体的邻里中心布置，这种社区 服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性全方位多功能的服 务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校九年贯制的星 海学校新城花园小学及附属幼儿园新加花园幼儿园新馨花园幼儿园 华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工 业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要 因素。 本地块环境综述 本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发， 幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由年前期工程的每平 方米元上涨到二期工程的元。此 地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层 目录 第章总论 第二章市场营销策划 第三章项目初步规划与方案优化 第四章项目实施进度计划 第五章投资估算 第六章经济评价 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章总论 项目名称 苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二报告编制单位 苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软 件科技有限公司。 三地块坐落位置及环境 地块坐落 本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内的金鸡西岸，呈东西 向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，湖边本地块界址 外，由园区政府修建湖滨大道及其景观北面与澜韵园别墅区隔河相望，河 道已修好，宽度米西面隔河为星港街，河道尚未修建。南面为规划道 路及用地性质与边平方公里将建成公共绿地和现 代化商住文化娱乐区。年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易 道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道城市广 场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩望湖角水巷邻里等个特色景 区。金鸡湖的总体规划已经中国新加坡和美国专家审定，并获得了中国国 家发展计划委员会批准。最新进展情况，湖滨大道城市广场已投入使用， 其余六大景观年之前全部开工兴建。该项工程总投资为亿元，施工 期至年。 环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注 重融合现代国际城市规划和开发建设的经验新特点，力邀国际知名大师参 与，编制设计了具备世界流水平的科学规划体系。同时，本着先规划 后建设和先地下后地上的指导方针，积极实施高标准的基础设施开 发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创本地块基本相同的空地。本地块土地面积平方米。 湖滨大道及其景观西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发 同步，政府答应不会影响本项目。 环境规划 苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地 产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人 们向往的安家落户之地。 园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世 闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。 首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金 融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特 色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技 术密集的制造业和加工业基地。 金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区平方公里规划区的中心地带，占地平方公里。根据园区总体规划，周 内部收益 率的 累计概率 内部收益 率小于 的概率 方案 方案二 方案三 方案四 方案五 方案六 方案七 方案八 第二章市场营销策划 市场需求预测 用地要求及产品定位 本地块规划要求临湖至少半的用地须用于低层别墅用地，别墅价位较 高，市场如何其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何 别墅容积率小，只有在土地价格很低的情况下，才能拥有较大的用户群， 在土地价格昂贵的情况下，如本项目每套独立别墅成本不会低于万元， 只能针对境外和国内极少数客户。别墅有独立别墅和联体别墅等形式，独立 别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。联体别墅可以建三层，但土地成 本仍然较高，境内客户能承受的很少，国外客户又不定能看中联体别墅。 因此，理论上分析，建联体别墅可能比独立别墅更难达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年 时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展， 预测是完全可能实现的，甚至可能提前。 今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平 方米左右。开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发 量，预计至年的需求量仍将以幅度增长。 由此可见，存在较大的潜在需求量。 价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均 涨幅。 需求量统计和预测 表单位万平方米 年份 增幅 数量 累计 价格 年份 增幅 数量 累计 二产品策划 土地规划用途 土地规划用途居住用地。 拟建产品类型及要求 独立别墅半独立别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超 过米。 多层住宅，建筑层数不低于层。 中高层住宅，建筑层数不超过层销。因此，本项目评价 未考虑联体别墅方案。 多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段的同类住宅高些。 目前市场行情 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区 人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升， 年为人，年人，年人，年人， 年月人，累计人。园区现有公积金会员人，还有很大 的潜力。 市场需求预测 根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规 划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商 业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成 个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔， 将建成个技术密集的制造业和加工业基地。 万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。在年累计可 园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这种社区 服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性全方位多功能的服 务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校九年贯制的星 海学校新城花园小学及附属幼儿园新加花园幼儿园新馨花园幼儿园 华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工 业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要 因素。 本地块环境综述 本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发， 幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由年前期工程的每平 方米元上涨到二期工程的元。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论该地块投资环境很好。 四报告编制依据和用途 根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告， 苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科 技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规计概率作出决策。 排除风险大的方案，当财务内部收益率低于的累计概率很大时说 明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的财务内部收益率 低于的累计概率都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据财 务内部收益率达到基准收益率的累计概率来最后定夺。 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率越大则成功的可能性越 大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块 的迫切程度等因素确定