研究的结论进行投资决 策，有助于使开发商决策建立在科学的而不是经验或者感觉的基础上。 本报告主要是对汇嘉建设项目的市场周边情况产品定位项目建设及实施进度 项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。温家宝 总理说房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等 产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民 生具有重要作用。 十七届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划的建议。十五 期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定 的方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长的主要途径，从而出现了房地产市 场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进步飙升。过高的房价不仅让民生不堪 重负，也给国家经济带来风险隐患。十二五期间房地产业应从保增长转向保民 生，在控制防范和释放风险的前提下，进入个平稳健康的发展期。 年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下 进步落实地方政府责任 二加大保障性安居工程建设力度 三调整完善相关税收政策，加强税收征管 四强化差别化住房信贷政策 五严格住房用地供应管理 六合理引导住房需求 七落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八坚持和强化舆论引导 其中在第条进步落实地方政府责任中，有提到各地要继续增加土地有效供 应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，从此 可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五 条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年的商品住房用地 计收入 项目计预计期销售住宅面积，平均价格元，销售收入 万元，停车位个，万每个，销售收入万二期销售住宅面积，平 均价格元，销售收入万元，车位个，万每个，销售收入万 元。数据归纳入下 表销售计划表 销售期数第期第二期 销售计划 住宅栋 停车位个目录 项目总论 项目背景 广汉市概况 项目概况 宗地现状及周边环境 宗地现状 宗地周边环境 宗地规划设计条件 用地规划 建筑规划 绿化环境规划要求 可行性研究报告研究意义与范围 可行性研究的意义 可行性研究范围 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 宏观行业经济分析 区域环境分析 社会环境 经济环境 房地产市场现状及供求趋势分析 广汉市房地产市场现状 广汉市房地产市场供给及需求趋势分析 总结 项目定位 项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 可类比项目研究产品定位 结构定位 户型定位 价格定位 项目规划设计 户型设计 小区规划 项目开发建设 项目开发计划 开发周期计划 财务分析 规划要求及项目指标 规划要求 项目指标 项目总投资估算 项目开发成本及开发费用 开发费用 销售税金 土地增值税 项目总投资 预计收入 财务盈利能力分析 项目利润 主要经济技术指标 静态回收期 净现值 内部收益率 可行性研究报告 敏感性分析 盈亏平衡分析 不确定性分析 土地费用 建安工程费 销售价格 开发期风险分析 项目自身 项目环境 分析总结 可行性分析总结 项目总论 项目背景 广汉市概况 广汉市区位 广汉市位于天府之国四川之腹心，地处四川成德绵高新技术产业带中心地段， 是成都以北的重镇，南临省会成都市区公里，北距德阳市区公里。境内地势平坦， 气候温和，河流纵横，道路四通八达，全市每百平方公里拥有等级公路公里。全市东 西宽公里，南北长建设项目可行性研究报告的项目委托书 广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定 点及坐标的批复广汉市建规规地字号 广汉市土地收购储备中心号关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点 的申请 国家发改委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法及相关要求 现场考察和调研搜集到的资料。 宗地现状及周边环境 宗地现状 宗地位置宗地位于中山大道南三段与深圳路西段交汇处，北有三星堆客运站，南 有上美年华。宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图。 宗地用地性质商业金融用地。 使用年限居住用地年。 宗地地质状况地勘无地质灾害区符合建设用地规划。 宗地现状描述暂不具三通平的条件。 图宗地位置 宗地周边环境 宗地周边地块除三星堆客运站上美年华，附近主要建筑有帕提娅国际大酒店邱 家大院农家乐四川蜀中制药有限公司四川盛泰建筑勘察设计有限公司四川盛禾房地 产开发有限公司广汉市三星堆客运站等。 宗地规划设计条件 用地规划 规划建设总用地面积约为亩，为二类住宅用地。 用地使用性质二类住宅用地。 用地使用强度容积率建筑密度。 建筑规划 建筑退让距离沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于米，中山大道与深圳 路交汇处布置公共开放广场。 建筑控制高度满足航空净距要求。建筑层数控制，层。建筑控制高程建筑 底层室内地面高出城市道路以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市城 市规划管理技术规定年试行版相关要求。 建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市规划管理技术规定的有关要求。 绿化环境规划要求 绿地指标绿地率。 可行性研究报告研究意义与范围 可行性研究的意义 作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产的投资开发经营管理，兼具基 础性先导性带动性和风险性等特征。 房地产可行性研究意在科学民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出 现的失误，提高开发建设项目的经济社会和环境等各方面效益。 可行性研究范围 房地产开发是里，幅员面积平方公里，辖个乡镇，总人口万， 城市人口万。 广汉市建设规划现状 广汉市城市性质确定为省级历史文化名城，全市政治经济文化中心，以发展加 工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市。 广汉依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品，建设文化旅游名城， 创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快，年实现旅游综合收入亿元， 增长。 广汉工业经济发展迅速，机械医药轻纺化工四大产业强势突出，以川油宏华 蜀中制药源基药业为代表的重点企业蓬勃发展，民营经济股份制经济已占经济总量的 以上，成为全市经济中最具活力竞争力和发展潜力的重要部分。 城市发展规划 实现工业现代化，城乡体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全 省前列。全市城镇化率达到人均期望寿命达到岁。初步实现工业现代化，城乡 体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。 依据城市远景轮廓构想及周边自然水城环境特征，规划采用既集中紧凑又相 对完整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈水城园体化的城市用地布局 形态格局。总体规划结构概括为城两区五组团。 城指广汉市主要中心城区。 两区指南岸功能区和北岸功能区。其中南岸功能区为城市综合区， 居住人口万人。北岸功能区为高尚居住文教科研综合区，居住人口万人。 五组团指由河流干道铁路线所分隔的城市五大功能组团河北岸由城市 南北干道原大件公路所分隔的城西高尚居住组团和城东居住文教组团河南 岸由旧城中心组团城南工业组团以及高速公路西南面的民航学院文教组团。 同时，城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分，作为城市周边个风景文物区 和旅游观光度假区考虑。 项目概况 项目名称 汇嘉住宅小区项目策划可行性研究 项目单位 汇嘉房地产开发股份有限责任公司 汇嘉房地产开发股份有限责任公司是家集投资规划开发建设商业管理和物 业服务为体公司，公司产品包括普通住宅高层公寓花园洋房别墅。 项目编制依据 委托编制汇嘉适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表。 表户型配比定位 户型二室二厅卫二室二厅二卫三室二厅二卫 比例 数据来源根据销售收入计算得出 价格定位 年年年年年 图广汉市近五年房地产价格走势元 数据来源新浪地产网 从图可以看出，年广汉市目前的中高档楼盘价位在元左右，这 价位得到相当分市民的认可，并被业内专家看好。 由于项目开发量较大，建议分两期开发。项目的开发期为年。计划分两期高层住宅。 随着项目期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有较大的 提升空间。 本项目第期预计在年年中开始销售，第二期预计在年下半年开始销售。 根据本报告第二部分的结论得出的本项目期和二期的定价为 期年上半年均价元 二期年下半年均价元 该定价不仅针对周边工作人群，也同样适合外来人口。且考虑到未来经济的变化趋势， 该定价定程度上不会被市场所影响，对于消费者来说很有吸引力。 项目规划