部投资回报率 年平均投资利润率 全部投资回收期年重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 序号指标名称单位指标备注 财务内部收益率 财务净现值万元 贷款偿还期年 贷款偿还比 南岸区经济社会现状及发展战略 地区经济社会发展现状 地区概况 南岸作为重庆市主城区的重要组成部分，依山傍水，仰拥山城花冠南山， 俯临滚滚长江，山水园林特色显著，是以城市为主的都市工业区中央商务区国际 会展区风景旅游区和对外开放的窗口。全区幅员面积平方公里，建成区 约平方公里，辖个街道个镇，总人口约万人。重庆市经济技术开发区 南区重庆市中央商务南部开发区以及重庆市国际会展中心位于辖区内。 南岸区有石板坡长江大桥鹅公岩长江大桥菜园坝长江大桥与渝中区相连， 大佛寺大桥与江北区相连，渝黔高速公路横穿境内，朝天门大桥连接江北区即将 竣工，交通十分便捷。区内有南山公园棵树揽胜亭等多处自然景观，黄 山陪都遗迹慈云寺文峰塔等多个人文景观及道观古寺为主的宗教文化等，旅 游资源优势突出南岸区有重庆邮电学院重庆工商大学重庆交通学院重庆教育 学院等所高等院校以及所国家省部级科研机构，科研实力雄厚，智力资源丰富 南滨路沿线经济带集休闲观光购物餐饮为体，已经成为重庆市最具有代表性 的城市建设展示名片。 进入新世纪，南岸区根据不同区域天然禀赋各异和非均衡发展的现状，创造性 地提出打造七大经济板块的构想茶园新城区通过第二产业带动第三产业的发展， 打造成为城市功能完备的综合性新城区重庆南区是重庆市未来中央商务区 的重要组成部分之，定位为中央商务功能配套区南滨路沿线区域大力发展商业 餐饮业房地产业，打造成为社会活动的迎宾道经济发展的增长带文化建设的风重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 情街南坪商务圈以会展经济为龙头，大力发展商业，打造医药建材家居汽车 等其他专业市场的物流平台长江广阳岛以其独特的生态环境和区位优势将打造房屋竣工面积亿平方米，下降。 其中，住宅竣工面积亿平方米，下降。全国房地产开发企业完成土地购置面 积亿平方米，同比下降完成土地开发面积亿平方米，同比下降。 全国商品房销售面积亿平方米，同比下降。其中，商品住宅销售面积 下降商品房销售额亿元，同比下降。其中，商品住宅销售额下 目录 总论 项目概况 项目业主简介 编制依据 主要研究结论 主要技术经济指标 南岸区经济社会现状及发展战略 地区经济社会发展现状 南岸区十五规划纲要节选 项目背景及建设必要性 项目建设背景 项目建设必要性 土地市场分析预测 中国房地产市场宏观经济分析 重庆经济及城市建设发展 重庆市房地产市场概况分析 重庆市主城区房地产市场分析 重庆市土地市场分析 重庆市房地产业发展前景分析 重庆市主城区土地市场预测 项目土地开发的优势 土地价格测算 建设内容及建设规模 建设规模 建设内容 建设地址及建设条件 建设地址 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设条件 土地整治方案 现状概述 土地整治原则 整治方案 旧房拆除 环境保护 施工对环境的影响 运营对环境的影响 环境保护措施 征地拆迁及安置 基本情况 征地拆迁费用测算执行的文件标准 补偿安置方案 拆迁安置费用测算 组织机构与人力资源配置 组织机构 人力资源配置 项目进度计划及招标方案 实施进度 招标方案 投资估算及资金筹措 投资估算 资金筹措 经济效益评价 评价依据和原则 评价假设 基础数据 成本估算 开发收入测算 财务评价报表盈利能力分析 贷款偿还能力分析 不确定性分析 评价结论 社会评价 社会影响分析 互适性分析 社会风险分析 评价结论 项目风险评价 主要风险因素 防范和降低风险的对策 结论与建议 结论 建议 重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 总论 项目概况 项目名称 城中村改造项目下称本项目 项目性质 城中村改造 项目业主 建设地址 二塘村牟家咀沙湾沱水井湾西家磅大屋基门路范围内城中村改造工重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 作的通知渝办号 关于主城区城中村改造工作的会议纪要 重庆市国土房管局关于南岸区调整城中村改造实施地块的报告渝国土房 管文号 重庆市人民政府关于储备国有土地使用权的批复渝府地 号 重庆市南岸区人民政府关于同意南坪镇二塘村牟家咀村民小组规划建设项 目征地拆迁补偿安置方案的批复 委托方提供的其他资料 主要研究结论 城中村改造工程的实施，符合总体部署的要求，符合重庆市关于 打造小时经济圈和宜居重庆，发挥重庆主城核心区的引领带动作用，促进统筹 城乡区域协调发展的总体战略。通过项目的实施，将带动南岸区城市发展，改善城市 形象及风貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推 进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的 要求，项目实施是必要的。 项目主要建设内容为征地拆迁整治土地面积亩，完成红线范围内 的全部征地拆迁安置工程旧房拆除工程土地整治工程项目主要工程投资为征地 拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较细致的补偿安 置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项目业主经验丰富，易于推进 实施受国家土地政策的影响，目前我市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地 以高于项目预测价格出让的可能性较高，市场风险不大项目总投资为亿元， 主要依靠银行贷款及业主自筹经济分析表明，项目主要指标满足财务评价的要求， 经济上可行社会评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风 险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。 本报告通过对项目全面的综合测算分析，供政府相关审批部门及银行进行决策 参考。重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 主要技术经济指标 表主要技术经济指标 序号指标名称单位指标备注 建设规模 城中村改造亩完成征地拆迁安置及土地整治 可出让地亩 其中纯住宅用地亩 商住用地亩 纯商业用地亩 不可出让地亩道路及绿地及公共服务设施 投资数据 总投资万元 其中工程费用万元 土地费用闩丘等片区。 业主地址 重庆市南岸区南坪街道南坪东路号楼 法人代表 王伟 建设规模及建设内容 征地拆迁整治土地面积亩，完成红线范围内的全部征地拆迁安置 工程旧房拆除工程土地整治工程。 投资估算 项目总投资为万元，其中工程费用万元，占总投资的， 工程建设其它费用万元含拆迁安置费万元，占总投资的 基本预备费万元，占总投资的，建设期利息万元，占总投资的 。 资金筹措 项目总投资为万元，资金主要由两个来源渠道 是项目业主自筹万元，占总投资的 二是商请银行贷款万元，占总投资的。重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 项目建设周期个月。 项目业主简介 成立于年月日，该公司成立的背景是在重庆市加大城中村改造， 提出按照个主体三个捎带的方式，对主城城中村全面改造。即除万平方 米的主体城中村外，还将捎带改造违章建筑内环范围的城中村按规划 红线需要与主体部分并拆迁的年底以后建成的房屋的方针政策下建立的， 同时重庆市年改造的重点，主要是房屋安全隐患突出地区主城两江四岸城市 主干道两侧轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施重庆市城中村改造的进程， 加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。 成立于年月日，注册资本万元人民币，其中现金出资 万元已到位，剩余万元为实物出资，注册资本金已经重庆金汇会计师事务所出 具验资报告确认。年月，注册资本增资为人民币万元，实际到位资金为 万元。 为有限责任公司，主营业务为房地产开发房屋销售租赁土地整治 物业管理从事建筑相关业务取得相关行政许可后。 编制依据 重庆市城乡总体规划年 投资项目可行性研究指南 国家计委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知第三版 重庆市定额 重庆市人民政府令年第号令 重庆市人民政府令年第号令 重庆市人民政府令年第号令 重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知渝府发 号 重庆市南岸区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策调整有关事项的通 知南岸府发号 重庆市人民政府办公厅关于开展主城区内环高速公业基础城市面貌和生活环境得到了明显 改善。实施西部大开发战略，都市经济发达圈的进步做大做强，为南岸区经济 社会发展带来了良好的发展机遇。因此，实施本项目，加快城中村改造，加快城镇化 建设，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提高城市 品位，优化经济结构，增加财政收入，对实现南岸区十五规划推动西部大开 发进程具有现实意义。 是解决主城城中村片区的居住环境和城市面貌，改善民生的的需要 加快推进重庆市主城区城中村改造，是在新形势下深入贯彻胡锦涛总书记 总体部署的项重大战略决策，是社会统筹发展树立以人为本，坚持科学发重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司 展观的重要体现，是保障人民群众生命财产安全，改善居住条件，增加绿化面积，树 立重庆城市形象的的项民生工程，是全市城市建设工作的重要举措。根据重庆市人 民政府办公厅关于开展主城区内环高速公路范围内城中村改造工作的通知的工作 目标，年前，完成个城中村地块征地拆迁工作。年前，全面完