户定位 从目前天津城市发展来看，天津已经进入多核发展城市初期，在未来的年内将进入多核发展中期 都市综合体时代，未来将有大量的高知高端客户进驻城市核心区。随着经济的快速发展，天津城乡 居民生活水平明显提高，对于房屋的购买力也快速增长,从目前综合体成功案例上看，这些综合体内住宅 客群。均看好综合体交通购物工作以及居住的便利性，对城市生活依赖性强，因此本项目目标客群也 将在项目内部及周边的商务商业配套中寻找。 万和城住宅物业客户发展方向 中高收入阶层 外资和外地知名企业来津工作人员 经常往来的国内及海外商务人员 本地的处于金领和普通白领之间的高收入阶层中高级白领 企业高级管理层金领，高级公务员。 竞争项目分析 本项目周围有多个竞争项目如华韵欧风博雅苑，宇泰家园，洛卡小镇等，对本项目有定的竞争压力 华韵欧风博雅苑 华韵欧风博雅苑位于天津市中心城区东南部西青区东北部大任庄地界内。 该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区梅江居住区梅江南居住区和国际会展中心， 西北与卫南洼风景区相望，西邻天津西青开发区，东侧毗邻天津目前最大的别墅社区红磡领世郡和津南开 发区。 餐饮配套中餐厅 文化体育大型人民广场 学校教育瑞金国际小学，河西中心小学蒙特利双语幼儿园，大任庄小学，大寺中学，育婴小学， 育婴中心幼儿园 周边医院医科大学第二附属医院梅江医院 商业环境超市梅江蓝调街区新海湾友谊路家世界 其他配套小区中心景观卫南洼风景区 安保系统小时保安巡逻 供热系统供热或供冷系统，保修三个采暖期或供冷期 供水系统市政管网 其他配置电气管线给排水管道保修四年墙面顶棚抹灰层脱万平方米，环比上涨，同比上涨。 价格分析年月份，商品房成交均价为元平方米，环比下降，同比上涨。 供求关系分析年月份，天津市商品房新增供应量为万平方米，环比上涨，同比上 涨商品房成交量为万平方米，环比上涨，同比上涨。从商品房供应成交 对比情况上来看，本月供求比为，本月商品房供求仍然呈现供大于求，供求差异被迚步拉大。 年月市场供应土地幅，成交幅，整体供求比约为供应建设用地面积 万平方米，成交面积万平方米，供求比约为。土地供应幅数较上月有所增加，供应单幅土 目录 项目总说明 项目背景 项目建设的意义 项目评估的目的 项目概况 区位及配套介绍 客户定位 万和城住宅物业客户发展方向 竞争项目分析 合作方式的分析 房地产的经济分析 国内整体经济及房地产项目经济发展 政策 住建部继续严格执行住房信贷政策 北京市地税局用拆迁款买房可免征契税 天津市房地产发展状况 融资方式分析 市场研究 天津市房地产市场供给现状与消费者需求分析 定价及发展趋势 房地产开发项目比选方案的构建与评价 区位因素分析 开发内容和时机分析 项目开发建设全过程主要工作安排 项目销售与开发 项目经济效益评价 选择基础参数 投资估算依据 项目总投资及筹措估算 开发成本估算和使用 财务评价 销售收入测算 投资计划与资金筹措 还本付息 不确定性分析 风险分析 敏感性分析 可行性研究的结论 结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目总说明 项目背景 远洋万和城由远洋置业公司斥资亿，占地平方米，总建筑规模平方米，涵盖写 字楼底商，高档住宅等多业态的都市综合体，地处友谊南路延长线与梨双公路交口以东米，环 境优雅，绿化率高，周围娱乐设施齐全。 项目建设的意义 用以改善享受型。以高度段的住宅形式，精美的小区设计，给在市中心忙碌的客户和居住在市中心 不能享受闲适与静谧的客户，城 铁线规划。北邻外环线梨双公路，南望西青开发区民和道，西观洛卡西班牙风情小镇友谊 南路，东通大寺镇政府津港公路。 项目拟建规模和标准 本项目开发共有两个区域，总建筑面积 区域为商业区。容积率有写字楼和底商。共层，总建筑面积平方米。全部用于出租 区域为住宅区，容积率，共层总建筑面积平方米，全部用于出售。总共幢住宅楼有 地下停车场。基底面积为平方米，住宅楼间有个面积为平方米的花园。 绿化面积平方米，绿化率。 远洋万和城地处梅江成熟高端居住区，距达沃斯梅江会展中心仅分钟车程，距新市政府位置开车 分钟车程。享有梅江公园的景观优势，以及梅江多年形成的浓厚的高尚居住氛围，周边交通路网十分便利， 连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。依托梅江已经成 熟的大配套服务，远洋万和城所在的友谊南路延长线与梨双路这区域，已被天津市列为整体发展规划的 轴心区域，将成为引领区域未来格局的黄金地带。天津远洋万和城传承北京万和城的高度完美并做进 步升级建筑风格建筑设计采用了欧式新古典主义的经典设计手法，高档石材的选用外檐线角的 设计，处处彰显建筑整体的恢宏与庄重。全石材外檐及大堂建筑风格延续北京万和城三段式新古典 主义风格，但在外檐立面材质上有所升级，由局部石材提升为整体石材处理。项目从外延到大堂门厅采用 石材饰面，彰显项目整体的恢弘庄重。台地景观天津远洋万和城的规划仍将沿用在北京备受好评的 城市平台设计，以远高于地平线的景观台地，不仅令万和城的居住尊贵感受推上梅江新高度，更实现 人车分流，保障私密，居住环境无污染低噪音同时可节省大面积的土地做集中绿化，更符合低碳环保 需求。大师执笔三大法式公园景观天津远洋万和城力邀全球知名的景观设计公司，在原版复制北 京远洋万和城的台地景观的同时，又融入了巴黎世界闻名的三大公园，卢森堡公园杜伊勒里公园和维莱 特公园的设计理念，将住宅建于法式皇为他们打造出回家就是度假的开始的新生活理念。 项目评估的目的 项目评估是在投资决策前，对建设项目在技术上经济上是否可行进行全面分析论证，为项目投资 决策提供科学依据的过程和方法。 通过市场调查和预测，对产品市场供需情况及产品竞争力进行分析比较对投资项目的发展进行评估， 促进建设项目前期工作，促进项目决策的科学化，民主化，促进投资管理的加强和投资效益的提高。 项目概况 区位及配套介绍 距达沃斯梅江会展中心仅分钟车程，距新市政府位置开车分钟车程。享有梅江公园的景观优势， 以及梅江多年形成的浓厚的高尚居住氛围，周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来 更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。周边设施 教育南开翔宇中学梅江校区对外经济贸易职业学校瑞金国际学校梅江中学河西区中心小学 泰达国际学校梅江水晶小学华夏未来幼儿园华夏未来幼儿园 商业环境友谊路家世界上谷蓝调街区水晶城商业街友谊商厦易买得大润发 邻近银行渤海银行，交行中行农行招行工行建行北京银行 周边医院中医医院第二附属医院梅江健康体检中心天津市第四医院天津市西青区大寺医院赛 达医院 其他设施梅江会展中心梅江公园电视台大厦梅江邮局尖山邮局 交通配套远洋万和城地处日益成熟的梅江居住区，距离达沃斯会展中心仅分钟车程，自驾前往 位于友谊路与宾友西路交口的新市府所在地，用时也不过分钟。项目周边交通路网十分便利，连接城 市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。公共交通线路，包括公 交津西路等，在项目周边设站。此外，根据地铁号线等 轨道交通的最新规划方案显示，未来梅江会展中心周边将会有多条轨道交通线路设施跟进，但方案最终确 定尚需时日。如果真能落成，大梅江地区全方位立体化的现代交通体系将得到全面呈现，同时，周边居民 的外出生活也会更加方便。公交津西路，地铁号线变为以双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经 营核算以企业为主，项目涉及的税金也以企业为主体计算缴纳。避免了以企业名义开发带来的系 列问题。 经综合比较，本项目的处于较为优越的地理位置，项目而且对于小区内的规划合理，绿化率高，小区 住宅舒适度大，而且本项目建筑面积小，格局分配合理，配套设施齐全，有相当大的优势。 房地产的经济分析 国内整体经济及房地产项目经济发展 当前中国经济正处在历史关键时期。经济学界普遍认为，中国经济发展有两个趋势已基本确定是 经济增速将逐步有所回落，二是通胀压力将较长期存在。解决由此引发的问题的关键，在于加快转变经济 发展方式。根据全国发展和改革工作会议的安排，年，国家将编制战略性新兴产业发展规划，启动战 略性新兴产业示范基地建设发布实施重点产业生产力布局和调整规划发布实施十二五服务业发展 规划，研究进步推进服务业综合改革试点的支持政策。结构调整进展相对较慢，主要是受体制和机制方 面的制约。抓住机遇转变发展方式，要抓住机遇推进改革。 房地产限购政策尚不会放松，房地产开发企业融资难度较大，待售面积处于较高水平，商品房投资 将会明显放慢，保障性住房建设数量比去年减少万套，也影响住房投资。同时，我国已经形成地方财 政和融资平台高度依赖土地和房地产的格局，银行和民间信贷也深深介入了房地产，如果房地产价格和房 地产销售大幅下降，会打破我国财政金融的脆弱稳定状态，形成系统性的经济风险。因在在继续严格限 制投机投资住房需求的同时，也会鼓励自住性需求，从而稳定房地产投资，预计今年房地产投资增长 左右。基础设施建设资金主要来源于政府财政和融资平台融资，为防止半拉子工程，防范融资平台资金链 断裂，国家将在控制风险的基础上，继续通过融资平台和基础设施债券等手段支持基础设施