造的需要，城市人口急剧增 长逼切需要加大城市规划建设力度，城市改造和基础设 施建设是西部开发战略部署的需要，因此，确立本项目的建 设，既是十分必要的也是非常紧迫的，该项目的建设是完全 必要的。 二建设内容及规模 都足的压力也进步加大。为解决这些矛盾和美化城市面 貌，给市民营造个健康舒适的工作生活环境，从根本上 解决火厂坝带旧城区的脏乱差现状，确定开发该项目已迫 在眉捷。 四城市改造和基础设施建设是西部开发战略部署的需 要 达州市地处天府之国的东部，是四川省东出西进的东大门，也是公路铁路的交通枢纽区域。由于地域位置优 势和交通发达条件，给达州市带来了经济发展的机遇和有利 前景。 城市改造和基础设施建设是我国的项基本国策。近年 来，国家对城市改造和基础设施建设的要求力度不断加大。 特别是当前国家实施西部大开发，生态环境城市建设基 础设施建设被列为西部开发的重中之重。要让达州市发展进 入四川省乃至全国中等城市的前茅，成为西部开发的重点城 市，加强城市规划和基础设施建设是优先发展的目标。为此 市政府确定了强工业兴市场建城市奔小康的工作 重点，并统协调以系列优惠政策，全面推进达州市城市 建设的发展。 该项目立项批文土地使用证建设规划许可证施工 许可证预售许可证已办理完毕预售许可证政府已答应准 予颁发审批手续齐全。 综上所述，我们认为都市花园公寓楼项目有效地推动了 城市规划建设步伐，对促进达州市人民居住消费水平的提 高，节约用地，改善城市面貌改善环境和交通拥挤堵塞， 完善市政基础设施，增加城市发展动力具有重要的作用，同 时还增加了就业机会。项目建成对达州市社会经济发展和四川西部大开发影响重大。因此，确立本项目的建设，既 是十分必要