业基础薄弱， 高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据年统计资料，六 安市人均年收入仅为元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求 的份额也相对较小。同时，周边项目城区还层次不齐，整体城市改造推 进还有待时间，在此形势下，要想做好个项目的运作，更要注重项目 的规划定位产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特 而具有冲击力的推广策略和销售策略。 六安房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导， 省内外大型流房地产城区企业纷纷进驻六安，而且通过两到三年的运 作后，在市场上取得了骄人的业绩。这些企业凭借雄厚的资金实力优 越的管理团队先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在 强占六安房地产市场份额，而六安本地房地产企业，由于观念落后人 才匮乏管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断 下降，市场份额不断减小。在此机遇与风险并存的形势下，本土企业开始觉醒，慢慢开始剥离 其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等 形式与流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩 大。 从市场需求和经济发展来看，六安的房地产市场前景广阔，但竞争 会越演越烈二六安市楼盘调查 住宅调查 名 称 位置开发商 设计 院 企划面积 可售 面积 多层 均价 高层 均价 明 珠 购 物 广 场 东大街 以北， 解放路 以东， 云露街 以南 安徽明 珠房地 产开发 有限公 司 上海 同济 规划 设计 院 广州三 憬划置 业咨询 有限公 司 兴 美 花 园 四 期 和平巷 以北， 云露街 以南， 文盛街 以西 六安市 兴美福 建房地 空间较大。 现市场的房价略高出市民的承受价位，据调研，市民对本项 目的预期价位认同感较强，为本项目打入市场奠定了良好的 基础。 威胁点 地块内的河道走向拆迁安置及汽车站的物业范围存在较多 的不定性，影响项目的运行周期。 周边大型同类型物业对项目造成较大的销售压力。 第三部分项目可行性研究分析 计算前提全部以自筹资金计。 成本分析 土地费用万元 政府土地收益金万元 契税万元 共计万元 前期工程费用万元 规划单体设计费元万元 第部分项目报告总说明 本次合肥彼岸不动产顾问机构为加烨公司提供的项目可行性报告之顾 问服务内容分为以下几个部分 六安房地产市场调研分析 二项目可行性分析 三产品建议 其中 第二部分主要为宏观市场的研究分析与个案调研 第三部分主要采用统计学对数据进行分析，得出本项目的静态预计利 润，并得出项目的盈亏点，并得出结论。 第四部分主要针对项目目前的特征，结合我们对六安市场的调查研 究，对项目提出对销售与树立开发商与项目形象均有利方向的产品建议。 第二部分市场调研篇 第章调研设计与组织实施 调研设计 调研目的 通过客观深入的市场调研和科学严谨的统计分析，充分了解六安市房地 产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,明确项目产品及价格等各项定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标， 成为市场所接受的产品与价格，实现项目投资效益回报的最大化。 二调研内容 对六安市宏观环境的调研 宏观经济及市政规划 六安房地产现状 项目自身情况调研 产品的整体研究与特性分析 项目的地理位置区域特性区域交通状况项目周围环境 产品公司组成 竞争市场调研个案对比 基本情况 楼盘位置占地面积总建筑面积城区商总投资开工竣工日期 容积率 类别档次及整造带动房地产投资 目前市中心金安区可供城区土地越来越少，且相应的土地价格也日 益趋高，加之政府在城区建设加大了旧城改造的力度，使得城市中心区 域的房产开发愈演愈烈。据市场资料显示，六安市中心房价自年至今， 上涨了近元。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣， 尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。般而言，城区都具有较大的投资价值，二则相对于其他区域来说，它无工业污染的自然环境和 完善的市政规划优势无可比拟。城区和消费者之间的双热效应会给城区 带来无限的活力。 城区人口增长使住宅需求更加旺盛 城区大力启动招商引资，加强各区域的规划建设，诸多外来企业的 入住，大量周边城镇人口的涌入，使城区区人口也得以迅速膨胀，住房 需求相应产生。六安对房地产市场产生需求的主要因素是动迁和改善居 住为主。由于年上台的政府领导加大和加快旧城改造的步伐，使城 市建设速度加快，大量产生需求。 城区房价会随着城区区成熟程度而趋高 般来说，城区初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在 进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成城区热 度频频上升，物业的投资价值也逐渐显出。 房地产城区机会与风险并存 城区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时， 风险也相应存在。众所周知，六安市是经济欠发达地区，工业基础薄弱， 高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据年统计资料，六 安市人均年收入仅为余元。经济收入过低使住房需求转变为有效需 求的份额也相对较小。同时，人们对房产投资的认识还相对薄弱，加之 城区建设时间短，相应配套尚不完善，在此形势下，要想做好个项目 的运作，更要注重项目的规划定位产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。 六安房地产市场需求前景分析 由市场调研可知六安打算在未来年的购房的群体特别大，而 且购房人群呈年轻化高学历化，并且市场需求伴随六安经济的快速发 展和六安国民济的高速发展，市场需求不断扩大，并体布局 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格城区期价格的变化情况销售率 付款方式银行按揭安排等 三调研方法 宏观调研 房管土地规划等相关部门访谈报刊文献资料收集与分析 项目自身情况调研 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理 竞争市场调研 现场踩点调研 报刊文献收集与分析 深度访谈 第二章调研数据资料汇总与分析 六安市宏观环境调研 六安市宏观环境分析 六安市位于安徽省西部大别山北麓江淮之间，东邻合肥市和 巢湖市南接安庆市及湖北省英山罗田两县西与河南省商城固始 毗连北接淮南市并与阜阳市隔河相望。国道纵横全市， 合九铁路及规划中的宁西铁路穿越全境，淠淮航道与江淮运河相通，水 运可直济江淮。 全市程控电话和移动电话网全部投入运行，网络传输能力提高很快， 国内国际通讯联络快捷方便。下辖舒城霍山金寨霍邱寿县 五县及六安经济技术城区叶集试验区和金安裕安两区。 全市地势，西南高峻东北低平，呈梯形分布，条主要河流 大自然湖泊相间其中，分属淮河和长江两大水系。全市总面积平方公里，占全省总面积的其中耕地万亩，山场多 万亩，水面万亩。年末全市总人口万，其中农业人 万，占总人口的。六安市是革命老区，是资源富市农业大市 旅游新市„„ 二六安房地产市场现状 六安市房地产业起步较晚，年完全取消福利分房和集资建房后 商品房市场才得到大力发展，时间城区量大幅增加，房价上扬速度较 快，市场秩序不规范。 从全国各城市旧城改造经验来看，个城市旧城区的改造城区势必 会对当地房地产市场发生较大的影响。结合六安实际情况，通过对城区 管委会房管局等政府部门的走访，我们认为，旧城区改造城区的实施 会对当地房地产业产生如下几方面影响 主力市场依然成为房价的领头养 老城改造是房地产城区市场的主体，相对于城区的房价每平方米高 出元不等。旧城改造将继续成为房地产市场的风向标。 旧城开间米 进深米 最高价元平米紧邻肥西老母鸡两边的单层商铺 最低价元平米二两层连体，与解放路垂直的最西边步 行街 总价万万不等， 单套面积平米 单价元平米 销售率现已基本买完，只剩下几套面积较大的商铺。 按揭情况五成首付五成按揭，外地户口除非有本地公务员担保，否 则不予办理按揭。 优惠折扣价格可商议。 备注现小面积已全部售完，只剩下几套大面积。其中最小平 米二连体，总价在万元左右最大多平米，总价万元。 沿解放路铺面不对外出售，统招商。 鼓楼新天地 开发商安徽皖美房地产有限公司行销策划厦门上城建筑 销售电话， 占地面积万平米 建筑面积万平米 物业类型集商业住宅酒店式公寓写字楼农贸市场为体 五洲风情步行街简况 层高米主力面积平米 硬件大型室外步行梯人行天桥，个固定商 业停车位 功能分布五洲名店街时尚女人街学生街儿童街 美食街酒吧风情街 销售情况目前正在发售公寓住宅，商业暂未发售，售价不祥 博亚生活广场 开发商上海博亚置业有限公司 全程营销 地址六安市人民路常青路口 销售电话 物业类型商业，步行街 共分四栋，目前开发销售栋，建筑面积约万多平米，三四 栋待定 面积主力面积平米，最小平米，二层连体销售，三层大面积销售，店面宽米，进深米 层高层高米，二层高米 开间米，米，米 进深米 最高价元平方米 最低价元平方米 总价万万元不等 单套面积最小多平方米，主力户型平方米，最大的 多平方米，多平方米的共两套，已卖出套。 单价多元平方米多元平方米 销售率约的销售率。 按揭情况五成首付五成按揭，外地户口除非