物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。 商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。 缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代 化多功能的大型购物中心。 结论商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致 商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。 市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。因此，在本项 目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另 方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分 适应市场需求。 项目实施的进度计划 本项目建设的横道图如下所示 时间 工程名称 第年第二年第三年第四年 期 前期工程 第 阶段 基础工程 主体及 安装 装修 第二 阶段 基础工程 主体及 安装 装修 室外工程 二期 前期工程 第 阶段 基础工程 主体及 安装 装修 第二 阶段 基础工程 主体及 安装 装修 室外工程 目录 第章总论 工程概况 编制依据 项目效益与主要技术指标 主要结论 第二章市场分析与预测 投资环境分析析 市场现状分析 市场供需预测, 市场需求分析 市场供给分析 分析 优势 劣势 机遇 威胁 项目初步定位 第三章项目选址与建设条件 厂址选择 建设条件 第四章建设规模及内容 建设规模 建设内容 第五章建筑方案与辅助工程 建筑方案 辅助方案 第六章项目的实施进度安排 项目前期工作安排 项目建设阶段计划安排 项目进度安排的依据 进度安排原则 分阶段开发的原因与目的项目实施的进度计划 第七章环境保护安全消防与节能 环境影响与保护 劳动安全与消防 节能 第八章项目总投资估算与资金筹措 项目总投资估算的依据 项目总投资估算的原则 项目总投资估算 资金筹措与融资方式 第九章项目组织管理 组织管理 建设项目的保障措施 第十章工程招投标 编制依据 招标情况 第十章财务评价 财务评价基础数据的测算 盈利能力分析 静态盈利能力分析 动态盈利能力分析 清偿能力分析 评价结论 第十二章不确定分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 第十三章结论及建议 结论 建议 第章总论 项目概况 项目名称海西州天俊县藏式商业条街建设项目 项目主管部门天俊经济和发展改革局 项目性质新建 项目地点青海省海北州祁南部，铁路在县境内 全长公里，设有江河天棚天竣南山二郎洞五个火车站， 国道在境内全长公里，交通十分便利。天峻县辖个镇 个乡新源镇木里镇江河镇苏里乡龙门乡舟群乡智合 玛乡快尔玛乡生格乡阳康乡。全县下辖个乡，个牧委 会全县国民生产总值万元，牧业产值万元，工业产值万元， 乡镇企业产值万元。 天俊县商业街览表个 名称功能特色地址备注 电子专业街类电子类音像类产品雁塔路区域型 综合商业街综合商业东大街区域型 咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐德福巷社区型 古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品书院门社区型 电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物电子城社区型 餐饮专业街饮食娱乐南二环区域型 通讯产品条街手机通讯产品和器材尚朴路区域型 清真食品专业街清真特色食品干果糕点北院门区域型 图书专业街书籍文化用品东六路社区型 水产品专业街海味水产特色食品炭市街社区型 市场现状 商业市场发展现状 商业中心分布 现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，商业街人气旺 盛，是天俊县的商业核心，但商业环境差，业态组合功能结构不合 理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单，业态组 合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统规划，故人气不旺。 经营模式 天俊县直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街 区为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水 平的提高，商业步行街作为种全新的商业模式，以其最大的商业价 值和替身城市内涵的重要作用，正成为世界商业发展的个新趋势， 直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。 高端消费方式 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后， 纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型 精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型 纸制品专业街各类纸品后宰门区域型 电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型 餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东连县 项目负责人 编制依据 法律法规 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国消防法 国家节能技术大纲 中华人民共和国招标投标法 建设项目环境保护管理办法 建设项目环境保护设计规定 二其他 青海省藏区商业街建设规划 投资项目可行性研究指南 建设项目选址意见书 建设工程规划许可证 关于申请天俊县藏式商业条街建设项目用地预审的函 祁连县发展改革局关于编制天俊县藏式商业条街项目可行 性研究报告委托书 国家及青海省有关技术规范和标准 项目业主提供的有关资料。 主要技术指标 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户 群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务 评价指标如下表见下页。 表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点 主要结论 结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位， 拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下 页。 表主要财务数据及评价指标表 序号名称单位值 财务数据 总投资万元 总销售收入万元 销售税金及附加万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 项目内部收益率 静态投资回收期年 动态投资回收期年 资本金财务净现值万元 资本金内部收益率 借款偿还期年 盈亏平衡点 第二章市场分析与预测 投资环境分析 天俊县经济发展状况 天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部，西北部与 甘肃省交界。青藏铁路和国道横穿县境圈，提升天俊县城市品 位的标志性代表性项目。本项目的客户群体面向政府机关工作人员，游客教师 医生私营业主企业管理人员以及周边县市。 第三章项目选址和建设条件 场址选择 地点与地理位置 本项目位于 场址优势 地理位置便捷 商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可 以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。 区位条件优越 城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本 依据。区位条件影响城市功能相知的确立和城市总体布局的规划设 计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。项目位于 天俊县交通主干道，具有优越的人流交通流优势。 建设条件 区域概况 天峻县位于青海省东北部祁连山南麓，青海省海西蒙古族藏族自 治州境东北部，青海湖西北侧，西北部与甘肃省交界，属青海省海西 蒙古族藏族自治州管辖，是海西州主要的牧业县之。地理位置介于 东经之间，北纬之间，全县 总面积万平方公里，占全省总面积的，其中天然草场和宜 建人工草场万亩，占总面积的退化黑土滩和风沙地 万亩，占总面积的冰川和水域万亩，占总面积 的。全县最高海拔米，最低海拔米，相对高差近 米。县城新源镇海拔米。全年无绝对无霜期，农作物不宜 成熟，畜牧业是全县的主导产业。总面积万平方千米。年末 总人口万人。以藏族为主，占总人口的，还有汉蒙古回 等民族。县人民政府驻新源镇，距州府驻地千米。邮编。 代码。区号。拼音。 地处青藏高原东北端的祁连山中段南部地区，高山纵横，山脉呈 东南西北走向，以山地为主，高