运的前提效益条件 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出构筑体化价值转换体系启动并整合多个营销推广概 念，筑巢引凤速战速决的战略思路 做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括主题功能等 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。 本策划需解决的问题 本项目不能单纯从建筑面积的单层面出发，应从项目自身的产品组合业态设置，从所处区域，从鹤城城市 发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。 城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量从地产开发 到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复 合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求， 产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产 品能得到投资者经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的 结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商 业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，这些失败的教训希望能得到公司决策者的现税金亿元，增长。 消费增长的主要特点今年季度 收入三升降，工薪收入的增长占主导地位 人均可支配收入构成中，工薪收入扣除个人所得税个人社会保障金等同比增长人均经营净收入 同比增长倍人均财产性收入同比增长倍转移性收入下降。工薪收入的增长是去年底和今年初行政事业 单位职工增加工资和企业发放效益工资及奖金所致。二是随着国企改革的深入进行，部分改制成功企业，生产强劲 恢复，职工的收入较改制前普遍大幅提高。说明计划经济带给了市民稳定的收入增长。 消费支出快速增长，特征各异 消费倾向消费与收入的比例略有变化。季度消费支出占可支配收入的，比上年提高个百 分点， 目录 第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析 齐齐哈尔市基本情况概述 自然概况 人口及人文 经济发展概况 宏观分析小结 齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析 齐齐哈尔市房地产整体分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题 齐齐哈尔市商业地产分析 政府的商业规划及市场情况 城市商业规划逐步成熟 城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合 城市商业特征 齐齐哈尔市商业地产现状 商用地产发展趋势分析 商业地产分析小结 齐齐哈尔市住宅物业分析 齐齐哈尔市住宅物现状 齐齐哈尔市住宅市场分析小结 第二篇项目概况及分析 项目概况 项目分析 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 项目优势 项目劣势 项目机会点 项目威胁件 附件中铁二十三局集团第二工程有限公司企业法人营业执照 附件齐齐哈尔市政府对本项目支持政策文件 附件中铁二十三局集团第二工程有限公司 附件有限公司组织机构代码 附件市工商局出具的本公司名称变更通知 附表 附表营业收入税费及附加估算表 附表利润表 附表项目投资现金流量表 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 本报告编写人员声明 郑重声明 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。 我们依照中铁二十三局集团第二工程有限公司统的房地产可行性研究报告模式进行编写。 已形成意见和结论。 我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 序言 初到年月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产市场进行调查， 我们采取宏观普查分类立项普查重点调查入户访问随机抽样调查分类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和 住宅房地产市场进行了全面的调查研究，并形成初步的调研报告。在对大量的调查数据调查信息统计基础上，形 成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目的产品组合招商定位产品定位建筑规划工程设计营销 策划物业管理角度提出建议，为集团公司领导提供即时有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研，在以后的项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项目的运作 提供即时有效的决策依据和建议 策划的目标 地标创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力 典范使项目开发与周边各物业形成良好的互动，形成齐齐哈尔花园式小点 结论 第三篇项目开发定位 项目开发定位指导理念 项目形象功能定位 项目价格定位及策略 项目案名建议 项目命名的基本定位 案名建议 第四篇效益分析 成本预算按照地块规划占地面积计算 土地成本 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 财务成本 前期费用 建安工程成本 基础建设配套费 小区配套费 营销费 管理费 总计 经济效益分析 实际缴税金 项目投资构成总投资估算 经济效益估算表 实缴税金表 经济效益分析表 总体布局详见附表规划图 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 第五篇项目营销策略建议 项目策略 总体营销策略和思路 销售策略 促销策略 项目营销推广策略 齐市公共传播媒体分析 本项目整合传播分析及实施策略 项目前期推广节奏及方案 媒体投放计划表 项目营销推广费用概算总计万元 项目包装方案 客户接待中心包装 样板间包装 工地现场包装 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 系统户外宣传品售楼资料及用品包装建议 包装费用预算 销售组织及培训内容 组织架构 岗位职责分工 行政管理制度 销售管理 置业顾问培训实施计划 第六篇风险分析及对策 市场风险分析 影响房屋销售的主要原因 项目市场定位。 经营管理风险分析 风险分析 风险分析二 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 风险分析三 金融财务风险分析 结语 附表齐齐哈尔市部分住宅项目调查资料 附表二齐齐哈尔市商业地产项目市调资料 附为温饱，为小康，为富裕，低于为最富裕。 历史文化分析 齐齐哈尔市是座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙公园，龙 沙公园是齐市历史文化悠久的见证。年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。年定齐齐哈尔为水师营制。 年于齐齐哈尔设火器营。年齐齐哈尔建城。年黑龙江的副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。 年在齐齐哈尔设黑水厅。年齐齐哈尔为黑龙江省省会。年齐齐哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐 哈尔先后为嫩江省黑嫩省黑龙江省的省会，年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改 为省辖市。 经济发展概况 生产总值全市实现生产总值亿元，比上年增长。 第产业增加值亿元，增长 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 第二产业增加值亿元，增长 第三产业增加值亿元，增长。 三次产业结构为。 第二三产业对的贡献率分别为和。人均地区生产总值元，增长。 年，全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长人均消费支出元，增长。 全年在岗职工平均工资元不含铁路农场局，增长。城市居民人均建筑面积平方米。全年农 村居民人均纯收入元，增长村镇人均住宅建筑面积平方米。全年居民消费价格指数， 比上年增长个百分点。 齐齐哈尔市各产业总值图 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 亿元 亿元 亿元 第产业第二产业第三产业 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 年齐齐哈尔市及人均发展情况 生施工面积平方米，同期为平方米，同比增长 营业收入千元，同期为千元，同比增长营业税金及附加千元，同期为千元， 同比增长利润总额千元，同期为千元，同比增长。 哈大齐工业走廊建设 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 年末，哈大齐工业走廊启动面积为平方公里，占项目区规划面积的。已开工项目个，本年 完成投资额亿元。工业企业实现总产值亿元，主营业务收入亿元，利税亿元。城铁的建 立，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面 表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格会有定幅度的提升。 重要指标 全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长 全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长 全年在岗职工平均工资元增长。 城市居民人均建筑面积平方米。 恩格尔系数 居住价格指数上涨。 固定资产投资完成亿元，比上年增长 相关指标 外贸进出口总额完成万美元，下降出口万美元，增长。 全市金融机构各项存款余额年末亿元，比年初增长。其中，单位存款亿元，增长 中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部 城乡居民储蓄存款亿元，增长。元，按可比口径比年初增加亿元，同比增长。 全市财政总收入完成亿元，比上年下降。 地方财政收入完成亿元，下降。其中，公共财政预算收入亿元，下降。全市财政总支 出亿元，增长。其中，公共财政预算支出亿元，增长。 全年规模以上工业经济效益综合指数，提高点。实现主营业务收入亿元，增长。实现 利税总额亿元，增长。其中，实现利润亿元，增长实产总值亿 年年年年 生产总值 亿