支配收入的比较来看，长沙的 人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名 第位的房价为元平方米，说明 土地价格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小 市场供过于求，房价难以提升 同质化竞争严重 房地产开发水平低，房屋品质低 长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低 参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形 成房价洼地效应 上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出 该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公 布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布的销售总额与总销 售面积数据计算仅为元平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方法的 不同。房地局均价的统计方法是抽取个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均 价的简单算术平均值。因此其公布的均价值并非为整体市场的真实值。而房地局 的数据与统计局及建委公布的数据均有定出入。根据我们的了解，其出入的原因方面在于统计方法的不同，另方面也是统计范围的不同。例如，统计局所 统计的商品房范畴包括经济适用房，而房地局的商品房范于落后水平， 其房价排名与人均可支配收入的排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房的 建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控的重点地区。 我们对房产调控新六条的分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市 场也会根据新政的要求进行定的规范和调整，这对于行业的长远发展是有利 的。 针对本案而言，从短期来说项目小户型产品的定位符合新政的要求，并不存 在户型调控的问题，从对非首次购房的税费方面的限制来看，由于小户型产品总 价较低，购买需求受契税方面的影响不大。从长期来讲新政出台对市场是个规 目录 第章项目背景 项目基本情况 第二章市场分析 长沙市宏观经济背景 二长沙房地产市场总体运行状况分析 三长沙房地产市场发展趋势分析 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性 六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性 七长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性 第三章产品方案小户型部分 户型面积定位 二建筑风格 三公共部位装修及配套设备 四配套商业 五价格定位 六目标客户定位 第四章酒店部分可行性分析 长沙酒店市场分析 二产品设计 第五章收益分析 酒店部分 二公寓部分 结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章项目背景 项目基本情况 地理位置 项目位于长大都市。 由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机 遇。 二长沙房地产市场总体运行状况分析 近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况 年年年年年年年年年均增长率 历年房地产开发投资额亿元 年增长率 历年土地开发投资额亿元 年增长率 历年购置土地面积万平方米 年增长率 历年商品房销售面积万平方米 年增长率 历年房屋施工面积万平方米 年增长率 历年房屋竣工面积万平方米 年增长率 历年商品房销售额亿元 年增长率 历年商品房销售均价万元 年增长率 概况分析说明 房地产开发投资的高速增长说明长沙房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入 对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场 土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明 房地产市场极为活跃 政府对土地的供给未加以有效控制。 购置土地面积的超高速增长说明 市场对长沙房地产市场未来普遍看好 土地购置具有较大的投机性 政府对土地市场缺乏有效控制 商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的 提升对销售总沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。 周边环境 东区未来最大的商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于 本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环 伺左右，本案的商业价值 交通状况 项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多， 包括 路等。 生活配套 周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园 马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家 医院旺旺医院 学校长房东郡幼儿园小学 银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社 酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆 原龙宾馆 娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健 餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力阿呀 呀味道工厂大容和 米萝咖啡迪欧咖啡 项目规划指标 总占地面积平方米 规划容积率 建筑密度 建筑高度不限第二章市场分析 长沙市宏观经济背景 近年来，长沙市的经济发展进入快车道，年，长沙市的经济增 长率直保持在以上。 年长沙市人均达元，同比增长社会消费品零售总 额亿元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。 年全市总人口万，其中市区人口万人。通过年的努 力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里的市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。 中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档 住宅市场的竞争之中。 别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右 到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。 受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。 价格走势预期 预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。 从供应成本角度分析 由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土 地成本大大提升。 由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘 地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提 高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带 房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从 价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个 房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本 的提升，从而也会导致房价的提升。 受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会 较大的提高。 由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为次性付 款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进步提 高了开发资金成本。 由于市场竞争年不会出现高速增长的态势，而只会保持种平稳上扬的态势。 由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈 定了大量待开发土地。目前已知的规模在万平方米以上的大盘有数十 个之多。这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应 量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增 长。 国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取 了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快 增长。 基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的 增长态势。 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次 宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的 合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。 房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对的贡献 也是不容置疑的。从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压 房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列的经 济恶果。从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长的房价，减缓民怨，维 护社会的安定团结。因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百 姓切身的长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要的。 另外，从长沙的情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处的加剧，在定程度上将导致营销成本的提高。 由于对房屋品质的高要求，在定程度上将提高项目的设计成本。 由于预售门槛的提高，在定程度上也会提高项目资金成本。 拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。 综合成本的较大幅度提高，必然会反映到房价的较大幅度提高上。 从市场发展的角度分析 长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平，这与长沙的经 济实力与居民收入水平是不相称的。 从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的 人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。而排名第位的房价为 元平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了 长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此， 从市场预期的角度分析，长沙的房价仍有较大的上浮空间。 从目前的市场现状来看，长沙的房价上涨出现了若干积极因素 市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城 美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场的预期，但仍旧获得市场的热烈 追捧。 以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市 场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。 政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。 尽管从市场预期的角度，