年国家公布的中国城市综 合经济实力强中，武汉名列第六。年，武汉市国内生产总值 达到亿元，按可比价格计算，比年增长。经济运行质 量提高，全年实现财政收入亿元，同比增长，占国内生产 总值的比重为本。自年以来，武汉经济发展驶入快车道， 全市国内生产总值连续保持两位数增长，高于全国全省平均水平。 经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事 业全面进步，实现了十五计划的良好开局。得天独厚的地理环境， 经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉 的飞速发展奠定了坚实的基础。 中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为个门类 齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的 交通枢纽和重要的教育科研基地，在全国个地级以上城市中， 武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之。改革开放以来，武汉的投资洼地效应显现，目前利用外资居中国中西部 大中城市之首，实际利用外资亿美元，外资来自全球五大洲 多个国家或地区，全球强跨国公司有家来汉投资，另有家 设立了代表处。 迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展 蓝图之际，美国未来学家杂志年月刊发表了著名学者 麦金利康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的上海 武汉将进入世纪全球十大超级城市之列。 超级城市是指具有下列项条件特征的城市地区人口超过万 能够可持续地满足居民的物质和社会需求包括食物住所安全 医疗保健交通及教育等方面的需求拥有健康和充满火力的经 济环境，能够创造吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经 济投资。未来超级城市必不可少的个因素水源国际机场与 腹地的交通联络圆顶体育场技术中心通信中心公共交通垃 圾处理绿色基础设施新的政治机制。 未来的十大超级城市班加罗尔印度武汉中国上海中国 曼谷泰国丹佛美国亚特兰大美国墅本季也销售了多平方米水蓝 郡经过月底的暂停销售后于月重新登场，呈良好态势。 武昌区 年第四季度武昌区平均指数为点，比上季度上涨了 点。平均价格为元平方米，比上季度上涨了元平方 米，涨幅为。 武昌区指数 年第四季度 年第季度 年第二季度 年第三季度 年第四季度 总论 项目背景 项目名称联想高科•经典都市居住小区 承办单位概况 世纪地产是武汉专业的房地产项目开发公司。 由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期 长。为了降低投资风险，世纪地产决定和武汉高科国有控股集团 有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武 汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。 公司注册资本亿元世纪地产万元，武汉高科国有控股集 团有限公司万元，北京融科智地房地产开发有限公司万元 流动资金万元滚动开发。 武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委市政府同意成立的， 授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本 亿元，目前全资控股参股企业家，已成为武汉•中国光 谷建设的主力军，是家集资产经营与管理创业孵化器风险投 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资技术产权交易中心工程科学研究大学科技园建设于体的大 型国有控股集团。 成立于年月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控 股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布 局的个重要棋子。 可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范 武汉市规划管理条例及技术规定 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 二项目概况 地块位置 关山路与楚雄大道交会处往南处。光谷创业街位于本案东侧， 南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山路，北靠长江有线电厂。地块 紧邻光谷中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场菜动的良好局面。部分条件好的 行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在 逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯 级消费。 根据年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就 是光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主。作 为洪山区两大经济支柱中国光谷与电脑条街在洪山区的经 济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地 已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的年内，中国光谷方圆 平方公里的区域将形成个科工贸年收入超过亿以上的高科 技产业园，加上长江乐园的带动效应，大批第三产业会在此地蓬勃 兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好居住质量最高规划配套 最完善的生活社区。 因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品 住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我 们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成致，成立合资公司武汉联 想•世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团亩储备 地块。具体合作方式在资金筹措节中有详细叙述。 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开 发策略 从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自年代中 期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在 市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可 多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着 土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土 地获得方式已由过去的划拨协议出让方式逐步转化为以拍卖招标 方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不 利。 本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和 项目建成收益创造了良好条件。次性获得大面积有开发潜力的地 块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案 和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。 项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开 发可以使潜在价值得到实现。 项目开发优势所在 场休闲广场众多，大专院校林立，公园 医院等公共设施相距不远。联想高科•经典都市居住小区周边有 华中科技大学中南民院鲁巷广场关山市场关山中学鲁巷小 学光谷核心市场电信数码港长江乐园东湖新技术开区等。位 于此地生活方便而多彩。 建设规模与目标 土地面积亩平方米 容积率本地块位于武汉市郊区，沿关山路南行米即达 武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科 技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值 建筑面积平方米 开发周期至年 土地价格万高科集团储备土地，作为股本投入 周围环境与设施 步行约分钟可至等公交车站 鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之 遥 华中科技大学，中南民族学院等高校环绕 武汉光谷中心光谷创业街位于本案东侧 项目投入资金及效益情况 项目总投资万元 自有资金投入万元 住宅销售价格元平米起 项目销售收入万元 项目税后利润总额万元 项目毛利润润 项目内部收益率 三项目建设缘由 项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进步开拓发展 公司自成立以来，秉承追求卓越尽善尽美之企业理念，依托开 发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通 过本项目的开发，占据光谷区域房地产市场，发展壮大公司实 力，并进步树立企业在武汉地产业界的形象。 项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神 国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨 大，使房地产开发企业预期的盈利将进步增强。随着国家取消了银 行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令，更加 坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每 年投资亿元兴建万平方米的住宅，五年共建万平方米，用五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产 业的影响是十分明显的。形成了二三级市场联动效应。武汉市房地 产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放 宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我 市房地产市场已形成了二三级市场联多，有较好 的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季 度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有 所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽•半岛尊邸 和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销 售业绩，此季度新开盘的明泽•半岛尊邸取得了开门红，销量在 平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的中国光谷所在区域此季度又推出了学府佳园三期， 平均价格在元平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东 林外庐二期项目均价为元平方米，仍保持着较好的销售势头 银河湾均价为元平方米，销量达到万平方米左右均价在 元平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了多平方米水蓝 郡经过月底的暂停销售后于月