场 产品业态分布 楼层产品业态服务业态 不见不散餐厅吉野家，中复电讯，面爱面 ，正味，首都时代电影院 女装冰激凌星巴克 女装赛百味美容美发 服装折扣店川菜馆 服务业态客户主要依靠楼上写字楼客户，写字楼内的大量驻扎机构对楼下人流有 很大支撑，其餐饮生意火爆，服务好。服务业态租金均价元天含物业 管理费，服务业态可以流水倒扣，约为，首都时代广场对产品结构进行调 整，预计明年调整为美美百货。 个案五街 服务业态 游戏厅 溜冰场 影院未开业 水吧个，同经营者麦吉柯主题魔术店 食档天府豆花食档呷哺火锅 美容美发 租金从元天，租金较高，其游戏厅和青年服装业生意好，室内广告 设计有特色。商户约户，租金元天，地下有运动主力店，娱乐 包含全天演播台，地下二层生意较好，地下三层部分冷清。 个案六西单明珠 楼层产品业态 汽车城电脑城 化妆品饰品日用百货珠宝小家电摄影器材婚庆玩具美甲 礼品等 女装时装休闲装民族装 男女装牛仔系列童装布艺 鞋箱包针织品 韩国城箱包美容美发手机 食街 市场共个摊位租金元天首层标准摊位平米饰品类， 租金月，营业额流水每天元不等服装箱包标准摊位 ，租金月，营业额流水天，西单明珠对外水吧食档 个，铺位，月租金不等整体市场定位产品为中低档，适 合大众市场经营良好，无摊位可另租。 个案七西单华威 楼层业态 精品服饰珠宝首饰美容院女士正装休闲服装中式服装皮衣钟 表 动感地带韩国城美甲礼品饰品音像毛绒玩具贴纸照运动休 闲 时尚服饰流行服装针织内衣牛仔系列床上用品健身泳衣淑女秀 照 北京攻略欧美风情年总投入 租金万含物业费半年总收入 装修万押金万户 计 招商万租金万 养市投入万 管理费用万 合计万年度总毛利万 项目总结综合而言，将西单华泰商业广场百货改造成市场业态中的中高档次， 符合现西单商圈发展的规律，而且其作为市场也符合市场建设的几要素，该项目 西单商圈概述 西单商业区南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长米，以西单北大 街为轴线东西进深米，占地公顷。因东西边界由各项目的纵深决 定所以呈非直线型的空间区域。西单商业区作为北京市延续至今具有悠久历史和 深厚文化底蕴的商贾云集之地，与王府井大街，前门大栅栏，并称三大传统商业 区。在广大消费者心目中是商业经营的黄金地段，更是首都经济繁荣的象征。时 至今日，作为北京市和西城区城市经济支柱，以及现代化经济形象的代表，西单 商业区的建设和发展，始终是政府和市民所关注的焦点。 西单商业街形成于明清时期，建国后得以迅速发展。该中心以经营中高档商品为 主，基本形成了集购物餐饮休闲娱乐健身文化办公旅游会展 等功能于体的国际水准的现代化商业区。目前商业规模总体经营面积约 万平方米，年销售额亿元，日客流量达万人次，在北京市商业格局中具有 举足轻重的地位。 二西单商圈现状 西单商业区的历史沿革 据有关文献记载，明清时期，政府衙门的采办多以西单为主，推动了该地区商 业的发展。经过六百多年的发展，西单已经闻名遐迩。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,西单商业区历史发展的四个阶段 萌生期五十年代末至六十年代西单商业区的形成开始于五十年 代末。新中国成立之后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展，随着长 安街的开发建设，以及城市人口的大量西移，西单商业区开始步步的发展并繁 荣起来。 形成期六七十年代经过公私合营，北京市商业网点布局由小 多密变成了大稀少。此情况下，西单很快形成集零售业餐饮业 服务业和修理业于体的经营种类相对齐全供应品种相对丰富的广大市民生 活可以依靠的市级商业中心。与前门王府井构成京城三大市级商业中心。 发展期年改革开放后的十余年金为层万摊位，层 万摊位，招商价格普遍偏高，尤其是押金金额，商户对此颇有微词。 产品定位 新代商场定位为集购物餐饮休闲娱乐等功能于体，提供站式服务的 全新小商品零售市场。 客户定位主要针对的目标消费群体为岁之间的年轻时尚族。 新代项目分析 优势是地处西单商业中心地带，西单的日均人流量为万人次，商业位置显著 因对面的西单明珠市场和西边华威市场的带动，区域市场租金水平已有提高地 下层的为地下车库，车位量充足。劣势是市场主入口有三个，但只有南门方 便出入，北门和东门因穿行不便而削弱购物的人流量本案的制定的租金水平偏高，增加养市期间经营难度其外立面仅有南侧具有展示面功能，展示面少市 场内部装修档次低无特色招商混乱，不规范。 个案二西单赛特 业态分布 楼层业态 渝信川菜 床上用品数码产品 休闲男装运动服饰耐克阿迪达斯等 品牌男装西裤衬衫夹克等 成年女装保暖内衣 女装 化妆品眼镜钟表 女鞋男鞋 生意清淡楼层单层面积狭小 个案三中友百货 产品业态分布 楼层业态服务业态 各式美食多功能厅电玩城游戏厅食档 手机专卖数码家电特卖场移动营业厅 牛仔装休闲服饰童装玩具家居用品小家电流行女装休闲包时尚表区 职业女装内衣睡衣孕妇装服装搭配屋 淑女名店传统服饰配饰 男士精品正装休闲装精品表区 化妆品珠宝名表男女鞋星巴克元绿回转寿司 运动服饰运动器材户外装备箱包国际速食店季诺意式休闲餐厅 麦当劳肯德基和合谷 美发超级市场健身俱乐部停车场 经营好经常举行活动整体规模大中档产品丰富吸引客群主要为年轻人 西单商圈的百货业中中友经营情况最好，对外报价流水倒扣，个平米 的档口日流水最差为元，最好时达万元。 楼层产品业态分布服务业态 超市科技生活馆手机药店茶店肯德基 靓力都会馆化妆品珠宝女鞋哈根达斯 少女时尚馆服装牛仔饰品星巴克 时尚流行馆美发美甲个性服装淑女装贝塔斯曼 淑女馆女性内衣睡衣针织品羊绒饰品必胜客欢乐间，商品的丰富，流 通的活跃，使西单商业区迅速发展起来，商品品种丰富，服务项目齐全，此期间 区政府对东侧进行了改造，使硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，促使了西 单商业区的繁荣。 整体规划建设期年以后随着西单地区城市改造的展开，实 现了由传统商业区，向现代商业区的转变。实现了由单商业业态向多种业态， 由单交通干线，向多元立体化交通系统，由单购物场所向精神文明载体建设 的转变。 西单发展趋势 按照目前市政府北京市商委和西单商委的规划，未来五年内，西单商业街商业 设施扩建工程投资将超过亿元，新增商业面积万平米。目标是把西单建 设成为商业气息更加浓厚的现代化商业中心，再塑西单商业街的金字招牌。未来 的西单将向四个方向发展，也就是未来西单的定位，即年轻西单文化西单休闲西单和假日西单，把西单改造成个全新的集购物休闲娱乐于体的 站式服务地区。西单商圈各家大型商场，各自只要市场定位不同，细分了目标消 费者，就可以各自服务着不同层次的市场，并共同组成了西单的立体化商圈。 三西单商业特色 个案分析 个案新代商场项目概况物业各项经济指标 位置地处西单商业中心，西单明珠北面，华威的东侧，广州大厦的西边，与西 单明珠仅有内街堂子胡同相隔。 建筑面积万平米 内部布局 地上层至六层为小商品特色大卖场及时尚精品屋 地上层大众餐饮食街 地上层鹅掌门 地上层 地下层飞特餐饮中心新生代甜品经典方味茶餐厅千万里中式快餐 配套设施 部扶梯部直达客梯部货梯集中式中央空调 项目业态分布 层饰品化妆品美甲音像制品贴纸照十字绣 层办公用品工艺礼品毛绒玩具手机美容钟表眼镜小家电钱包丝巾字画像框体育用品 层前卫少女装 层时尚丽人装牛仔装 层男装童装针织品内衣袜子裤类家居装饰 层鞋箱包 层食街 层美容美发 产品功能分布分割铺位面积 主力铺位平米，单个铺位最大平米，最小平米，至层，每层个 铺位，每层约平米，共计个左右的铺位。 招商价格 最低元天平米，最高元天平米，押同时，地铁 口也设立于此，使整个西单商圈北移，加速区域商业发展 租金低由于西单华泰商业广场百货经营不善，其租金已降到很低，已降至 元天以下使用面积，而目前西单区域市场的租金使用面积均在元 天以上，项目租金提升空间巨大 虽然项目偏离主流中心区，但具有商业街的门户位置，拥有门户效应 项目具有强大号召力和标志性，对无形资产的影响力大 西单日益形成全北京全国的青年人时尚街区中心，发展潜力巨大 全部采用租赁关系，易于商户管理 劣势分析 项目地理位置略偏离目前西单商圈的中心区，位于商业街最北端 西单商业街缺少系统规划项目位置认同度低，市场培育周期长 项目与西单商圈中心区域难以形成差异化，需要加强综合运营能力 市场的认同过程与培育期需要大量的广告投入 人流不易到达，偏离中心区，区域主流消费人群通过乘坐地铁和公共交通而 来 项目对面在建大型商业项目工期年，短期对人流影响严重，同时存在噪音 污染。 机会分析 西单商圈的发展潜力巨大 东单东四区域的没落，导致青年时尚购物群加速向西单汇集 现阶段市场租金与该项目目前租金之间利润空间大 市场采用完全租赁的形式，有利于商户的统性 威胁与难点分析 市场为年轻群体服务类，必须形成自身特色，如何解决市场定位时产品差异 化问题 项目整体服务业态的引进和相应服务业态的管理 市场招商开业养市多个环节的综合运营能力 养市过程需要达到消费者对产品认同和商户形成对市场的有效