估算开发后的房地产价格 估计建筑费专业费利息税费租售 费用和开发商应得的利润 求地价 运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价般分两个层次，即全部投资的财务效果评价和自有权 益资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部 借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资 资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化 了的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案 间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行 的同时，进行方案的选优。 自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条 件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考 察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力 的分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投 资者的盈利能力等。 在本宗地评估报告中，选经计算，万元 风险标准偏差 净现值变异系数 计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水 平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理的范围 之中。 项目综合经济评价与建议 项目综合经济评价 上述财务效益评估的结果说明，本宗地作为面向高端客户的豪宅开发用地是有较 好投资前景的。但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商的融资高 端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。且该地块 目录 研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地基本情 况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地块投资价值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 剩余法求地 价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价„„„ 研究依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地最佳利用方式构思„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地总体规划方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 最佳开发建设方案设 计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地地价测算„„„„„„„„„面积为 平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅 平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定 幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年 期年，自年月日起到年月日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。 涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法 属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双 方各承担。 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正 常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。 对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。 综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地 价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后， 将进入高风险区，投资者需慎重考虑。 表宗地投资财务效果指标 项目地价为万元地价为万元地价为 万元 投资利润率 税后利润万元 内部收益率 财务净现值万 元 投资回收期静态年 投资回收期动态年 研究方法 剩余法求地价 „„„„„„„„„„ 地价之外的成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 销售收入测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 地价成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目盈利能力分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 税金计 算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 损益 表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 宗地现金流量表与动态盈利分 析„„„„„„„„„„„„ 项目不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目盈亏平衡分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 敏感性分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 概率分 析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目综合经济评价与建议„„„„„„„„„„„„„„ 项目综合经济评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 有关说明及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 附表附图 附表宗地地价测算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附图项目概率分析 图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 研究结论 宗地基本情况 宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土单 位万元 建设经营期合计 序号项目 销售收 入 销售税金及附 加 营业 税 城市维护建设 税 教育费附 加 防洪工程维护 费 交易管理 费 印花 税 土地增值 税 表损益 表单位万元 序号项目合计 销售收 入 总成本费 用 利润总 额 所得 税 税后利 润 盈余公积 金 可分配利 润 表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元 序号项目建设经营期 现金流 入 销售收 入 其他现金流 入 现金流 出 建设投 资 土地增值 税 销售税金及附加 净现金 流 累计净现金 流 折现现金 流 累计折现净现金 流 评价指标 财务内部收益率 投资回收期静 态 投资回收期动态 表财务效果指标比较 项目地价为万时地价为万时 内部收益率 财务净现值万元 投资回收期静态年 投资回收期动态年 项目不确定性分析 盈亏平衡分析 假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可 价再下降，则财 务净现值小于零，出现亏损。 地价售价变动对财务内部收益率的影响 地价上升时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降 当地价上升至时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率， 到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益 率。 售价下降时，项目的财务内部收益率已下降到，不能满足预期的基准 收益率。 地价售价变动对投资收益率的影响 当地价上升时，项目的投资利润率将下降至，已不能满足预期的投 资利润率。当售价下降时，项目的投资利润率也将不能满足预期的投资 利润率要求。 从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相 比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格的变 动数值等于全部投资的净现值变动值。 对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态的投资收益率来说，售价是更为敏感的因素。 除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值 得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降， 投资回收期将延长外，还会加重资金的使用成本。而销售率低下，即意味着投资 资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。 概率分析 为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。 ，当销售率为时，宗地全 部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较小。 本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险较高。 敏感性分析 影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成 本的高低建设经营期的长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因 素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。因而， 本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标，和投资利润率，分 别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指 标的影响。计算结果详见敏感性分析表。 表项目敏感性分析表 全部投资基准方案地价变动售价变动 升降幅 度 升降幅 度 投资利润 率 投资利润率升降幅 度 由表中数据可得 地价售价变动对财务净现值的影响 当宗地价格上升到时，项目的净现值等于零，到达临界点。此时，如果地 价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至 时，该项目的财务净现值等于零，达到临界点，此时，若 研究依据 香蜜湖宗地规划指标 国务院发展研究中心数据库 广东省房地产统计年鉴 广东省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存贷款利率 广东统计年鉴 搜房网相关数据 中国人民银行号文件 广州市建安工程定